Guida RISTRUTTURAZIONE Condominio DETRAZIONE Fiscale 2019

Vediamo cosa bisogna fare per accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione del Condominio.

In questo articolo mi focalizzerò sulle agevolazioni fiscali che riguardano le parti comuni dei condomini.

Nell’articolo precedente ho parlato dello stesso argomento, però riguardante le singole proprietà.

Vi consiglio di leggerlo in quanto molti dei punti che ho già descritto sono validi anche per i lavori in condominio.
Non li ripeterò e andrò solamente a trattare ciò che riguarda le parti comuni.

Farò un breve preambolo dove descriverò quali sono le parti comuni e cosa si intende con parti comuni.

Strutturerò poi il post in tre macro capitoli.
1) Quali sono gli interventi.
2) Chi può usufruirne di queste agevolazioni.
3) Cosa c’è da fare.

Nella parte finale tratterò i “condomini minimi”, cioè quelle realtà fino a 8 condòmini dove non è obbligatorio nominare un amministratore e per i quali ci sono delle regole specifiche rispetto al condomini “tradizionali”.

Voglio sottolineare che all’interno della categoria minimi rientrano tutte quelle realtà dove c’è più di una proprietà su uno stesso immobile.
Anche un immobile dove ci sono due fratelli con le rispettive famiglie che abitano uno al piano terra e uno al piano primo e i due sono proprietari esclusivi delle loro abitazioni, di fatto abbiamo un condominio.
Infatti ci saranno delle parti che sono comuni e che vanno trattate con la stessa regolamentazione di cui oggi parliamo.
Anche se molto spesso per semplificare si divide in parti uguali.

La detrazione del 50% con il tetto di spesa massimo di 96.000 euro è applicabile anche per i lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Le parti comuni sono individuate dall’articolo 1117 del Codice Civile numeri 1, 2, 3.

-il suolo su cui sorge l’edificio e le fondazioni;
-i muri maestri;
-i tetti e i lastrici solari;
-le scale;
-portoni d’ingresso;
-vestiboli;
-portici;
-i cortili.

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune:
-i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere,
-la lavanderia;
-il riscaldamento centrale;
-gli stenditoi;
-e per altri simili servizi in comune.

Le opere, le installazioni, manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune come:
-gli ascensori;
-i pozzi;
-le cisterne;
-le fognature;
eccetera.

E’ importante sapere che le spese sulle parti comuni dovrebbero essere regolate e proporzionali ai millesimi di proprietà.
Le tabelle millesimali per i condomini sono cosa ovvia, ma in molti casi non lo si ha così ben presente.

Nella stragrande maggioranza delle piccole realtà per esempio è usuale dividere le spese in parti uguali.

1)QUALI INTERVENTI RIENTRANO NELLA DETRAZIONE

Fatto un veloce preambolo sulle parti comuni, andiamo a vedere quali sono i lavori riconosciuti per la detrazione delle spese per ristrutturazione.

Oltre agli interventi che ho elencato nel precedente articolo, nei punti a,b,c, e d. (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e altri interventi particolari). nel caso di parti comuni sono riconosciuti anche quegli interventi che ricadono nell’ambito di manutenzione ordinaria.

Nel glossario edilizia libera sono stati precisati gli interventi che rientrano nella manutenzione ordinaria.

Nella guida della Agenzia delle Entrate ne sono riportate alcune:
-opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture;
-integrare mantenere in efficienza gli impianti tecnologici;
-sostituzioni pavimenti infissi e serramenti;
-la tinteggiatura interna ed esterna;
-rifacimento degli intonaci interni;
-impermeabilizzazioni di tetti e terrazze;
-la verniciatura delle porte del garage.

2)CHI PUO’ USUFRUIRNE

Visto il cosa vediamo il chi.

Ogni singolo condòmino, in base alla propria quota millesimale può usufruire della detrazione sulle spese per gli interventi di ristrutturazione sulle parti comuni.

Se siete curiosi e volete approfondire come sono regolamentate le ripartizioni delle spese sulle parti comuni, andatevi pure a leggere l’articolo 1123 del Codice Civile.

