[Geometra] Cosa devi fare se vuoi RICONFINARE un TERRENO

Come procedere quando hai intenzione di rideterminare un confine di un terreno

Cosa devi fare se devi riposizionare i termini di un confine del tuo terreno?
Oggi volevo affrontare l’argomento riconfinamenti ed in base alla mia esperienza dirvi quali sono i passi da fare per non incappare in spiacevoli situazioni.

Prima di tutto però volevo dirvi che dividerò il video in due tronconi:

nella prima parte mi rivolgerò a chi non è tecnico a chi si trova nella situazione di dover rideterminare un confine della sua proprietà, sua o di un proprio familiare. In questa parte mi rivolgerò a chi non è molto addentro a questi argomenti, a chi non sa o non ha dimestichezza e magari non sa come
muoversi o a chi rivolgersi

nella seconda parte affronterò le tematiche più tecniche, cioè le scelte da fare per quanto riguarda la preparazione del rilievo, l’elaborazione e il picchettamento dei vertici dei confini che dovete rideterminare.

Quindi topografi, all’inizio vi annoierete un po’, mettetevi seduti, state tranquilli, è una parte fondamentale per chi per la prima volta ha a che fare con questi argomenti.

 

PRIMA PARTE (per i NON tecnici)

Ipotizziamo che la situazione, o le situazioni siano queste:
1) avete un terreno di proprietà confinante con un vicino X, ma questo confine non è stato mai identificato con dei termini. Diciamo che per consuetudine avete tacitamente accettato che quel confine è stato sempre pressapoco li;
2) oppure i termini c’erano ed un tornado li ha portati via;
3) oppure avete appena acquistato o state per acquistare, avete fatto un preliminare e volete sapere in gergo “dove arrivo?”.

Mettetevi comodi siete nel posto giusto.

Tralasciando tutti quei casi dove entra in gioco l’usucapione o quelle situazioni nelle quali il confine è di fatto quello da moltissimi anni e quindi è accettato da tutte le parti. Al di la che esso sia corrispondente o meno con le planimetrie catastali.

Tralasciando insomma tutti quei casi dove è il fattore umano o la consuetudine a determinare un confine e non dei numeri su una tabella, andiamo a vedere cosa dovete fare.

Primo, importantissimo, parlatene con il vostro confinante. Se state in buoni rapporti il consiglio è di informarlo della vostra volontà di rideterminare il confine con lui, spiegando magari il perché volete farlo e che non volete appropriarvi del suo terreno. Di solito tutti sono spaventati quando si parla di confini.

State solo chiedendo in pratica di identificare precisamente la vostra proprietà e che questo determinerà precisamente (almeno in quel tratto) anche il confine della sua proprietà.

Se il vicino è comprensivo, magari potete raggiungere quella situazione mitologica dove potrete incaricare entrambi lo stesso tecnico, così da abbattere le spese. In pratica dimezzarle.

Secondo, dopo averne pacatamente discusso con il vostro confinante e aver concluso la discussione a colpi di fucile al grido di “fuori dalla mia proprietà!” Recatevi da un tecnico, dal vostro Geometra di fiducia o se non l’avete, fatevelo consigliare ad un amico o trovatelo in rete.

Da qui in avanti dovrete affidarvi ad un tecnico, un professionista il quale valuterà il tipo di lavoro necessario in base alla vostra situazione.
Inoltre vi assisterà nelle comunicazioni che dovrete fare verso i vostri confinanti che dovranno essere necessariamente informati di questa azione che state intraprendendo.

E’ consigliabile fare una comunicazione scritta, ufficiale, che attesti l’operazione.

Potrebbe essere anche necessaria una ricerca degli intestatari, perché non sempre i proprietari del vicino terreno abiteranno in zona, potrebbero abitare lontano o magari essere degli sconosciuti che abitano all’estero.

La comunicazione è anche per dare modo all’altra parte di incaricare un proprio tecnico, che li assista.
Questo perché in molti casi, in quasi tutti, i confini vanno rideterminati in contraddittorio tra le parti. Non è un’operazione unilaterale.

Bisogna insieme verificare tutte le operazioni, così da essere sicuri di aver raggiunto un ottimo risultato.

Alla fine sottoscrivere insieme un verbale che mette nero su bianco ciò che è stato fatto e le risultanze delle misurazioni.

Riassumendo:
– parlate con il vicino
– incaricate un tecnico

Così avrete fatto un buon lavoro.

 

SECONDA PARTE (per i tecnici e non)

Da qui entriamo nella seconda parte dove affronterò le tematiche più tecniche, quindi i topografi si risveglieranno e se tu “non tecnico” vuoi continuare a leggere fallo pure, a tuo rischio e pericolo. E’ un paese libero. Dicono.

Il discorso di escludere i casi limite vale anche per questa seconda parte.

In questa seconda sezione possiamo suddividere i riconfinamenti in due macro insiemi, quelli con misure che quelli senza misure.

Mi spiego meglio.

