L’Ecobonus e il Sismabonus per gli interventi sulle parti comuni, sono cumulabili anche senza condominio?
PANORAMICA
Oggi voglio tornare sulle agevolazioni fiscali.
Quelle connesse agli interventi di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, il Sismabonus e l’Ecobonus.
Ho già parlato in diversi episodi delle regole che gravitano attorno a questi argomenti.
Per approfondire puoi trovare tutti gli articoli inerenti alle detrazioni fiscali connesse ai lavori edili qui: https://www.danilotorresi.it/agevolazioni-fiscali/
Ogni tanto mi piace tornare su questi argomenti, perché vengono chiariti alcuni dubbi attraverso delle risposte o delle circolari da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Sai benissimo che le normative hanno spesso dei vuoti, in alcuni casi colmabili attraverso dei chiarimenti forniti dagli enti preposti.
LA RISPOSTA 293/2019
L’interpello dal quale oggi traggo alcuni spunti interessanti, e spero utili, è la risposta 293 del 2019.
Il quesito posto ha per oggetto un fabbricato da ristrutturare di proprietà di due coniugi, al 50% indiviso.
Il fabbricato che hanno acquistato è composto da due unità di categoria C2 e un’unità di categoria C6.
In pratica magazzini e stalle o rimesse.
L’intenzione è quella di ristrutturare l’intero complesso senza aumento di cubatura e senza modificare la sagoma in pianta, realizzando due abitazioni ed un garage.
Ovviamente essendo di fatto un’unica proprietà, non esiste condominio costituito, ne verrà mai creato.
I titolari comunque ritengono di poter rientrare a pieno titolo nelle agevolazioni Sismabonus ed Ecobonus.
Detto questo le richieste sono tre:
-la fattibilità di applicazione della detrazione, con il cambio destinazione, senza condominio;
-il limite di spesa per gli interventi di riduzione del rischio sismico e di qualificazione energetica;
-la possibilità di poter cedere o meno il credito.
REMINDERS
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LA FATTIBILITA’
Torniamo quindi all’argomento di oggi dove ti riassumo i contenuti della risposta dell’Agenzia delle Entrate in merito alla fattibilità della detrazione per gli interventi che ti ho descritto poco fa.
Innanzitutto il cambio destinazione ad uso abitativo di un immobile non adibito a tale uso, è fruibile come detrazione.
Nel titolo amministrativo (permesso di costruire SCIA eccetera) deve però risultare chiaramente che si tratta di un cambio destinazione ad uso abitativo.
L’Agenzia ribadisce inoltre, che l’intervento deve essere di recupero del patrimonio edilizio e non nuova costruzione.
Anche questo deve essere esplicito nel titolo amministrativo.
Altro punto interessante è che l’intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica è consentito.
Consentito però in alternativa alle detrazioni connesse al Sismabonus ed Ecobonus.
Quindi o scegli di fruirne in modo combinato o ne fruisci separatamente.
Il terzo e ultimo punto interessante per la questione fattibilità è legato alle maggiori detrazioni connesse all’intervento combinato Sismabonus più Ecobonus.
Maggiori agevolazioni consentite solo per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali.
Ti ricordo che il caso esempio di questo episodio riguarda l’intervento su più unità non costituite in condominio, tutte della stessa proprietà.
Caso molto frequente nelle abitazioni singole, mono-familiari, con più unità oltre all’abitazione(con un garage o un deposito ecc.).
La parte interessante che l’Agenzia chiarisce, riguarda le spese sulle parti comuni che sono riconosciute anche nel caso di un’unica proprietà, purché ci siano più unità immobiliari funzionalmente autonome.
La frase “parti comuni di edifici residenziali” va intesa in senso oggettivo.
In riferimento cioé al fabbricato e non alla presenza di più proprietari.
L’assenza di un effettivo condominio non preclude l’accesso alle detrazioni per riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica.
Le parti comuni sono quelle riferibili alla presenza di più unità e non più proprietari.
La circolare citata che tratta questo argomento è la 7/E del 2018.
IL LIMITE DI SPESA
Per quanto riguarda il limite di spesa invece, la legge bilancio 2018 ha modificato/integrato l’articolo 14 del DL 63/2013, il quale in sostanza dice che:
gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica sulle parti comuni di edifici ubicati nelle zone sismiche 1,2 e 3, consentono una detrazione sulle spese che arriva fino all’80% e all’85%.
