COME MISURARE UN TERRENO: 3 metodi per calcolare la superficie – Catasto, Google Maps e Rilievo

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Come misurare la superficie di un terreno agricolo, tre metodi per calcolare perimetro e area, vantaggi e svantaggi.

PANORAMICA

Le necessità per le quali è utile conoscere la superficie di un terreno (agricolo o urbano) possono essere molte.
Possono andare dalla compravendita all’affitto, dalla valutazione di una coltura da seminare al calcolo della resa di un raccolto, o magari solo per saperne l’estensione precisa.

I metodi che ti andrò a descrivere sono tre:
– il metodo catastale, con i documenti reperibili presso l’agenzia;
– il metodo con Google Maps o con Google Earth Pro;
– il metodo con un rilievo topografico.

Più avanti capirai per quale dei tre io tifo di più.

In questo articolo voglio darti gli strumenti e i pro e i contro dei singoli metodi, così che tu possa valutare, in base alle tue esigenze, quale sia il più adeguato.

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IL METODO CATASTALE

Il primo metodo che ti descrivo, per verificare la superficie di un terreno, è attraverso i dati catastali.

E’ necessario in questo caso che tu sia in possesso, o dei dati catastali, (fogli, particelle) o dei dati del proprietario, (data di nascita, codice fiscale).

Con questi dati, insieme al nome del Comune nel quale è ubicato il terreno, puoi fare un’interrogazione; o per via telematica, o presso uno degli uffici provinciali.

Per approfondire:
Come Richiedere la VISURA CATASTALE – Consultazione Personale e Sister
Come Richiedere la Visura dell’ESTRATTO di MAPPA – Consultazione Personale, Poste Italiane e Sister

Ciò che devi richiedere in questo caso è una visura catastale e un estratto di mappa (o EDM).

Visura Catastale

Con la visura catastale puoi ricavare le superfici direttamente dai dati che ti vengono forniti.

Se hai effettuato la ricerca della proprietà per nominativo, ti ritroverai con tutto l’elenco delle particelle intestate ed in fondo al documento il totale della superficie.

Se invece hai effettuato la ricerca per singola particella, troverai la superficie a lato, nei “dati di classamento”.

Ti troverai di fronte ad una serie di numeri insoliti, non ti preoccupare, sono meno peggio di quel che sembrano, ora ti spiego.

Nell’esempio abbiamo 03.73.20, tre coppie di numeri che indicano in ordine, ettari, are e centiare. Questa è la modalità con la quale vengono espresse le superfici al catasto terreni.

Tu mi chiederai, ma io voglio sapere i metri quadri, che ne faccio di questa roba? Ottenere i metri quadri dai numeri che ti ho appena indicato è un’operazione semplicissima, quasi banale.

Ignora tutte le proporzioni, le conversioni o qualunque altro “magheggio” matematico possa venirti in mente e fa una cosa soltanto, togli i punti e unisci le cifre.

Togliendo i punti dalla serie che ti ho appena detto ricaviamo 037320.

Ora sin dalle elementari sai che lo zero all’inizio non conta, quindi toglilo. Ciò che rimane è 37.320 metri quadri, semplice no?

Questo è ciò che puoi estrapolare dalla visura.

Come ti ho già accennato, se vuoi conoscere le superfici per ogni singola particella le troverai a fianco di ognuna di esse.

Ovviamente anche la superficie della singola particella viene espressa in ettari are e centiare (ha a ca), ma ora che sai come ricavare i metri quadri è tutto più facile vero?

Nella precedente immagine che ti ho allegato, abbiamo un gruppo di tre particelle dove a fianco di ognuna di esse troviamo le rispettive superfici.
06.60, 3.04.20 e 62.40.
Trasformate in metri quadri diventano: 660 metri quadri 30.420 metri quadri e 6.240, sempre metri quadri.

Estratto di Mappa (EDM)

Dal secondo documento catastale, l’estratto di mappa, il metodo per ricavare le superfici è grafico.

Necessita di un po di dimestichezza o con un software CAD o con un software similare, un programma in grado di importare, scalare e misurare su delle immagini raster.

In sostanza si tratta di rilevare il perimetro e l’area di un poligono, formato da una o più particelle.

Inserendo l’EDM come immagine raster in un software CAD è possibile, scalando correttamente il file importato, rilevarne il perimetro e la superficie.

