la PLANIMETRIA Catastale o Comunale NON è CONFORME. Cosa fare?


La planimetria catastale e quella comunale sono difformi dallo stato dei luoghi. Quali sono i passi da fare e quelli da non fare?

PANORAMICA

Bentornati o benvenuti a chi è la prima volta che capita in questo blog.

Oggi volevo affrontare l’argomento riguardo a quelle situazioni in cui le planimetrie catastali e comunali sono difformi e avete magari l’intenzione di vendere o acquistare un fabbricato.

Per poter essere compravenduto un immobile deve essere, si accatastato, ma non è sufficiente.

Ci sono dei casi particolari in cui bisogna fare attenzione e verificare bene la situazione urbanistico/catastale di un immobile.
Sia per una sicurezza del venditore che per l’acquirente.

Il rischio altrimenti è che il fabbricato non possa essere compravenduto.

Buona parte di quello che vi dirò da adesso in avanti sarà frutto della mia esperienza professionale, durante la quale mi è capitato molto spesso di imbattermi in situazioni simili.

Con questo articolo la mia intenzione è di trasmettervi ciò che ho appreso, al fine di aiutarvi a risolvere le incongruenze urbanistiche e catastali che pregiudicherebbero la vendita dell’immobile,

(quindi se volete sapere di cosa sto parlando e qual è la scelta assolutamente da non fare, vi consiglio di leggere fino alla fine)

Vi assicuro che i consigli saranno utili anche ai tecnici non solo ai privati o a chi deve vendere o comprare.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERTICE 1)

Torniamo al nostro argomento. Perché un immobile possa essere trasferito, compravenduto, deve essere regolarmente autorizzato.

Le autorizzazioni urbanistiche (licenze, concessioni, permessi di costruire, eccetera) vengono rilasciate dal Comune amministrativo dove il fabbricato è ubicato.

I titoli amministrativi (dei quali oggi non tratterò) sono i primi documenti da verificare quando si intende vendere o comprare un immobile.

Dalle vecchie licenze edilizie, fino alle recenti CILA, SCIA, insieme tutto quello che sta in mezzo, fa tutto parte del primo dei tre vertici del “triangolo della conformità”.

E’ vero, per alcune tipologie di fabbricati potrebbero non esserci questi documenti (il famoso ante ‘67 per esempio), però è altrettanto vero che sono dei casi sporadici e da valutare ognuno singolarmente.

La maggior parte delle volte è sempre presente almeno uno dei titoli amministrativi conosciuti.

IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERICE 2)

Il secondo vertice, strettamente legato alle autorizzazioni, è l’accatastamento. Accatastamento che deve essere presentato dall’Agenzia delle Entrate (prima ancora Agenzia del Territorio o Catasto) e che completa l’iter burocratico dell’immobile attribuendo categoria, rendita, insieme alla presentazione della planimetria per il calcolo e la verifica delle superfici.

IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERTICE 3)

Planimetria che deve corrispondere (e qui tocchiamo il terzo e ultimo punto non sicuramente per ordine di importanza) sia all’architettonico del progetto che allo stato dei luoghi.

La casa deve essere stata realizzata come da progetto approvato e accatastata di conseguenza.

Se uno di questi tre punti non corrisponde agli altri si viene a creare una sorta di corto circuito che rende il fabbricato non trasferibile.

Se siete qui è anche perché vi è capitato o vi sta capitando, di confrontarvi con un Notaio che vi ha richiesto della documentazione che:
o non trovate (in tutto o in parte)
o se la trovate il contenuto non è in regola.

I CASI DI DIFFORMITA’

Escludiamo per oggi i casi limite dove addirittura manca tutta la documentazione o quei fabbricati che sono molto vecchi e sui quali non si è mai intervenuti.

Affrontiamo invece due casistiche molto comuni che però hanno un grosso impatto.

Ricordando sempre che ogni situazione va studiata singolarmente, è difficile generalizzare, cerchiamo comunque di fare chiarezza lo stesso.

1)Il primo caso è quando la planimetria catastale risulta difforme.
2)Il secondo caso quando è l’immobile realizzato ad essere difforme.

Vediamo come distinguerli e le azioni da intraprendere.

1) PLANIMETRIA CATASTALE DIFFORME

La situazione più semplice davanti alla quale ci si può trovare è quella in cui è la planimetria ad essere difforme, ma sul posto e le autorizzazioni urbanistiche sono in regola.

