Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019

Vediamo cosa bisogna fare per accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione della casa.

Oggi voglio parlare delle agevolazioni fiscali per i lavori di recupero edilizio, le classiche detrazioni per ristrutturazioni.

PREMESSA

In questo articolo mi concentrerò sulle singole unità abitative, cioè sulle singole proprietà. Tralascerò per ora gli interventi sulle parti comuni o sui condomini.

Strutturerò l’articolo in tre sezioni che svilupperò una per una.
Tutte e tre ugualmente importanti al fine di non fare errori e incappare in spiacevoli situazioni.

Se hai deciso di ristrutturare casa e vuoi usufruire delle detrazioni fiscali devi sapere:

1) quali sono gli interventi che rientrano nelle detrazioni per ogni specifico caso
2) chi può usufruire delle agevolazioni connesse a tali interventi
3) cosa bisogna fare e quali sono gli adempimenti da rispettare per accedere alle agevolazioni.

Premetto che in questi casi consiglio sempre di affidarsi a un buon tecnico, ad un commercialista e a delle ditte serie che facciano lavori come si deve.
Insomma a dei professionisti seri.

Tornando alla detrazione, anche per il 2019 sarà del 50% fino al 31 dicembre 2019, salvo proroghe. Il tetto massimo rimane sempre di 96.000 euro.
La cifra 96.000 euro non è la somma che si può detrarre, ma è il tetto massimo di spesa consentito, sul quale calcolare poi la percentuale che in questo caso equivale a 48.000 euro.

Dal 2018 è obbligatorio trasmettere all’ENEA le info sui lavori che riguardano la ristrutturazione.

La somma calcolata sulle spese sostenute può essere detratta dal proprietario, dai proprietari o da altri soggetti che ne hanno diritto.
Poi andremo a vedere nello specifico quali sono.

1) QUALI SONO GLI INTERVENTI

Gli interventi di recupero edilizio per i quali è consentita la detrazione sulle spese sostenute sono:
a) la manutenzione straordinaria
b) restauro e risanamento conservativo
c) ristrutturazione edilizia
d) altri interventi particolari che possono essere ricompresi nei primi tre.

N.B. Gli interventi di manutenzione ordinaria, (la tinteggiatura o la sostituzione del rivestimento ad esempio) non rientrano tra quelli che possono essere detratti, almeno per quanto riguarda le singole unità abitative.
Sono però compresi quando essi ricadono nell’ambito di un intervento più ampio, cioè all’interno di uno dei punti precedenti. Se si ristruttura l’abitazione ovviamente ci sarà necessità di ri-tinteggiarla, di sostituire i pavimenti e rivestimenti.
In questo caso fanno parte dell’ammontare del costo dei lavori.

Negli interventi sulle parti comuni, nei condomini, gli interventi di manutenzione ordinaria sono riconosciuti. Tratterò gli interventi sui condomini in un altro articolo.

Andiamo a vedere questi quattro punti cosa comprendono.

a) la manutenzione straordinaria

All’interno della manutenzione straordinaria sono compresi tutti quei lavori:

-rifacimento bagni (articolo di approfondimento);
-frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;
-la sostituzione degli infissi;

insomma tutti quegli interventi che non comportano un ampliamento dell’immobile, cioè che non ne modificano la volumetria e non ne modificano la destinazione d’uso.

Non posso per esempio trasformare un garage in abitazione.

b) restauro e risanamento conservativo

Nel restauro e risanamento conservativo sono comprese tutte quelle opere che sono atte a preservare gli immobili.
Sono interventi particolari su edifici tipologici che necessitano di intervento per prevenirne il degrado.

Un esempio possono essere gli edifici di tipo storico.

c) ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia invece comprende tutti quegli interventi importanti che trasformano il fabbricato:

-la demolizione e ricostruzione;
-la modifica delle facciate;
-l’apertura di porte e finestre;
-cambiare la destinazione del locale;

Non è ammessa anche se fa parte della ristrutturazione, la demolizione totale e il rifacimento con ampliamento del fabbricato, cioè se demolisci e ricostruisci il fabbricato più grande la detrazione fiscale non può essere richiesta.

