DOCFA se manca l’Elaborato Planimetrico – 3 soluzioni

Tre soluzioni per la presentazione della variazione catastale quando manca l’elaborato planimetrico agli atti.

Chi si è mai trovato nella situazione di dover presentare un Docfa di variazione e non trovare l’elaborato planimetrico agli atti?

Tutto regolare e nessun patema d’animo se dobbiamo variare l’intero immobile e soprattutto se formato da pochi sub, ma che succede quando noi dobbiamo intervenire solo su pochi subalterni (magari solo due) e invece l’immobile è formato da decine di unità?
Cosa accadrebbe se le altre unità fossero di proprietà diversa e magari non vostri clienti?
Un grande condominio per esempio.

Panico?!

BREVE STORIA TRISTE

La prima volta che mi è capitato di imbattermi in una di queste situazioni, dovevo frazionare un appartamento in due unità.

L’appartamento faceva parte di un grande condominio ed il mio cliente era il proprietario di questa casa. Non conoscevo e non avevo rapporti con gli altri condòmini, né tantomeno con l’amministratore.

Comunque non sarebbe stato un problema perché la mia variazione interessava solo un’unità e consisteva in un frazionamento della stessa in due.

Sapevo di dover presentare l’elaborato planimetrico, ma confidavo nel fatto che lo avrei trovato online, lo avrei scaricato e sarei partito da lì, ripresentandolo con le variazioni che stavo apportando.

Al momento di scaricarlo da sister questo non c’era, dopo una breve ricerca ho scoperto che proprio non era mai stato prodotto, nemmeno cartaceo.
Panico!

Come avrei potuto rifare l’intero elaborato di tutto il condominio?
Avrei dovuto fare una ricerca e rimisurare subalterno per subalterno per rideterminare tutti i perimetri, considerando anche il fatto che (come già detto) con gli altri condòmini non avevo rapporti.

Avrei quindi dovuto fare un lavoro decisamente maggiore rispetto all’incarico originario (e quindi più oneroso), che doveva essere commissionato dal condominio per autorizzarmi ad accedere agli atti e fisicamente verificare tutte le unità.

Molto più che un, relativamente facile, frazionamento di un’unità abitativa.

Comunque niente panico c’è Danilo che fa anche il Geometra che vi spiegherà come si procede in questi casi, o meglio vi dirò quali sono le indicazioni che l’Agenzia del Territorio (oramai Agenzia delle Entrate) ha comunicato a suo tempo per poter superare questo problema.

COS’E’ L’ELABORATO PLANIMETRICO?

Prima però una breve premessa su che cos’è l’elaborato planimetrico e quando è necessario presentarlo.

L’elaborato planimetrico è il disegno (solitamente riportato in scala 1:500) del fabbricato, nel quale sono riportate schematicamente le delimitazioni dell’edificio e delle unità immobiliari di cui è composto.

Nell’elaborato vengono riportati inoltre tutti i subalterni delle parti comuni (scale, corti, eccetera) e delle porzioni esclusive.

In conclusione, l’elaborato, insieme all’elenco subalterni è quel documento che permette di individuare all’interno dell’edificio tutte le unità di cui è composto e il loro perimetro.

Iniziate ad intuire il perché di “panico” nella situazione descritta prima?

QUANDO VA PRESENTATO L’ELABORATO PLANIMETRICO?

Comunque abbiamo visto cos’è, ma quand’è che bisogna presentarlo?

In base alla circolare numero 9 del 26/11/2001l’elaborato va presentato:

a) nel caso di nuova costruzione con due o più unità immobiliari con parti comuni;
b) nel caso di unità in corso di costruzione o categorie fittizie, in questo caso anche se non ci sono parti comuni perché l’unico modo per poterle rappresentare è all’interno dell’elaborato planimetrico;
c) nel caso di variazione quando l’elaborato è già presente agli atti o quando si costituiscono beni comuni, censibili e non.

Quindi tornando al problema iniziale, come facciamo quando dobbiamo produrre l’elaborato planimetrico ma questo non c’è e ridisegnarlo non è fattibile?

Vi darò tre soluzioni possibili, la prima la più difficile, la seconda quella indicata dall’Agenzia delle Entrate o meglio dall’ex Agenzia del Territorio, la terza frutto della mia esperienza personale.

PRIMO METODO

1) vi fate dare l’incarico da tutti i condòmini o dal condominio. Questa è sicuramente la più difficile da realizzare perché dovrete andare a spiegare e far comprendere, a chi non ha in questo momento necessità specifiche per quanto riguarda una variazione catastale, la necessità di dover ripresentare l’elaborato planimetrico che manca per tutto il condominio. Quindi farvelo commissionare.

Spiegare una problematica del genere e farla comprendere a più proprietari che devono poi decidere se procedere, proprietari che con molta probabilità sono digiuni di questioni tecniche come queste, sappiamo tutti che non è facile.

Oltretutto questo punto è poco fattibile perché se eravamo arrivati al momento di presentare la variazione catastale significa che eravamo alla fine di un percorso e che di solito a quel punto i tempi sono stretti.

Quindi dover aspettare la decisione magari di 20 o 30 condòmini sulla questione che ci blocca non è forse la soluzione ideale.

SECONDO METODO

2) la seconda soluzione è quella indicata dall’EX Agenzia del Territorio con la nota circolare 36363 del 31/05/2002nella quale viene specificato come procedere in questi casi.

In pratica nell’eventualità che l’elaborato manchi gli atti, bisogna procedere come indicato nella circolare numero 9 che ho citato prima, cioè che è possibile presentare l’elaborato planimetrico limitatamente alla pagina che andiamo a variare, con l’obbligo di rappresentare l’intero piano dell’unità o delle unità che stiamo variando (in questo caso, consiglio mio, scrivetelo anche in relazione che state procedendo con questa modalità).

Questo risolve tutti i nostri problemi (o quasi).

TERZO METODO

3) il quasi ci porta al terzo punto che è frutto della mia esperienza personale o meglio dei miei fallimenti ed è una soluzione ufficiosa più che ufficiale, perché non l’ho trovata scritta da nessuna parte.

Partendo da quella possibilità di poter presentare solo la pagina dell’elaborato che andiamo a variare, limitatamente quindi a ciò che stiamo variando, insieme alla rappresentazione di tutto il resto del piano corrispondente, può capitare ugualmente (anche se in misura ridotta) che sia difficoltoso ricostruire i vari sub. che sono presenti.

Trovandosi quindi ad avere a che fare con altri sub. di altre proprietà, magari su un condominio che si sviluppa in lunghezza, il problema rimane.

In questo caso quindi ometto completamente la presentazione dell’elaborato planimetrico e dell’elenco subalterni scrivendo in relazione le motivazioni per le quali non è stato possibile produrli.

Una sorta di “superfici nominali inferiori ai 2000 metri quadri” ma per il Docfa invece che Pregeo.

A presto

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Danilo Torresi