La detrazione quindi spetta ad ogni condòmino purché abbia versato la propria quota entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Nel 2019 le scadenze per la presentazione delle dichiarazioni sono:
-il 7 e il 23 luglio per il 730.
-Il 30 settembre per redditi 2019 ex Unico.

Perché è necessario che la quota sia versata prima di queste scadenze?

L’amministratore deve rilasciare una certificazione che farà poi parte della documentazione per poter accedere alle agevolazioni.
Certificazione che attesta, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute durante l’anno e la quota imputabile al condòmino.
Senza questo versamento quindi niente certificazione. Niente certificazione niente detrazione.

Riguardo la dichiarazione dell’amministratore, se nel contenuto è indicato un solo proprietario ed invece ad usufruirne sono più soggetti, essi devono attestare all’interno del documento, la percentuale con la quale hanno contribuito e i loro dati anagrafici.

Ho già indicato nell’articolo precedente quali sono i soggetti che possono accedere alle agevolazioni oltre ai proprietari.

3)COSA C’E’ DA FARE

Tutti gli adempimenti necessari (già elencati nell’articolo “Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019“) sono validi anche per questo dove parliamo di condomini e parti comuni.
In aggiunta rispetto a quanto detto bisogna tenere conto che:
a) nel bonifico è necessario indicare oltre il codice fiscale del condominio anche il codice fiscale dell’amministratore o del condòmino che effettua il pagamento.
b) al condòmino è sufficiente avere la certificazione rilasciata dall’amministratore, la delibera assembleare dove si approvano i lavori e le ripartizioni delle spese in base alle tabelle millesimali. Come documentazione da esibire
c) la dichiarazione dell’amministratore deve attestare che sono stati adempiuti tutti gli obblighi e deve indicare la quota specifica del condòmino, quota da tenere conto per la detrazione.

CONDOMINI MINIMI

Come ho già scritto all’inizio dell’articolo, i “condomini minimi” sono quelle realtà dove ci sono al massimo 8 condòmini, che non sono obbligati a nominare un amministratore e che quindi molto spesso non hanno nemmeno il codice fiscale.

Essendo comunque dei condomini a tutti gli effetti, possono accedere alle agevolazioni per le ristrutturazioni sulle parti comuni.

Ci sono però alcune piccole differenze nelle procedure.

I pagamenti devono essere sempre effettuati attraverso il bonifico, ma non essendoci codice fiscale dell’amministratore (perchè non c’è un amministratore), nel bonifico deve essere indicato il codice fiscale del condòmino che effettua il pagamento.

In base alla circolare 3/E del 2 marzo 2016, per il recupero delle spese di ristrutturazione il condominio deve richiedere il codice fiscale, (o almeno dovrebbe richiedere il codice fiscale).

In pratica sono applicate le stesse norme civilistiche che si applicano ai condomini ordinari.
Ad eccezione di due articoli, il 1129 e il 1138, che normano la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio.

Il “condominio minimo” non deve applicare la ritenuta ordinaria sui pagamenti, sarà soltanto applicata la ritenuta dell’8% quando si effettuerà il bonifico attraverso gli istituti di credito o le poste.

In fase di pagamento, siccome il codice fiscale del condominio potrebbe non essere stato mai richiesto, può essere omesso nel documento.
In quel caso bisogna inserire, come già detto, il codice fiscale del condòmino che esegue l’operazione.

Per beneficiare quindi delle detrazioni, i condòmini devono inserire all’interno del modello delle proprie dichiarazioni, la quota da detrarre, insieme al codice fiscale del condòmino che ha effettuato i pagamenti.

In caso di controlli bisogna dimostrare che gli interventi sono stati effettivamente sulle parti comuni.

In ultimo se ci si avvale di un CAF o di un altro assistente fiscale, deve essere prodotta un’ulteriore certificazione che attesti:
-i lavori che sono stati fatti;
-i dati catastali di tutte le unità che compongono il condominio

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Danilo Torresi

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