Cioè la casa corrisponde col progetto architettonico, ma non con la situazione catastale.

SOLUZIONE

In questo caso la soluzione è presentare un nuovo accatastamento, se completamente mancante, o una variazione per aggiornare la planimetria e correggerla.

2) STATO DEI LUOGHI DIFFORME

Ben altra storia quando è il realizzato ad essere diverso dalle autorizzazioni comunali.

Possono presentarsi due sub-casistiche:
a)il realizzato risulta difforme dall’architettonico, ma accatastato;
b)il realizzato risulta difforme e manca anche l’accatastamento.

Soluzioni da NON adottare

Prima di vedere il procedimento corretto per entrambi, vediamo alcune soluzioni che NON dovrebbero essere adottate, ma che aimé si vedono troppo spesso.

Qui purtroppo entrano spesso in gioco soluzioni fantasiose consigliate da pseudo tecnici o addirittura da chi non è del campo. Consigli che sono fuorvianti e pericolosi.

Spesso più per un’esigenza di vendere e concludere che per negligenza, si approfitta del fatto che il Notaio accerta che ci siano i documenti, ma difficilmente entra nel merito.

Nel caso a) la soluzione semplicistica e sbagliata, è far finta di nulla. Si va davanti al notaio, i documenti ci sono tutti, si dichiara che è tutto in regola e via.

Al massimo si procede con l’aggiornamento della planimetria catastale se risulta palesemente difforme.

Nel caso b) invece si procede solo con la presentazione dell’accatastamento per “far quadrare i documenti”. Addirittura molte volte ho visto fabbricati accatastati come lo stato approvato e non come lo stato dei luoghi.

Doppiamente sbagliato questo.
Purtroppo tecnici “furbetti” e agenzie poche serie tendono a sminuire questi aspetti che invece rivestono un ruolo di grande importanza e comportano gravi problemi futuri, sia ai venditori/acquirenti che al tecnico che firma le pratiche.

Vedremo tra breve le conseguenze di scelte di questo genere.

IL PROCEDIMENTO CORRETTO IN CASO DI DIFFORMITA’ DELLO STATO DEI LUOGHI

Il modo corretto di procedere invece in questi casi è: un’azione di studio e approfondimento mirato, seguito dalla presentazione di opportune pratiche.

La prima cosa che dovete fare quando cominciate a pensare di voler vendere un immobile o di comprare una casa è quella di affiancarvi ad un tecnico esperto che vi consigli o vi assista durante le fasi.

Un’attenta verifica iniziale e adottare le soluzioni più opportune, può salvare da problemi futuri che possono ammontare anche a centinaia di migliaia di euro, (se non peggio) a fronte di una spesa relativamente esigua fatta all’inizio.

Andiamo quindi a vedere in quattro punti quali sono i passi da fare quando siamo nella situazione in cui è il fabbricato ad essere difforme.

I) verificare la sanabilità delle difformità

Anche se può essere frustrante è bene essere coscienti che ci sono degli abusi che non possono essere sanati.
Ad esempio perché non lo permettono le norme e non lo permettevano all’epoca della realizzazione.

Quindi, prima di tutto con i titoli amministrativi alla mano è opportuno fare un bel sopralluogo insieme ad un tecnico esperto nell’ambito urbanistico, verificare a fondo la situazione, così da individuare precisamente tutte le difformità e poi procedere a sanarle, se possibile.

II) presentare le pratiche in sanatoria

appurata la sanabilità delle opere è necessario, prima dell’accatastamento, presentare una pratica edilizia in sanatoria, ad esempio permesso di costruire o una SCIA se sufficiente.

I titoli in sanatoria sono una sorta di autodenuncia nella quale si dichiara che sul proprio immobile ci sono delle difformità rispetto al progetto approvato.

Si dichiara inoltre l’epoca in cui sono state realizzate le opere e si presentano contestualmente i disegni tecnici e la documentazione necessaria da allegare e da presentare all’ufficio tecnico del Comune.

Al termine dell’iter amministrativo e dopo il pagamento degli oneri e delle sanzioni, la situazione provvedimenti edilizi risulterà regolarizzata.

In pratica abbiamo reso conforme ciò che è sul posto con ciò che risulta presentato in Comune.

