ACCATASTAMENTO IMMOBILI QUANDO NON VA FATTO: quali sono i fabbricati senza obbligo di iscrizione al catasto

 

Accatastamento immobili quando non va fatto. Scopri tutto quello che c’è da sapere sull’accatastamento immobiliare, dalle tipologie di immobili esenti alla procedura da seguire per l’iscrizione al catasto. Tutto spiegato in modo semplice e chiaro per aiutarti a capire come gestire al meglio la tua proprietà immobiliare

PANORAMICA

In questo articolo, esplorerò le diverse tipologie di immobili che possono essere iscritti al catasto senza rendita, e le sei tipologie di immobili per le quali non è necessaria l’iscrizione in catasto. Affronterò inoltre, le ragioni per cui alcuni immobili possono essere esclusi dall’accatastamento e le conseguenze di tale esclusione. Il mio obiettivo è fornirti una comprensione completa delle regole e delle procedure per l’iscrizione al catasto, in modo da aiutarti a navigare con successo nel mondo immobiliare. Inizierò con un’analisi delle quattro tipologie di immobili senza rendita, per poi passare alle sei tipologie da non accatastare. In generale, l’articolo ti fornirà una guida pratica per orientarti nell’universo del catasto immobiliare.

Devi sapere, se già non lo sai, che un fabbricato, quando viene completato, deve essere accatastato.
L’intestatario ha l’obbligo di fare la dichiarazione presentando un atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato.

Deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal momento in cui diventa abitabile e servibile all’uso, o dalla data di ultimazione delle modifiche (nei casi di variazione di immobili già accatastati).

Ma quali sono quelle unità immobiliari per le quali non è obbligatorio l’accatastamento?

Il Decreto del Ministero delle Finanze, il 28 del 1998, regola le norme in materia di catasto.

Per quanto riguarda le unità immobiliari del catasto fabbricati, il decreto individua, tra le altre, due caratteristiche fondamentali:
l’autonomia funzionale e reddituale.

Per approfondire: “i PREFABBRICATI solo APPOGGIATI a terra sono da accatastare?”

L’articolo 3 dello stesso decreto individua sei voci, sei tipologie di immobili, per i quali non è necessaria l’iscrizione al catasto. Più altre quattro particolari che vanno iscritte, ma senza rendita.

Oggi ti andrò a descrivere e ad elencare voce per voce le tipologie da non accatastare, cercando di evitare il più possibile interpretazioni personali.

GLI IMMOBILI DA NON ACCATASTARE

L’accatastamento degli immobili è un adempimento obbligatorio per alcune tipologie di fabbricati, ma non per tutti. In particolare, gli immobili da non accatastare sono quelli che, a meno di un’ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non hanno necessità di essere iscritti al catasto. Tra questi possiamo citare:

• i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadri;
• le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• i manufatti isolati e privi di copertura;
• le tettoie, i porcili, i pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi;
• i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Inoltre, esistono anche alcune tipologie di fabbricati per i quali l’iscrizione al catasto è obbligatoria, ma senza la rendita catastale. Tra questi:

• i fabbricati con le loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
• le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
• i lastrici solari;
• le aree urbane.

Per evitare problemi legati all’accatastamento, è importante conoscere bene la normativa in vigore e verificare se il proprio immobile rientra tra quelli che non necessitano di essere accatastati.

GLI IMMOBILI SENZA RENDITA

L’elenco degli immobili senza obbligo di rendita è composto da quattro tipologie di fabbricati:

1. i fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione (categorie F3 e F4);
2. le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado, le unità collabenti (categoria F2);
3. i lastrici solari (categoria F5);
4. le aree urbane (categoria F1).

Per questi immobili è necessario effettuare solo l’iscrizione al catasto per inventario, senza la determinazione di una rendita. Ad esempio, i fabbricati in corso di costruzione o di definizione (categorie F3 e F4) dovrebbero avere carattere temporaneo e, una volta completati, dovrebbero essere accatastati con la determinazione della rendita. Allo stesso modo, le unità collabenti (categoria F2) dovrebbero presentare un alto livello di degrado e essere strutturalmente inutilizzabili, a meno di una ristrutturazione massiccia.

i fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione

La prima riguarda i fabbricati in corso di costruzione o di definizione.
Rispettivamente le categorie F3 e F4.

La categoria F3 si riferisce esclusivamente agli immobili incompleti di nuova costruzione, mentre gli F4 sono unità o porzioni di unità che non hanno un reddito autonomo.

