ACCATASTAMENTO QUANDO NON VA FATTO: quali sono gli immobili senza obbligo di iscrizione al catasto

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Quando non va affatto l’accatastamento? Quali sono i tipi di immobili che non vanno accatastati?


PANORAMICA

Devi sapere, se già non lo sai, che un fabbricato, quando viene completato, deve essere accatastato.
L’intestatario ha l’obbligo di fare la dichiarazione presentando un atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato.

Deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal momento in cui diventa abitabile e servibile all’uso, o dalla data di ultimazione delle modifiche (nei casi di variazione di immobili già accatastati).

Ma quali sono quelle unità immobiliari per le quali non è obbligatorio l’accatastamento?

Il Decreto del Ministero delle Finanze, il 28 del 1998, regola le norme in materia di catasto.

Per quanto riguarda le unità immobiliari del catasto fabbricati, il decreto individua, tra le altre, due caratteristiche fondamentali:
l’autonomia funzionale e reddituale.

Per approfondire: “i PREFABBRICATI solo APPOGGIATI a terra sono da accatastare?

L’articolo 3 dello stesso decreto individua sei voci, sei tipologie di immobili, per i quali non è necessaria l’iscrizione al catasto. Più altre quattro particolari che vanno iscritte, ma senza rendita.

Oggi ti andrò a descrivere e ad elencare voce per voce le tipologie da non accatastare, cercando di evitare il più possibile interpretazioni personali.

GLI IMMOBILI DA NON ACCATASTARE

Come recita il comma 3 dell’articolo 3 dello stesso Decreto, “a meno di un’ordinaria autonoma suscettibilità reddituale” [citazione], gli immobili da non accatastare sono:
a) i manufatti con superficie coperta inferiore ad 8 metri quadri;
b) le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
d) i manufatti isolati e privi di copertura;
e)le tettoie, i porcili, i pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi;
f) in ultimo, i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Oltre le sei tipologie di fabbricati per i quali NON è obbligatoria l’iscrizione al catasto, ci sono le quattro per le quali è obbligatoria l’iscrizione al catasto, ma senza rendita:

g) i fabbricati con le loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
h) le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa della accentuato livello di degrado;
i) i lastrici solari;
l) le aree urbane.

REMINDERS

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GLI IMMOBILI SENZA RENDITA

Vediamo per prime le quattro tipologie che vanno, si iscritte al catasto, ma solo per un inventario e senza rendita.

g) i fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione

La prima riguarda i fabbricati in corso di costruzione o di definizione.
Rispettivamente le categorie F3 e F4.

La categoria F3 si riferisce esclusivamente agli immobili incompleti di nuova costruzione, mentre gli F4 sono unità o porzioni di unità che non hanno un reddito autonomo.

Porzioni di fabbricati frazionati o incompleti dove i lavori risultano in corso o sospesi.

Un esempio per questa categoria poco utilizzata può essere il frazionamento di un’abitazione o di una villa, dove però non sono ancora definite le nuove porzioni, le distribuzioni.

Questa prima tipologia, comprendente le categorie F3 e F4 dovrebbe avere carattere temporaneo.

Dopo l’iscrizione al catasto come categoria fittizia, si dovrebbe arrivare a fine lavori e quindi all’accatastamento finale con la rendita.

h) le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa della accentuato livello di degrado

La seconda tipologia sono le costruzioni con un accentuato livello di degrado.
Le categorie F2, ovvero le unità collabenti.

Per rientrare in questa categoria non è sufficiente che il fabbricato sia disabitato e privo di allacci ai servizi, ma deve presentare fatiscenza, con lesioni alle strutture.

In sostanza l’edificio deve essere quasi un rudere e strutturalmente inutilizzabile, a meno di una ristrutturazione pesante.

Di queste prime due tipologie, ovvero delle categorie F2 F3 e F4, ne ho parlato in un articolo dedicato “Come riconoscere le DIFFERENZE tra le CATEGORIE Catastali F2 F3 F4”.

i) i lastrici solari

La terza categoria di immobili da iscrivere all’Agenzia senza rendita sono i lastrici solari.
La categoria F5.

I lastrici solari non sono altro che delle superfici piane (o quasi) a copertura dell’edificio, che talvolta per necessità particolari debbono essere identificate con un’unità distinta.