Il primo gruppo
Ci sono alcune linee catastali che sono state generate da dei frazionamenti o dei tipi mappali che avranno un libretto depositato in catasto, che potrete richiedere attraverso il terminale, attraverso l’operatore.
Oppure ci sarà un tipo di frazionamento cartaceo, con delle triangolazioni e delle misure scritte sulla parte grafica.

Questo è il primo gruppo.

Il secondo gruppo
Il secondo insieme comprende tutte quelle linee di confine catastali che non sono state generate attraverso delle misure, o meglio, che sono presenti nella mappa di impianto.
Quelle mappe vecchissime che oramai tutti gli uffici provinciali hanno provveduto a rasterizzare. Delle quali potete richiedere copia digitale.

Perché questa distinzione di confine catastale in due gruppi?

Perchè per riconfinare si procede in due modi completamente diversi.

Il primo caso
vediamo il primo caso quello cioè nel quale abbiamo le misure.
In questo caso bisogna recuperare in catasto il libretto depositato o la copia cartacea.
Possono esserci più frazionamenti che sono intervenuti nel tempo sulla vostra particella. In quel caso dovrete fare una ricerca dei vari frazionamenti ed individuare quello che vi interessa.
Per trovare l’elenco dei protocolli dei frazionamenti basta fare una visura storica della particella e avrete l’elenco in ordine cronologico.

Una volta che avrete il vostro libretto o le vostre misure, tutto quello che dovrete fare è solamente riportare le stesse sul posto per ri-picchettare, utilizzando gli stessi punti fiduciali, gli stessi punti di riferimento, gli stessi allineamenti che sono presenti nel libretto che avrete preso.

In questo caso il metodo è solo e solamente questo, le misure depositate son quelle che fanno fede e preparatevi spesso a spiacevoli sorprese.

Il secondo caso
il secondo caso, quello con le mappe di impianto, non avrete delle misure alle quali fare riferimento e quindi dovrete affidarvi alla grafica.

Il primo passo da fare è prendere il file del foglio d’impianto rasterizzato che vi interessa e individuare quali sono i fabbricati limitrofi alla vostra zona, al vostro confine.

Mi raccomando quelli presenti solo sul vostro foglio non sui fogli adiacenti, a meno che non ne siate costretti.
Questo per avere una maggiore precisione e abbattere di molto l’errore.

Individuatene più che potete in studio di questi fabbricati o di questi punti di riferimento perchè poi quando sarete sul posto dovrete verificare quelli che sono utili, cioè quelli che non sono cambiati nel tempo, quelli che sono ancora corrispondenti con la mappa di impianto.
Gli altri ignorateli.

Rilevate più spigoli che potete, più punti di riferimento che potete, anche vecchi termini. Aiutatevi anche con la memoria storica del vostro cliente.

Una volta che avrete effettuate il rilievo, il mio consiglio è di tornare in studio e lavorarci con calma, seduti, senza fretta. Perché questa fase è molto delicata.
Cerco sempre di non fare lo splendido elaborando sul posto il rilievo con le coordinate, magari anche di fretta, commettendo poi errori grossolani.

La fase di elaborazione è importantissima e necessita di calma, concentrazione e tante prove.

Vediamo come procedere.

Per il momento lasciate da parte il rilievo che avete effettuato e concentratevi sulla mappa.

Quello che c’è da fare adesso è calibrare la zona della vostra mappa attraverso le coordinate nord ed est che sono formate da quella griglia quadrata che trovate di solito disegnata a matita, molto sottile.

Questa operazione di calibrare la mappa riduce di molto l’errore dovuto alla distorsione della rasterizzazione della mappa o alla distorsione della mappa cartacea originale che oramai ha diversi decenni.

Quasi tutti i software di topografia hanno questa funzione.

Lo so che in questo caso qualcuno mi dirà: “Bisogna richiedere al catasto di fornire le coordinate ufficiali dei punti perché sono più corrispondenti e hanno
una valenza giuridica…..” ecc. ecc.

Si tutto vero, ma so per esperienza che se non avete bisogno di coordinate certificate, è meglio calcolarle da soli.
Spesso quelle fornite sono molto imprecise e poi mi fido di più di quello che faccio io.

Torniamo alla mappa calibrata. Quello che c’è da fare ora è di calcolare tutte le coordinate dei punti che avete rilevato e che avete ritenuto più utili, insieme alle coordinate dei vertici del confine che dovete rideterminare.

Una volta che avete l’elenco di tutte le coordinate, di tutti i punti che vi sono utili, elaboratele insieme al vostro rilievo, effettuando una rototraslazione.
Escludendo quei punti che presentano degli scarti molto elevati.

Fate diverse prove e quando ritenete di aver raggiunto un’elaborazione corretta,
avrete terminato questa fase.

 

TORNATE IN CAMPAGNA

Ora non vi rimane altro che tornare in campagna e picchettare i punti che avete appena calcolato.

Redigete un bel verbale con allegato il libretto delle misure dei calcoli che avete appena effettuato.

Fatelo firmare.

Così avrete completato il vostro lavoro.

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Danilo Torresi

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