Percentuali calcolate su un importo massimo di 136.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari, importo che andrà poi suddiviso in dieci quote annuali.
Quindi il limite di spesa è per ciascuna unità facente parte dell’edificio prima dell’intervento di ristrutturazione. Anche nel caso di unità non abitative.
Nel nostro esempio le percentuali vanno calcolate su un importo massimo di 136.000 euro per tre unità, cioè 408.000 euro.
LA CESSIONE DEL CREDITO
Siamo arrivati all’ultimo punto, cioè quello riguardante la cedibilità del credito.
In pratica la risposta dell’Agenzia è stata che il credito può essere ceduto, nelle modalità che ho già descritto anche in alcuni articoli precedenti.
Per approfondire: “Come avere lo SCONTO in FATTURA con Ecobonus e Sisma Bonus”
In sostanza hai la facoltà di cedere il credito ad un altro soggetto.
Il soggetto può essere anche il fornitore delle prestazioni, la ditta che ha effettuato i lavori.
In questo caso è optabile anche la soluzione dello sconto immediato in fattura.
PER RIASSUMERE
In conclusione, per il cambio di destinazione di più unità da uso non abitativo ad uso abitativo, senza condominio e con un unico proprietario, è fattibile sfruttando il Sismabonus e l’Ecobonus?
La risposta è si.
Quant’è il limite di spesa?
136.000 euro per ogni unità pre intervento, anche ad uso non abitativo.
Il credito è cedibile?
Il credito può essere ceduto.
A presto.
____________________________
grazie
Ciao Danilo,
in un fondo agricolo di mia proprietà sono presenti un immobile in categoria C2 che possiede un impianto di riscaldamento, e a 200 metri di distanza una unità collabente; è possibile demolire e ricostruire entrambi sfruttando il sismaecobonus combinato (136.000 + 136.000)? Al termine dei lavori, devono necessariamente essere residenziali o possono essere fabbricati strumentali (D10)?
Grazie della risposta!
Ciao Danilo,
a me serve di sapere con certezza se ristrutturando fortemente (forse con demolizione e ricostruzione fedele senza ampliamenti) la mia villetta unifamiliare (cielo/terra uniproprietario senza parti comuni, con mio giardino intorno) posso sommare i tetti di spesa di ecobonus e sismabonus (es. recupero 100k per efficientamento energetico globale + 96k per lavori antisismici quindi recupero 196’000).
Secondo me la RISOLUZIONE N. 147 /E del 29/11/2017 dell’agenzia delle entrate , esplicita nero su bianco questa possibilità, mentre il tetto limite di 136’000 eur per interventi congiunti sismabonus ed ecobonus su parti comuni, che si ritrova un pò ovunque tra i documenti ufficiali dell’ADE , penso sia un “di cui…” Cioè….per tutti gli immobili il limite è 100k + 96k = 196k ma nel caso in cui la ristrutturazione ecosismabonus sia fatta su parti comuni , allora il limite è 136’000.
Per me , ma penso per la stragrande maggioranza di persone che vogliano usufruire del superbonus, questa informazioni sul “limite massimo” recuperabile è fondamentale. Io ho studiato molto, ho scritto su altri forum , ho chiamato e scritto all’agenzia delle entrate , che mi hanno dato fino ad oggi solo risposte evesive dicendo che il quesito è complesso…. (mah). Spero di intavolare in questo luogo una riflessione seria per dare una risposta certa basata su riferimenti certi , tali da potersi “imbarcare” in una ristrutturazione molto costosa.
Grazie
Fabio
ciao Fabio. Ritengo che su un’abitazione unifamiliare sia possibile fruire separatamente dei massimali di riqualificazione energetica (ecobonus) e sismabonus. La certezza massima comunque te la può solo dare l’Agenzia delle Entrate e/o l’ENEA
Non mi è chiaro il limite dei 136.000 € in caso di contestuale applicazione di sismabonus + ecobonus. In teoria avrei 96.000 € di sismabonus + ecobonus che può far valere detrazioni per 60.000 isolamenti + 30.000 impianti + 60.000 solare, oppure 100.000 per riqualificazione.
Quindi nel caso di riqualificazione ad esempio sarebbe un tetto di spesa di circa 153.000 € da sommare ai 96.000 € di sismabonus per un toale di circa 249.000 €
CI sono distinzioni tra condomini o case autonome?
ciao Andrea. Si c’è differenza tra condomini e case autonome. Il Sima+Eco può essere applicato solo su parti comuni di edifici condominiali.
