la PLANIMETRIA Catastale o Comunale NON è CONFORME. Cosa fare?

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La planimetria catastale e quella comunale sono difformi dallo stato dei luoghi. Quali sono i passi da fare e quelli da non fare?

PANORAMICA

Bentornati o benvenuti a chi è la prima volta che capita in questo blog.

Oggi volevo affrontare l’argomento riguardo a quelle situazioni in cui le planimetrie catastali e comunali sono difformi e avete magari l’intenzione di vendere o acquistare un fabbricato.

Per poter essere compravenduto un immobile deve essere, si accatastato, ma non è sufficiente.

Ci sono dei casi particolari in cui bisogna fare attenzione e verificare bene la situazione urbanistico/catastale di un immobile.
Sia per una sicurezza del venditore che per l’acquirente.

Il rischio altrimenti è che il fabbricato non possa essere compravenduto.

Buona parte di quello che vi dirò da adesso in avanti sarà frutto della mia esperienza professionale, durante la quale mi è capitato molto spesso di imbattermi in situazioni simili.

Con questo articolo la mia intenzione è di trasmettervi ciò che ho appreso, al fine di aiutarvi a risolvere le incongruenze urbanistiche e catastali che pregiudicherebbero la vendita dell’immobile,

(quindi se volete sapere di cosa sto parlando e qual è la scelta assolutamente da non fare, vi consiglio di leggere fino alla fine)

Vi assicuro che i consigli saranno utili anche ai tecnici non solo ai privati o a chi deve vendere o comprare.

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IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERTICE 1)

Torniamo al nostro argomento. Perché un immobile possa essere trasferito, compravenduto, deve essere regolarmente autorizzato.

Le autorizzazioni urbanistiche (licenze, concessioni, permessi di costruire, eccetera) vengono rilasciate dal Comune amministrativo dove il fabbricato è ubicato.

I titoli amministrativi (dei quali oggi non tratterò) sono i primi documenti da verificare quando si intende vendere o comprare un immobile.

Dalle vecchie licenze edilizie, fino alle recenti CILA, SCIA, insieme tutto quello che sta in mezzo, fa tutto parte del primo dei tre vertici del “triangolo della conformità”.

E’ vero, per alcune tipologie di fabbricati potrebbero non esserci questi documenti (il famoso ante ‘67 per esempio), però è altrettanto vero che sono dei casi sporadici e da valutare ognuno singolarmente.

La maggior parte delle volte è sempre presente almeno uno dei titoli amministrativi conosciuti.

IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERICE 2)

Il secondo vertice, strettamente legato alle autorizzazioni, è l’accatastamento. Accatastamento che deve essere presentato dall’Agenzia delle Entrate (prima ancora Agenzia del Territorio o Catasto) e che completa l’iter burocratico dell’immobile attribuendo categoria, rendita, insieme alla presentazione della planimetria per il calcolo e la verifica delle superfici.

IL TRIANGOLO DELLA CONFORMITA’ (VERTICE 3)

Planimetria che deve corrispondere (e qui tocchiamo il terzo e ultimo punto non sicuramente per ordine di importanza) sia all’architettonico del progetto che allo stato dei luoghi.

La casa deve essere stata realizzata come da progetto approvato e accatastata di conseguenza.

Se uno di questi tre punti non corrisponde agli altri si viene a creare una sorta di corto circuito che rende il fabbricato non trasferibile.

Se siete qui è anche perché vi è capitato o vi sta capitando, di confrontarvi con un Notaio che vi ha richiesto della documentazione che:
o non trovate (in tutto o in parte)
o se la trovate il contenuto non è in regola.

I CASI DI DIFFORMITA’

Escludiamo per oggi i casi limite dove addirittura manca tutta la documentazione o quei fabbricati che sono molto vecchi e sui quali non si è mai intervenuti.

Affrontiamo invece due casistiche molto comuni che però hanno un grosso impatto.