Vantaggi del metodo catastale

Con i due metodi catastali si ha il vantaggio della semplicità con cui si può reperire la documentazione.

Quindi tempi abbastanza rapidi e soprattutto utile quando non si conosce direttamente l’ubicazione del terreno che si vuole rilevare, ma si ha a disposizione gli estremi della proprietà.

Svantaggi del metodo catastale

Lo svantaggio principale invece è la discrepanza delle superfici, addirittura tra la visura e la stessa mappa.
A loro volta entrambe non corrispondenti alla superficie reale sul posto, almeno nella stragrande maggioranza dei casi.

Non mi dilungherò su questo argomento, ma ti basti sapere che le superfici riportate in visura non corrispondono a quelle rilevabili direttamente sulla mappa.

Mappa che è la rappresentazione del territorio e non il territorio, quindi differente dalla realtà.

Il concetto base è che la mappa è sbagliata.

Quindi ricavare la superficie da un’interrogazione catastale è più che sufficiente, ma solo se necessiti di una stima approssimativa della superficie.

Tieni sempre presente che lo scopo principale dei dati catastali è fiscale, quindi di relativa rilevanza quanto a superfici.

IL METODO CON GOOGLE MAPS E GOOGLE EARTH PRO

Il secondo metodo con il quale puoi rilevare la superficie di un terreno e attraverso Google Maps o Google Earth Pro.

Se la tua necessità resta quella di conoscere in modo approssimativo l’estensione di un’area, questi due metodi che sto per mostrarti ti saranno molto utili.

A differenza di quello catastale, con questi possiamo avvicinarci di più alla superficie effettiva, a patto che siano ben visibili dall’alto i vertici o i perimetri.

Le modalità, Maps ed Earth, permettono la visuale dall’alto del territorio, permettendo così di individuare i confini a colpo d’occhio.

Google Maps:

-Individuato il tuo terreno, fai uno zoom sul primo vertice;
-Clicca tasto destro;
-Dal menù clicca “misura distanza”;
-Percorri tutto il perimetro cliccando su ogni vertice;
-Torna al punto iniziale e chiudi il poligono.

In fondo troverai la superficie totale e la distanza totale che abbiamo percorso, cioè il perimetro.
In questo caso abbiamo 51.28,42 metri quadri.

Questo è il metodo per calcolare le aree su Google Maps, ora andiamo a vedere su Google Earth Pro.

Google Earth Pro:

-in alto clicca “mostra righello”;
-clicca sulla finestra “poligono”;
-percorri tutto il perimetro del terreno;
-chiudi il poligono sull’ultimo vertice.

Alla fine troverai indicati i metri del perimetro 3.147,95 e l’area in metri quadri o anche in altre unità di misura. In questo caso 590.775 metri quadri.

Vantaggi del metodo Google

I vantaggi di questi metodi sono evidenti: l’immediatezza.
Nessuna richiesta di mappe al catasto, nessun calcolo insolito, individui la tua zona e BAM! Misuri la tua superficie!

Svantaggi del metodo Google

Gli svantaggi invece sono più subdoli. Si ha l’illusione di avere la soluzione in tasca.

Facendo per professione i rilievi topografici ti assicuro che non è così e bisogna fare attenzione.

Il primo svantaggio è l’errore dovuto all’approssimazione.

I vertici non sempre sono visibili chiaramente, e anche aumentando lo zoom al massimo molto difficilmente riuscirai a cliccare sul punto preciso.

I termini sono spesso introvabili anche andandoci di persona, figuriamoci da delle foto aeree.

Potrebbero addirittura essere coperti da vegetazione o da alberi, quindi il click che farai sarà bene o male sul vertice, ma non ne avrai mai la certezza.

Può sembrare un imprecisione trascurabile, ma ti assicuro che non è così.
Prova ad immaginare di aver cliccato commettendo un errore di appena 80 centimetri e di portarti dietro l’errore per un lato lungo 100 metri.

Parliamo di 80 metri quadri, che può essere poco, o moltissimo.
Dipende dai casi.

Il secondo svantaggio riguarda sempre l’errore, ma dovuto alla posizione del confine.

I perimetri visibili, i cambi di lavorazione, potrebbero non essere i confini reali.