Non è ammessa la detrazione allo stesso modo, per quei lavori che riguardano ampliamenti anche se non c’è demolizione a monte, cioè più precisamente, non concorrono alle spese detraibili quelle della parte ampliata, mentre concorrono le altre che sono sull’edificio già esistente.
A meno che l’ampliamento non riguardi un bagno.

Per quanto riguarda il “piano casa” le regole sono le stesse.

d) altri interventi particolari che possono essere ricompresi nei primi tre.

Ci sono poi altri interventi che sono singolarmente riconosciuti per la detrazione della spesa, lavori che in alcuni casi possono far parte del monte di quelli che sono compresi nei tre punti precedenti.

Li elenco molto velocemente anche se servirebbe un approfondimento per ognuno di essi che però al fine dell’argomento detrazione non è necessario.

Gli interventi sono:

-ricostruzione a seguito di eventi calamitosi (se è stato dichiarato lo stato di emergenza);
-l’eliminazione delle barriere architettoniche;
-opere tecnologicamente avanzate per favorire la mobilità delle persone disabili;
-opere per la prevenzione contro gli atti illeciti (cancellate, inferriate, grate, porte blindate, eccetera);
-sostituzioni o messa a norma dell’impianto elettrico;
-interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico;
-impianti basati su fonti rinnovabili (per esempio impianto fotovoltaico a servizio dell’unità abitativa);
-interventi sulle parti strutturali dell’intero edificio per misure antisismiche (in questo caso l’agevolazione può arrivare fino all 85%) magari farò un articolo specifico riguardante il “sisma bonus”;
-interventi di bonifica dell’amianto;
-interventi per evitare infortuni domestici (corrimano, sistemi di rilevamento fumi e gas);
-spese di progettazione e parcelle professionali inerenti all’intervento;
-l’IVA, bolli, i diritti di presentazione delle pratiche e gli oneri di urbanizzazione.

2) CHI PUO’ USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI

Viste tutte le opere che sono riconosciute nella spesa che può essere detratta per ristrutturazione, (comunque vi invito a vedere l’elenco completo che è stato pubblicato nella guida dell’Agenzia delle Entrate) , andiamo adesso vedere quali sono i soggetti che possono usufruirne, cioè chi è che ha diritto a detrarre il 50% delle spese.

Premessa: l’agevolazione non è un rimborso in denaro, è una detrazione spalmata in dieci anni, quindi se c’è IRPEF da scalare bene, altrimenti tutto quello in eccesso sarà perso.

Detto questo, la detrazione spetta ai proprietari ma non solo, anche gli usufruttuari, i locatari ed altri soggetti ne possono usufruire.
Cioè coloro che sono detentori di diritti reali o personali sull’immobile.

Oltre ai soggetti “canonici” anche familiari e conviventi possono usufruirne.

Il coniuge separato che ha ricevuto in assegnazione l’abitazione può usufruire di questa detrazione.

Non ultima la persona unita civilmente può avere accesso alle agevolazioni.

A patto che i soggetti citati sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture.
Vedremo poi nell’ultimo punto quali sono gli adempimenti necessari e cosa bisogna rispettare.

Nel caso di comproprietari, dove le fatture sono intestate ad uno solo di essi, possono concorrere alla detrazione tutti purché nella fattura sia indicata la percentuale con la quale hanno contribuito.

Anche chi ha effettuato un compromesso (un preliminare di vendita) può usufruire della detrazione, a patto che sia già entrato in possesso dell’immobile e ovviamente che si carichi delle spese.

Dal 2018 anche gli Istituti Autonomi delle case popolari, alcune specifiche cooperative per abitazioni e enti possono usufruire di queste agevolazioni.