Ricordando sempre che ogni situazione va studiata singolarmente, è difficile generalizzare, cerchiamo comunque di fare chiarezza lo stesso.

1)Il primo caso è quando la planimetria catastale risulta difforme.
2)Il secondo caso quando è l’immobile realizzato ad essere difforme.

Vediamo come distinguerli e le azioni da intraprendere.

1) PLANIMETRIA CATASTALE DIFFORME

La situazione più semplice davanti alla quale ci si può trovare è quella in cui è la planimetria ad essere difforme, ma sul posto e le autorizzazioni urbanistiche sono in regola.

Cioè la casa corrisponde col progetto architettonico, ma non con la situazione catastale.

SOLUZIONE

In questo caso la soluzione è presentare un nuovo accatastamento, se completamente mancante, o una variazione per aggiornare la planimetria e correggerla.

2) STATO DEI LUOGHI DIFFORME

Ben altra storia quando è il realizzato ad essere diverso dalle autorizzazioni comunali.

Possono presentarsi due sub-casistiche:
a)il realizzato risulta difforme dall’architettonico, ma accatastato;
b)il realizzato risulta difforme e manca anche l’accatastamento.

Soluzioni da NON adottare

Prima di vedere il procedimento corretto per entrambi, vediamo alcune soluzioni che NON dovrebbero essere adottate, ma che aimé si vedono troppo spesso.

Qui purtroppo entrano spesso in gioco soluzioni fantasiose consigliate da pseudo tecnici o addirittura da chi non è del campo. Consigli che sono fuorvianti e pericolosi.

Spesso più per un’esigenza di vendere e concludere che per negligenza, si approfitta del fatto che il Notaio accerta che ci siano i documenti, ma difficilmente entra nel merito.

Nel caso a) la soluzione semplicistica e sbagliata, è far finta di nulla. Si va davanti al notaio, i documenti ci sono tutti, si dichiara che è tutto in regola e via.

Al massimo si procede con l’aggiornamento della planimetria catastale se risulta palesemente difforme.

Nel caso b) invece si procede solo con la presentazione dell’accatastamento per “far quadrare i documenti”. Addirittura molte volte ho visto fabbricati accatastati come lo stato approvato e non come lo stato dei luoghi.

Doppiamente sbagliato questo.
Purtroppo tecnici “furbetti” e agenzie poche serie tendono a sminuire questi aspetti che invece rivestono un ruolo di grande importanza e comportano gravi problemi futuri, sia ai venditori/acquirenti che al tecnico che firma le pratiche.

Vedremo tra breve le conseguenze di scelte di questo genere.

IL PROCEDIMENTO CORRETTO IN CASO DI DIFFORMITA’ DELLO STATO DEI LUOGHI

Il modo corretto di procedere invece in questi casi è: un’azione di studio e approfondimento mirato, seguito dalla presentazione di opportune pratiche.

La prima cosa che dovete fare quando cominciate a pensare di voler vendere un immobile o di comprare una casa è quella di affiancarvi ad un tecnico esperto che vi consigli o vi assista durante le fasi.

Un’attenta verifica iniziale e adottare le soluzioni più opportune, può salvare da problemi futuri che possono ammontare anche a centinaia di migliaia di euro, (se non peggio) a fronte di una spesa relativamente esigua fatta all’inizio.

Andiamo quindi a vedere in quattro punti quali sono i passi da fare quando siamo nella situazione in cui è il fabbricato ad essere difforme.

I) verificare la sanabilità delle difformità

Anche se può essere frustrante è bene essere coscienti che ci sono degli abusi che non possono essere sanati.
Ad esempio perché non lo permettono le norme e non lo permettevano all’epoca della realizzazione.

Quindi, prima di tutto con i titoli amministrativi alla mano è opportuno fare un bel sopralluogo insieme ad un tecnico esperto nell’ambito urbanistico, verificare a fondo la situazione, così da individuare precisamente tutte le difformità e poi procedere a sanarle, se possibile.