IIbis) assolutamente da NON fare

Questo è un altro punto sul quale molti cadono in tentazione di prendere la strada più facile, cioè invece di presentare la pratica “in sanatoria”, si finge che le opere siano ancora da realizzare e si procede con la presentazione di una normale SCIA o di un permesso di costruire, per risparmiare qualche migliaio di euro di sanzione.

Sbagliato!

Si torna al punto in cui per risparmiare una piccola somma iniziale ci si fa carico di problemi ben peggiori che possono arrivare in futuro.

Dichiarare che le opere sono ancora da realizzare quando invece sono belle che fatte equivale ad una falsa dichiarazione, in un documento pubblico.

Falsa dichiarazione e falso ideologico che portano con sé tutte le conseguenze civili e penali del caso, sia per il tecnico che per i proprietari che firmano le pratiche.

Vale davvero la pena rischiare tutto questo per risparmiare una somma che si può aggirare solitamente attorno a qualche migliaio di euro?

III) le opere non sono sanabili

Vediamo adesso il caso in cui invece le opere dovessero risultare non sanabili.

Se le opere dovessero risultare in tutto o in parte non sanabili bisogna procedere con il ripristino.

Significa demolire ed effettuare quegli interventi per riportare la situazione sul posto conforme a quella riportata nei progetti.

E’ possibile ci siano in questi casi delle parti tecnicamente non ripristinabili, ad esempio una parte strutturale che non può essere demolita.

In questi casi il processo di ripristino risulta più complicato e non è questo l’articolo in cui lo tratterò.

IV) aggiornare le planimetrie catastali

Come ultimo punto si procede con la presentazione dell’accatastamento (se completamente mancante) o l’aggiornamento della planimetria catastale.

In questo modo saranno conformi tutti e tre i vertici: stato approvato, stato dei luoghi, situazione catastale.
Chi vende come chi compra sarà al sicuro da problematiche future, almeno per quanto riguarda la situazione urbanistica.

Sarà stato tutto fatto nel rispetto delle normative.

DUE CONSIGLI

Per concludere volevo dare due consigli.

Il primo consiglio è indirizzato a te che stai per vendere o acquistare un fabbricato, un immobile, una casa.
Chiedi una consulenza ad un tecnico e fatti assistere durante le varie fasi della compravendita.

Non sarà una spesa in più, saranno tanti problemi in meno.

Il secondo e ultimo consiglio è indirizzato invece ai giovani tecnici colleghi.

Capisco che al giorno d’oggi sia difficile farsi strada o trovare occasioni di lavoro, ma non abbassatevi a richieste rischiose e magari pure mal pagate.

Accatastare un fabbricato diversamente da come è realizzato o presentare una SCIA non in sanatoria quando invece le opere sono già state realizzate, vi espone a gravi conseguenze giuridiche, sia dal punto di vista professionale che personale.

A buon intenditor poche parole.

A presto.

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Danilo Torresi


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22 pensieri su “la PLANIMETRIA Catastale o Comunale NON è CONFORME. Cosa fare?”

  1. Possibile che la planimetria catastale sia differente da quella archiviata in comune? Sulla certificazione APE del mio immobile, la planimetria catastale é fedele alla realtà. Il geometra mi dice che quella archiviata in comune potrebbe essere la prima versione mai aggiornata. Possibile?! E di chi sono le responsabilità in questo caso? Grazie!

      1. Buonasera… ho letto il suo articolo molto interessante…. ho lo stesso caso citato dalla signora…
        Sa le tempistiche per ripristinare il tutto e registrare la planimetria come da catasto
        Grazie

        1. ciao Giorgia. Tempistiche precise non posso darle perché dipendono da molteplici fattori. Potrebbe volerci da uno a diversi mesi in base all’entità di lavoro necessario, affidati al tuo tecnico che saprà ricostruire la storia e capire la strada migliore.

  2. Buongiorno Danilo,
    Anch’io stessa situazione: planimetria catastale corretta e progetto in Comune difforme in alcune parti.
    Potrebbe essere possibile che il disegno su cui si basa il certificato di agibilità sia corretto come la planimetria catastale? (nella mia situazione non lo so, dovrei verificare) In questo caso non cambia nulla? Va fatta comunque una sanatoria?
    Grazie
    A.S.