3) COSA BISOGNA FARE

Abbiamo visto fino a qui quali sono i lavori che rientrano nella detrazione e chi sono i soggetti che possono usufruire di questa detrazione.

Anche qui prima di continuare mi sento di ripetere alcuni concetti e fare alcune premesse, per una maggiore chiarezza, anche perché quello che andrò ad elencare in quest’ultimo punto è fondamentale per evitare che l’Agenzia delle Entrate chieda un rimborso, magari per un errore banale.

Le spese detraibili per l’anno 2019 sono quelle sostenute entro il 31 dicembre 2019 (sembra ovvio ma non lo è).

Il limite del 50% dei 96.000 euro riguarda l’immobile e tutte le sue pertinenze.

Se i lavori sono il proseguimento di lavori già iniziati, prima del 2019, le spese già sostenute concorrono al cumulo dei 96.000 euro.

Non si può detrarre oltre l’importo IRPEF, tutto quello che è eccedente viene perso.

La somma da detrarre viene suddivisa in dieci anni.

La detrazione per ristrutturazione non è cumulabile con quella del risparmio energetico.

Detto questo, che cosa bisogna fare:

a) Fare la notifica preliminare secondo le modalità che la regione di appartenenza impone.
qui si entra nel campo della sicurezza del lavoro nei cantieri temporanei e mobili e consiglio quindi di chiedere ad un tecnico di fiducia, perché se non scattano gli obblighi per alcuni adempimenti, la notifica non va fatta.
La questione è delicata e non è l’argomento che sto trattando. Servirebbero 100 pagine per il decreto 81/2008 e tutte le modifiche che sono avvenute poi negli anni.

b) Fare la comunicazione all’ENEA attraverso il portale compilando tutti i dati richiesti.
Dal 2018 è necessario fare la comunicazione anche per i lavori di ristrutturazione.
Il portale dell’ENEA è specifico per ogni anno. Per il 2018 è stato ed è ancora, ristrutturazioni2018.enea.it
per il 2019 ipotizzo sarà, o è, (dipende da quando state leggendo questo articolo) ristrutturazioni2019.enea.it.
La comunicazione va fatta entro 90 giorni dalla fine lavori.
Se è stata aperta una pratica urbanistica la fine lavori ha data precisa, in questo caso chiedi al tecnico che ti ha redatto la pratica.

c) Pagare le fatture con bonifico che deve avere all’interno dei dati specifici.

-Deve contenere la causale per ristrutturazione, cioè l’articolo 16 bis del dpr 917/86.
-Il codice fiscale del beneficiario, cioè di chi fa il pagamento, o dei beneficiari.
-Il codice fiscale e la partita IVA di chi riceve il pagamento.

Quelle spese che non possono essere pagate con bonifico (bolli, diritti, oneri ecc.) possono essere pagate anche in altre modalità.

Quando si effettua il bonifico la banca o la posta applica una ritenuta dell’8%, in pratica chi riceve il pagamento riceve una somma minore di quella che si paga.

d) Conservare i documenti, che su richiesta dell’Agenzia delle Entrate, bisogna esibire.
I documenti sono specifici:
-le ricevute dei bonifici,
-le fatture e le ricevute fiscali,
-l’accatastamento dell’immobile,
-le ricevute IMU (se dovuta),
-tutti i titoli abilitativi comunali (CILA SCIA Permessi di Costruire)
-se non è stata necessaria nessuna autorizzazione comunale, allora bisogna avere un atto notorio, una dichiarazione dove si attesti la data di inizio lavori e l’elenco degli interventi che rientrano tra quelli agevolabili.

Se non si rispettano queste regole e non si hanno tutti i documenti necessari il rischio è di non poter accedere alle agevolazioni fiscali o peggio di usufruirne e poi dover rimborsare la cifra all’Agenzia delle Entrate

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Danilo Torresi