Porzioni di fabbricati frazionati o incompleti dove i lavori risultano in corso o sospesi.

Un esempio per questa categoria poco utilizzata può essere il frazionamento di un’abitazione o di una villa, dove però non sono ancora definite le nuove porzioni, le distribuzioni.

Questa prima tipologia, comprendente le categorie F3 e F4 dovrebbe avere carattere temporaneo.

Dopo l’iscrizione al catasto come categoria fittizia, si dovrebbe arrivare a fine lavori e quindi all’accatastamento finale con la rendita.

le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa della accentuato livello di degrado

La seconda tipologia sono le costruzioni con un accentuato livello di degrado.
Le categorie F2, ovvero le unità collabenti.

Per rientrare in questa categoria non è sufficiente che il fabbricato sia disabitato e privo di allacci ai servizi, ma deve presentare fatiscenza, con lesioni alle strutture.

In sostanza l’edificio deve essere quasi un rudere e strutturalmente inutilizzabile, a meno di una ristrutturazione pesante.

i lastrici solari

La terza categoria di immobili da iscrivere all’Agenzia senza rendita sono i lastrici solari.
La categoria F5.

I lastrici solari non sono altro che delle superfici piane (o quasi) a copertura dell’edificio, che talvolta per necessità particolari debbono essere identificate con un’unità distinta.

Un’esigenza molto comune in questo caso può essere la sopraelevazione dell’edificio o la cessione del lastrico.

le aree urbane

La quarta e ultima tipologia di questo primo gruppo sono le aree urbane.
Le categorie F1.

Porzioni di corti urbane che identificano una proprietà esclusiva.

Anche queste vengono create spesso per esigenze di cessione diritti.

LE SEI TIPOLOGIE DA NON ACCATASTARE

In generale, ci sono sei tipologie di immobili per i quali non è necessaria l’iscrizione al catasto. Ecco una breve descrizione delle sei tipologie:

a) Manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadri: questi immobili possono non essere accatastati, a patto che non siano a servizio o pertinenze di altre unità ordinarie.

b) Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale: le serre che rispettano le caratteristiche di trasparenza o semi-trasparenza totale e non hanno carattere commerciale possono essere escluse dall’accatastamento.

c) Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni: le vasche che non sono a servizio delle unità ordinarie A, B e C e non sono rivestite da un paramento murario possono non essere accatastate.

d) Manufatti isolati e privi di copertura: questi fabbricati possono essere assimilati alla categoria F2 (unità collabenti) e possono essere esclusi dall’accatastamento, anche se spesso può essere vantaggioso iscriverli comunque come F2 per esigenze di successioni, compravendite o ricostruzione del fabbricato.

e) Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili di altezza utile inferiore a 1,80 m e volumetria inferiore ai 150 metri cubi: queste costruzioni, utilizzate principalmente per scopi agricoli o di allevamento, possono essere escluse dall’obbligo di iscrizione al catasto a patto che rispettino i requisiti di altezza e volumetria sopra menzionati. E’ importante notare che anche in questo caso, se questi manufatti sono a servizio o pertinenza di un’unità ordinaria, devono essere accatastati.

f) Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo: infine, gli ultimi immobili esclusi dall’accatastamento sono quelli che possono essere considerati precari e privi di una fondazione stabile o infissi al suolo. Tali costruzioni non possono essere utilizzate per fini produttivi di reddito e non hanno quindi bisogno di essere iscritte al catasto.

In generale, è importante considerare che gli immobili esclusi dall’accatastamento possono comunque essere iscritti al catasto per un inventario e senza rendita. Ciò può essere utile per esigenze legali, come successioni e compravendite, o per agevolare eventuali lavori di ristrutturazione. In ogni caso, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore per capire se l’immobile in questione rientra in una delle categorie escluse dall’accatastamento e per sapere come procedere.

CONCLUSIONI

In conclusione, l’accatastamento degli immobili è un processo fondamentale per la corretta tassazione degli stessi e per la tutela dei diritti dei proprietari. Esistono diverse tipologie di immobili che possono essere escluse dall’accatastamento, come ad esempio quelli di piccola dimensione o quelli inutilizzabili a causa di un accentuato livello di degrado. Tuttavia, è importante tenere presente che anche questi immobili possono essere iscritti al catasto per esigenze legate a successioni, compravendite o ristrutturazioni. è importante quindi conoscere bene le regole e le eccezioni per evitare di incorrere in sanzioni o di non usufruire dei benefici previsti dalla legge. In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore per avere assistenza e consigli precisi e personalizzati.

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Danilo Torresi