    1. ciao. Difficile da dire così. Se l’architettonico autorizzato è difforme dallo stato dei luoghi le possibilità sono tante. Fai verificare ad un tecnico

  3. Ciao,
    anche io caso analogo (discordanza tra costruito e mappa presso comune, mentre mappa catastale è corretta).
    Casa ereditata, costruita ante 1967, l’agenzia immobiliare presso cui l’abbiamo messa in vendita non si è accorta di nulla nel fare i controlli (dicono che per prassi verificano solo la mappa castastale che risulta aggiornata con il costruito). Sta di fatto che in seguito saltate fuori delle differenze con la mappa presso il comune (che contemplava delle opere mai fatte nella realtà) che hanno creato problemi con la controparte acquirente.
    Cosa consigli di fare? Non basta il nuovo certificato di stato legittimo dell’immobile (uscito a luglio 2020) per sanare la cosa e procedere con la vendita? Non possiamo aspettare diversi mesi per questa cosa BUROCRATICA (nessun abuso, la casa è sempre stata cosi). Grazie.
    saluti..
    Alex

    1. Ciao Alex. È una situazione che va studiata nel dettaglio per poterti rispondere. Nel frattempo immagino tu ti sia adoperato per incaricare un tecnico per la verifica.

  4. Salve Danilo, il mio caso è il seguente: il cliente ha firmato l’atto di compravendita di un alloggio cadendo nell’errore di non avvalersi della preliminare consulenza di un tecnico, per cui oggi si ritrova ad essere il proprietario di un’immobile che è stato realizzato in maniera difforme dal progetto e il cui accatastamento riporta in maniera fedele la situazione del progetto assentito ma non quella reale. Tralasciando tutti i vizi derivanti dalla cattiva esecuzione delle opere, le difformità presenti nella realizzazione sono per lo più legate al fatto che le tramezzature interne non hanno rispettato il progetto, esse sono tanto differenti, che è stata realizzata perfino una camera singola con una superficie calpestabile minore di 9 mq. tenuto presente che l’alloggio è stato realizzato al piano terra dove prima esisteva il pilotis del maggior fabbricato, per cui ipoteticamente si potrebbe demolire e ripristinare la situazione di progetto, ma il cliente vorrebbe chiedere l’annullamento del atto di compravendita. Potrebbe essere percorribile?

  5. Buongiorno Geom.
    Torresi nel caso in cui l’immobile sia stato autorizzato dal Comune con agibilità antecedente il 1967 ma l’elaborato allegato alla richiesta di concessione sia mancante e lo stato dei luoghi è simile alla planimetrica catastale salvo un piccola differenza in una parete che invece di essere rettilinea forma una piccola rientranza non andando a creare modifiche di superfici come è possibile procedere?
    Bisogna comunque aggiornare il catasto?

    1. Ciao Olga. Da verificare prima di tutto se rispetta le norme urbanistiche, quindi eventualmente sanare la situazione. Poi aggiornare anche la planimetria catastale

  6. Salve, ho letto il suo articolo sulle difformità fra architettonico del progetto, catasto e stato di fatto dei luoghi. Circa 14 anni fa ho acquistato casa in cooperativa e oggi volendo usufruire del bonus del 110% per fare il cappotto termico mi sono imbattuta in una difformità fra catasto e architettonico, in poche parole non risulta al comune nessuna delle modifiche apportate all’appartamento relative alla chiusura di una porta finestra che da su un terrazzo e lo spostamento di un’altra, la chiusura di una seconda porta di ingresso all’appartamento e un tramezzo. Il problema ovviamente si pone per le aperture, tengo a precisare che non sono collocate nel prospetto dell’edificio poiché si affacciano su due terrazzi laterali, l’appartamento si trova all’ultimo piano dell’edificio ed è una mansarda. Come posso risolvere la questione? Io ho prenotato l’appartamento quando ancora era un progetto e mi avevano garantito che potevo fare qualsiasi tipo di modifica dato che ancora doveva essere costruito. È evidente che è stata tradita la mia fiducia nel tecnico che si è occupato della direzione dei lavori ed oggi mi ritrovo con una bella gatta da pelare. Quali sono i passi da fare? Sempre che ce ne siano. La ringrazio tanto per l’attenzione e spero che possa darmi un’indicazione in merito.