Un’esigenza molto comune in questo caso può essere la sopraelevazione dell’edificio o la cessione del lastrico.

l) le aree urbane

La quarta e ultima tipologia di questo primo gruppo sono le aree urbane.
Le categorie F1.

Porzioni di corti urbane che identificano una proprietà esclusiva.

Anche queste vengono create spesso per esigenze di cessione diritti.

LE SEI TIPOLOGIE DA NON ACCATASTARE
a) manufatti con superficie coperta inferiore 8 metri quadri

Procedo ora con le sei tipologie per le quali non è necessaria l’iscrizione in catasto (o quasi).

La prima riguarda gli immobili con superficie inferiore agli 8 metri quadri.

Piccole costruzioni che non superano gli 8 metri quadri di superficie possono non essere accatastate.

Piccoli manufatti che però non devono essere a servizio o pertinenze di altre unità ordinarie.
Se sono, ad esempio, un accessorio di un’abitazione o di un deposito, debbono essere accatastati.

b) le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale

Il secondo tipo di immobili per i quali non serve l’accatastamento sono le serre.
Serre per la coltivazione e la protezione di piante sul suolo naturale, a terra.

Per poter essere considerate tali però devono rispettare tutte le caratteristiche di una serra, trasparenza o semi-trasparenza totale e non deve avere carattere commerciale.

N.B. Un gazebo coperto in legno, con alcune aperture laterali trasparenti, non è una serra e va accatastato.

c) le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni

Il terzo tipo di immobili per i quali non serve l’accatastamento sono le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni.

Come per i piccoli manufatti, non devono essere a servizio delle unità ordinarie A, B e C ed inoltre non devono essere rivestite da un paramento murario, altrimenti devono essere accatastati.

d) i manufatti isolati e privi di copertura

Il quarto tipo di immobili che non devono essere iscritti al catasto, sono i fabbricati isolati privi di copertura.

Questi possono essere assimilati alla categoria F2 che ho detto prima (le unità collabenti), dove però oltre alle lesioni, manca addirittura la copertura.
Quindi è consentito non accatastarli.

Spesso capita che per esigenze di successioni, di compravendite, o di ricostruzione del fabbricato, sia vantaggioso iscriverle lo stesso come F2.

e) le tettoie, i porcili, i pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi

La quinta tipologia di immobili per i quali non corre l’obbligo di iscrizione al catasto sono le tettoie, i pollai, i porcili, i casotti, le concimaie, pozzi e simili, che abbiano un’altezza inferiore a 1,80 m ed una volumetria inferiore ai 150 metri cubi.

Quindi basse costruzioni, per un uso prettamente agricolo o di allevamento e con una volumetria limitata.

Anche gli immobili appartenenti a questa tipologia, se a servizio di un immobile di categoria A, B o C, cioè di categoria ordinaria, debbono essere accatastati comunque.

f) i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo

La sesta e ultima tipologia di immobili riguarda i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Questa è la categoria che spesso crea più dubbi.

Ti ricordo che per la norma l’unità immobiliare deve avere autonomia funzionale e reddituale.

In assenza di queste caratteristiche e con un immobile solo appoggiato a terra, senza fondazione, non è necessario l’accatastamento.

Per approfondire: “i PREFABBRICATI solo APPOGGIATI a terra sono da accatastare?

CONCLUSIONI

Tutte queste tipologie di immobili che ti ho appena descritto possono NON essere accatastate, solo se rispettano le caratteristiche specifiche.

Inoltre per tutte quante, vale la questione dell’autonomia reddituale.

Se l’immobile che ricade in una delle categorie che abbiamo appena visto produce reddito, ad esempio un’attività agricola o commerciale, è necessario e obbligatorio comunque accatastarli.

Prendiamo ad esempio le serre che ho citato poco fa, anche se dovessero avere tutte le caratteristiche per non essere accatastate, ma facessero parte di un attività produttiva o commerciale, allora dovranno essere iscritte al catasto. Perché presentano autonomia reddituale.

Quindi come puoi vedere, sono limitati casi in cui puoi NON accatastare gli immobili ricadenti nelle voci che ho appena elencato e riguardano quasi tutti usi domestici e privati.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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