Quando Ecobonus e Sismabonus sono CUMULABILI? Anche senza Condominio?

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L’Ecobonus e il Sismabonus per gli interventi sulle parti comuni, sono cumulabili anche senza condominio?

PANORAMICA

Oggi voglio tornare sulle agevolazioni fiscali.
Quelle connesse agli interventi di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, il Sismabonus e l’Ecobonus.

Ho già parlato in diversi episodi delle regole che gravitano attorno a questi argomenti.

Per approfondire puoi trovare tutti gli articoli inerenti alle detrazioni fiscali connesse ai lavori edili qui: https://www.danilotorresi.it/agevolazioni-fiscali/

Ogni tanto mi piace tornare su questi argomenti, perché vengono chiariti alcuni dubbi attraverso delle risposte o delle circolari da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Sai benissimo che le normative hanno spesso dei vuoti, in alcuni casi colmabili attraverso dei chiarimenti forniti dagli enti preposti.

LA RISPOSTA 293/2019

L’interpello dal quale oggi traggo alcuni spunti interessanti, e spero utili, è la risposta 293 del 2019.

Il quesito posto ha per oggetto un fabbricato da ristrutturare di proprietà di due coniugi, al 50% indiviso.

Il fabbricato che hanno acquistato è composto da due unità di categoria C2 e un’unità di categoria C6.
In pratica magazzini e stalle o rimesse.

L’intenzione è quella di ristrutturare l’intero complesso senza aumento di cubatura e senza modificare la sagoma in pianta, realizzando due abitazioni ed un garage.

Ovviamente essendo di fatto un’unica proprietà, non esiste condominio costituito, ne verrà mai creato.

I titolari comunque ritengono di poter rientrare a pieno titolo nelle agevolazioni Sismabonus ed Ecobonus.

Detto questo le richieste sono tre:
-la fattibilità di applicazione della detrazione, con il cambio destinazione, senza condominio;
-il limite di spesa per gli interventi di riduzione del rischio sismico e di qualificazione energetica;
-la possibilità di poter cedere o meno il credito.

REMINDERS

Prima di vedere punto per punto le risposte che ha dato l’Agenzia delle Entrate, ti ricordo, se non l’hai già fatto, di iscriverti al canale YouTube  al Podcast  e al mio Sito.

I contenuti che produco li pubblico in questi tre formati: video, audio e testo.

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LA FATTIBILITA’

Torniamo quindi all’argomento di oggi dove ti riassumo i contenuti della risposta dell’Agenzia delle Entrate in merito alla fattibilità della detrazione per gli interventi che ti ho descritto poco fa.

Innanzitutto il cambio destinazione ad uso abitativo di un immobile non adibito a tale uso, è fruibile come detrazione.

Nel titolo amministrativo (permesso di costruire SCIA eccetera) deve però risultare chiaramente che si tratta di un cambio destinazione ad uso abitativo.

L’Agenzia ribadisce inoltre, che l’intervento deve essere di recupero del patrimonio edilizio e non nuova costruzione.
Anche questo deve essere esplicito nel titolo amministrativo.

Altro punto interessante è che l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica è consentito.

Consentito però in alternativa alle detrazioni connesse al Sismabonus ed Ecobonus.
Quindi o scegli di fruirne in modo combinato o ne fruisci separatamente.

Il terzo e ultimo punto interessante per la questione fattibilità è legato alle maggiori detrazioni connesse all’intervento combinato Sismabonus più Ecobonus.

Maggiori agevolazioni consentite solo per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali.

Ti ricordo che il caso esempio di questo episodio riguarda l’intervento su più unità non costituite in condominio, tutte della stessa proprietà.

Caso molto frequente nelle abitazioni singole, mono-familiari, con più unità oltre all’abitazione(con un garage o un deposito ecc.).

La parte interessante che l’Agenzia chiarisce, riguarda le spese sulle parti comuni che sono riconosciute anche nel caso di un’unica proprietà, purché ci siano più unità immobiliari funzionalmente autonome.

La frase “parti comuni di edifici residenziali” va intesa in senso oggettivo.
In riferimento cioé al fabbricato e non alla presenza di più proprietari.

L’assenza di un effettivo condominio non preclude l’accesso alle detrazioni per riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica.

Le parti comuni sono quelle riferibili alla presenza di più unità e non più proprietari.
La circolare citata che tratta questo argomento è la 7/E del 2018.

IL LIMITE DI SPESA

Per quanto riguarda il limite di spesa invece, la legge bilancio 2018 ha modificato/integrato l’articolo 14 del DL 63/2013, il quale in sostanza dice che:

gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica sulle parti comuni di edifici ubicati nelle zone sismiche 1,2 e 3, consentono una detrazione sulle spese che arriva fino all’80% e all’85%.

Percentuali calcolate su un importo massimo di 136.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari, importo che andrà poi suddiviso in dieci quote annuali.

Quindi il limite di spesa è per ciascuna unità facente parte dell’edificio prima dell’intervento di ristrutturazione. Anche nel caso di unità non abitative.

Nel nostro esempio le percentuali vanno calcolate su un importo massimo di 136.000 euro per tre unità, cioè 408.000 euro.

LA CESSIONE DEL CREDITO

Siamo arrivati all’ultimo punto, cioè quello riguardante la cedibilità del credito.

In pratica la risposta dell’Agenzia è stata che il credito può essere ceduto, nelle modalità che ho già descritto anche in alcuni articoli precedenti.

Per approfondire: “Come avere lo SCONTO in FATTURA con Ecobonus e Sisma Bonus

In sostanza hai la facoltà di cedere il credito ad un altro soggetto.
Il soggetto può essere anche il fornitore delle prestazioni, la ditta che ha effettuato i lavori.
In questo caso è optabile anche la soluzione dello sconto immediato in fattura.

PER RIASSUMERE

In conclusione, per il cambio di destinazione di più unità da uso non abitativo ad uso abitativo, senza condominio e con un unico proprietario, è fattibile sfruttando il Sismabonus e l’Ecobonus?

La risposta è si.

Quant’è il limite di spesa?

136.000 euro per ogni unità pre intervento, anche ad uso non abitativo.

Il credito è cedibile?

Il credito può essere ceduto.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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