    1. Ciao Maria Grazia. Direi che bisogna fare (se fattibile) una pratica in sanatoria. Hai bisogno di incaricare un tecnico per verificare come e se sanare le difformità

  7. Buongiorno, ottimi chiarimenti in quest’articolo. Vorrei chiederle: nel caso in cui lo stato dei luoghi è difforme dalla situazione autorizzata, con opere in tutto o in parte non sanabili, lei indicava che bisogna procedere con il ripristino ovvero demolizione e ripristino situazione come da progetto, Domanda: In questo caso come si procede con il Comune ? quali autorizzazioni richiedere ? E’ possibile abbattere e ripristinare senza particolari comunicazioni ? Altra domanda: Se si tratta di una zona dove successivamente alla costruzione del manufatto è diventata zona protetta, dove non è possibile abbattere e ricostruire, come si procede per sanare la situazione al Comune ? Ringrazio per la sua cortese risposta. Saluti

    1. Ciao. Ti consiglio di incaricare un tecnico che studierà le norme locali e farà i dovuti sopralluoghi. Le tue domande riguardano argomenti complessi e delicati alle quali non posso rispondere.

  8. Buongiorno,
    Nel mio caso il catasto è corretto e fedele alla realtà e sulla base del catasto sono state ottenute le agevolazioni prima casa. In comune invece risulta una destinazione uso ufficio invece che residenziale. Il comune chiede una cila per il cambio di destinazione d’uso urbanistica. In questo caso è obbligatorio aggiornare poi anche il catasto anche se già corretto? potrei avere problemi con le agevolazioni ricevute?
    Grazie

    1. Ciao Luca. La situazione principale che deve essere conforme è quella urbanistica. Giusta quella il catasto va di conseguenza. Se già la parte catastale è regolare, non dovrai fare nulla

  9. Buongiorno, avrei una domanda in merito a questo articolo.
    Nel caso che sto affrontando le planimetrie catastali sono corrette rispetto allo stato attuale, ma la documentazione depositata in comune risulta difforme. Si tratta di un condominio costruito all’inizio degli anni ’70 e la difformità consiste nel fatto che negli appartamenti dell’ultimo piano del condominio i due bagni risultano più grandi di circa un metro rispetto al progetto depositato in Comune (non si trovano varianti successive). Ora la domanda che mi sorge spontanea è, vista l’impossibilità della demolizione e del ripristino dello stato di fatto, dato che il tetto poggia sui bagni in questione, come è possibile sanare una situazione del genere? Mi è stato consigliata una cila per corretta rappresentazione, ma non so se è sufficiente.
    Grazie per l’attenzione

  10. Buon giorno. Sono Graziano e ho un problema con il catasto. Vengo ad esporla. Avevo una abitazione, in campagna a piano terra . con regolare licenza abitativa ottenuta con condono 1982. Ho un terrazamento su tre lati della casa e su 4 vani sono impossibilitato a d aprire finestre. Con una legge comunale ho potuto ampliare il tutto di 100 mq. Ho provveduto a richiedere licenza edilizia che mi è stata concessa. Avrei dovuto fare delle scali interne per collegare l’appartamento sotto con il nuovo sopra cosi che sarebbe diventato un unico appartamento. Ho chiesto la modifica edilizia in corso d’opera, e mi è stato autorizzato di non fare la scali interne ma hanno declassato l’appartamento in fondi. Il castasto nel 2019 ha accettatto ma nell 2020 ha modificato detti fondi in A3 attribuendomi , quidi 2 abitazioni in A3 e relativi oneri da pagare. Ho ricevuto solo questo anno le notifice della modifica di classe. Aa tutt’oggi ho 50 giorni per fare opposizione. il tecnico a cui m sono rivolto per tutte le pratiche di licenza comunale e accatastamento per questa pratica non mi dà affidamento. Gradirei un suo pare nel minor tempo possibile e su come poter fare opposizione. Non escudo se Lei è in grado di risolvermi questo ingarbugliamento , o sa dover potrei rivolgermi. una sua partecipazione fattiva alla risoluzione . Mi si dice anche che attualmente non potrei vendere il tutto in quanto la licenza edilizia prevede 1 appartamenti ma uno solo. La ringrazio per la risposta Ossequi

    1. Ciao Graziano. È una questione articolata sulla quale posso fare ben poco. Meglio del tecnico che ti ha seguito non vedo chi a stretto giro potrebbe aiutarti meglio. Verifica insieme a lui se ci sono i margini per il ricorso

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