Buongiorno
possiedo un’abitazione in comproprietà con mia moglie, che stò ristrutturando con il sismabonus, ed aumento di due classi di rischio, con detrazione dell’ 80%, il piano superiore è adibito ad abitazione in categoria A3, il piano sottostante è in categoria C2, ed in più vi è un locale staccato dall’abitazione in classe C6.
La mia domanda è se posso ristrutturare il locale di categoria C6 usufruendo di un nuovo tetto di spese sisma bonus ed ecobonus, e se devo cambiare la destinazione d’uso ad abitativo.
Grazie per la risposta
Andrea
ciao Andrea. L’ecobonus non è fruibile nelle singole unità per i locali non riscaldati, però l’Agenzia consente di sfruttare il sisma+eco (parti comuni) anche su locali non abitativi a patto che vi sia un cambio di destinazione d’uso ad abitativo. Il consiglio è di verificare bene con il tuo tecnico che conosce bene la pratica e l’immobile.
Io e mio fratello siamo proprietarie di un immobile ex rurale in zona sismica 3 composto da un’abitazione e un magazzino riscaldato ex stalla c6 stiamo preparando le pratiche edilizie (scia) per ricavare quella che sarà la mia abitazione da dalla stalla e fienile e completa ristrutturazione e miglioramento sismico ed energetico della abitazione compreso cappotto, tetto rinforzi alle fondazioni ecc ecc. Potremmo quindi accedere alle detrazione sisma e ecobonus sulle parti comuni e sulla parte che è già abitazione (1a casa di mio fratello) su quella che sarà invece la mia parte possiamo accedere all’ecobonus oppure solo sismabonus e bonus ristrutturazione? Avendo il locale un impianto di riscaldamento è possibile accede al bonus caldaia?
ciao Massimiliano, L’ENEA ha chiarito che i cambi di destinazione d’uso non sono detraibili con l’Ecobonus, ma ci sono pareri discordanti. Per i restanti non ci sono problemi visto che avverrà un cambio di destinazione d’uso a destinazione abitativa
Buongiorno.
Un fabbricato rurale composto da due unità immobiliari, da demolire e ricostruire destinandolo a civile abitazione (e abitazione principale) può usufruire di sismabonus + ecobonus (interventi di isolamento termico) + installazione impianti fotovoltaici?
Quindi potenzialmente un budget di 96k+60k+48k (alla luce del decreto appena pubblicato) da moltiplicare per le due unità?
Grazie
ciao Giulio. Il solo dubbio sta nella presenza o meno di un sistema di riscaldamento da sostituire (quindi ecobonus), mentre Sismabonus + fotovoltaico sicuramente possono essere fruiti.
Buongiorno sto per procedere alla ristrutturazione totale con cambio d uso di un C6 senza aumento di volume per adibirlo a prima casa. Nel provvedimento amministrativo comunale verrà messo che si tratta di un recupero patrimonio edilizio con cambio destinazione in abitativo.
L immobile verrà demolito e ricostruito completamente e dotato di cappotto pompa di calore ecc ecc
Posso avere agevolazioni Ecobonus?
ciao Matteo. Le agevolazioni ecobonus sono vincolate alla preesistenza di un sistema di riscaldamento. Se non esiste non si può parlare di riqualificazione energetica.
Salve Torresi, ma il cambio destinazione d’uso da C2 verso A2 nel caso invece di presenza di impianto, consentirebbe di avere accesso al Superbonus per fare i lavori di ristrutturazione (previsti appunto nel progetto di cui alla base della richiesta del cambio d’uso)?
ciao Gabriele. Sui cambi di destinazione d’uso ancora non so risponderti
Vorrei porgere una domanda. Dovrò ristrutturare una casa che si trova in zona 1, ho già presentato il progetto per diminuire di 2 classi il rischio sismico e il costo complessivo si aggira intorno ai 120 mila euro casa finita compresi pavimenti impianti e bagni. Il tecnico mi ha detto che posso recuperare l’80% della spesa.Ora chiedo il recupero dell’80% sono compresi anche i lavori di finitura o solo quelli strutturali? Non vorrei commettere errori, Grazie
ciao Sandro. Se gli interventi sono collegati e correlati a quelli del Sismabonus, fanno parte delle spese detraibili. Vale sempre la regola che gli interventi di categoria superiore assorbono quelli inferiori.