E’ molto frequente che le lavorazioni siano più spostate da una parte o dall’altra.

E’ anche possibile che i confini siano mal determinati e quindi non corrispondenti sul posto a dove dovrebbero essere.

Immagina un terreno lavorato regolarmente da diversi anni, confinante con un appezzamento abbandonato e senza termini.
Secondo te chi ha lavorato è riuscito a rispettare perfettamente la linea iniziale?

Poi c’è un’altra casistica particolare, ma non infrequente. Potrebbe non esserci proprio lo stacco di lavorazione tra due terreni.

Quello che potrebbe accadere è che un terreno con la stessa coltura, potrebbe non essere tutto di un’unica proprietà.

Potrebbe esserci un confine invisibile che divide due proprietà.

Una motivazione potrebbe essere perché i due terreni sono stati affittati ad un unico imprenditore agricolo che lavora tutto insieme.

In questo caso come facciamo a calcolare la superficie non sapendo dove finisce il terreno che ci interessa?

Un ottimo tool per ovviare a questo problema è il sito Geolive del quale magari ti parlerò in un futuro articolo.

Per tutti questi motivi quindi, bisogna prendere i risultati con le pinze e fare attenzione.

IL METODO CON IL RILIEVO TOPOGRAFICO

Il terzo e ultimo metodo per misurare la superficie di un terreno è mediante un rilievo topografico.

Questo metodo è quello che amo di più. Sono di parte, è la mia professione principale (rilievi, topografia, catasto) quindi perdonami un po di “fanboysmo”.

Tra i metodi che ti ho indicato oggi, questo sicuramente è il più complesso, costoso e lungo, ma anche in assoluto il più preciso, se la tua necessità è conoscere la superficie esatta di un terreno.

Innanzitutto dovrai affidarti ad un tecnico, che farà un sopralluogo sul posto e mediante la strumentazione più adatta, effettuerà il rilevo.

La strumentazione che si utilizza in questi casi è altamente affidabile, precisa e costosa.
Infatti non tutti i tecnici ne posseggono una, ma preferiscono affidarsi a chi della topografia e del catasto ne fa il suo core business.

Ti assicuro che un rilievo può essere fatto, o molto bene, o molto male, difficile improvvisare.

Tornando alla superficie, chi effettua il rilievo utilizzerà la procedura appropriata, rileverà al centimetro ciò che troverà sul posto e restituirà la superficie esatta.
Che verrà poi per convenzione arrotondata al metro.

Inoltre, se necessario, il tecnico valuterà e ti consiglierà l’eventuale rideterminazione dei vertici.

Con le metodologie che ho già descritto nell’articolo “Cosa devi fare se vuoi RICONFINARE un TERRENO” dove parlo dei riconfinamenti, è possibile rideterminare i confini.

Utilizzando a supporto la documentazione catastale, i documenti storici, le foto aeree e addirittura le memorie storiche, è possibile ricostituire un confine.
Dipende sempre dallo scopo per il quale necessiti le misure.

Per misurare la superficie può essere sufficiente un rilievo sul posto, o può essere necessaria un’elaborazione più complessa.

In ogni caso porterai a casa un risultato affidabile e preciso.

Vantaggi del metodo con rilievo topografico

I vantaggi del metodo topografico in realtà te li ho appena detti.
la precisione del rilievo,
l’esattezza del risultato,
l’affidabilità.

Avendo incaricato un professionista che fa topografia, puoi star sicuro che le misure che otterrai saranno quelle reali.

Svantaggi del metodo con rilievo topografico

Gli svantaggi? Non puoi fare per conto tuo, a meno che tu non sia un tecnico.
Pertanto non sarà gratuito, ci sarà una parcella che potrà oscillare da lavoro a lavoro.

Inoltre, rispetto ai due metodi precedenti, ha tempistiche più lunghe, che dipendono dalla situazione sul posto e dal fine che queste misure hanno.

RIASSUMENDO

Per riassumere i tre metodi per misurare la superficie di un terreno.
Il metodo catastale: veloce, gratuito (quasi), impreciso.
Il metodo Google: velocissimo, gratuito, impreciso.
Il metodo topografico: lento, costoso, precisissimo.

La scelta dipende sempre dal risultato che vuoi ottenere e a quale scopo.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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