II) presentare le pratiche in sanatoria

appurata la sanabilità delle opere è necessario, prima dell’accatastamento, presentare una pratica edilizia in sanatoria, ad esempio permesso di costruire o una SCIA se sufficiente.

I titoli in sanatoria sono una sorta di autodenuncia nella quale si dichiara che sul proprio immobile ci sono delle difformità rispetto al progetto approvato.

Si dichiara inoltre l’epoca in cui sono state realizzate le opere e si presentano contestualmente i disegni tecnici e la documentazione necessaria da allegare e da presentare all’ufficio tecnico del Comune.

Al termine dell’iter amministrativo e dopo il pagamento degli oneri e delle sanzioni, la situazione provvedimenti edilizi risulterà regolarizzata.

In pratica abbiamo reso conforme ciò che è sul posto con ciò che risulta presentato in Comune.

IIbis) assolutamente da NON fare

Questo è un altro punto sul quale molti cadono in tentazione di prendere la strada più facile, cioè invece di presentare la pratica “in sanatoria”, si finge che le opere siano ancora da realizzare e si procede con la presentazione di una normale SCIA o di un permesso di costruire, per risparmiare qualche migliaio di euro di sanzione.

Sbagliato!

Si torna al punto in cui per risparmiare una piccola somma iniziale ci si fa carico di problemi ben peggiori che possono arrivare in futuro.

Dichiarare che le opere sono ancora da realizzare quando invece sono belle che fatte equivale ad una falsa dichiarazione, in un documento pubblico.

Falsa dichiarazione e falso ideologico che portano con sé tutte le conseguenze civili e penali del caso, sia per il tecnico che per i proprietari che firmano le pratiche.

Vale davvero la pena rischiare tutto questo per risparmiare una somma che si può aggirare solitamente attorno a qualche migliaio di euro?

III) le opere non sono sanabili

Vediamo adesso il caso in cui invece le opere dovessero risultare non sanabili.

Se le opere dovessero risultare in tutto o in parte non sanabili bisogna procedere con il ripristino.

Significa demolire ed effettuare quegli interventi per riportare la situazione sul posto conforme a quella riportata nei progetti.

E’ possibile ci siano in questi casi delle parti tecnicamente non ripristinabili, ad esempio una parte strutturale che non può essere demolita.

In questi casi il processo di ripristino risulta più complicato e non è questo l’articolo in cui lo tratterò.

IV) aggiornare le planimetrie catastali

Come ultimo punto si procede con la presentazione dell’accatastamento (se completamente mancante) o l’aggiornamento della planimetria catastale.

In questo modo saranno conformi tutti e tre i vertici: stato approvato, stato dei luoghi, situazione catastale.
Chi vende come chi compra sarà al sicuro da problematiche future, almeno per quanto riguarda la situazione urbanistica.

Sarà stato tutto fatto nel rispetto delle normative.

DUE CONSIGLI

Per concludere volevo dare due consigli.

Il primo consiglio è indirizzato a te che stai per vendere o acquistare un fabbricato, un immobile, una casa.
Chiedi una consulenza ad un tecnico e fatti assistere durante le varie fasi della compravendita.

Non sarà una spesa in più, saranno tanti problemi in meno.

Il secondo e ultimo consiglio è indirizzato invece ai giovani tecnici colleghi.

Capisco che al giorno d’oggi sia difficile farsi strada o trovare occasioni di lavoro, ma non abbassatevi a richieste rischiose e magari pure mal pagate.

Accatastare un fabbricato diversamente da come è realizzato o presentare una SCIA non in sanatoria quando invece le opere sono già state realizzate, vi espone a gravi conseguenze giuridiche, sia dal punto di vista professionale che personale.

A buon intenditor poche parole.

A presto.

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Danilo Torresi


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