RISTRUTTURAZIONE con DEMOLIZIONE e RICOSTRUZIONE con aumento di volume e ampliamento – agevolazioni


I chiarimenti del MIT sulla ristrutturazione con demolizione e ricostruzione e aumento di volume. Anche in ottica agevolazioni e Superbonus


PANORAMICA

Quando si parla di lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico sulla casa la norma principale di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia.

Testo Unico, il DPR 380/2001, che a livello nazionale regola l’intera materia urbanistica che comprende anche quelle opere di cui ti parlo spesso e che vengono sintetizzate con la parola “ristrutturazione”.

Recentemente sono state apportate delle importanti modifiche al Testo, delle quali ancora non ti ho parlato in questo canale.

il “Decreto Semplificazioni” convertito nella Legge 120 del 11 settembre 2020 ha modificato molti contenuti tra i quali anche le definizioni degli interventi che abbiamo imparato a conoscere.

Manutenzione Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo e Ristrutturazione Edilizia.

Proprio di quest’ultima voglio parlarti oggi. In particolare della demolizione e ricostruzione degli edifici, tanto utile quanto controversa specialmente dal punto di vista agevolazioni fiscali.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110 % con Demolizione e Ricostruzione: limite e tetto di spesa – risposta 455 del 2020

La questione sta tutta nel capire quando demolire e ricostruire è considerata “ristrutturazione” o quando nuova costruzione. Ti ricordo che i bonus casa (compreso il Superbonus) debbono riguardare edifici esistenti e non nuove realizzazioni.

A tal proposito il “Decreto Semplificazioni” ha modificato la lettera d) dell’articolo 3 che riguarda proprio la ristrutturazione edilizia. Ristrutturazione che in alcuni casi comprende anche gli aumenti volumetrici.

Nel corso del video vedremo i particolari e soprattutto cercheremo di capire i chiarimenti pubblicati nella circolare congiunta del MIT (il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) e del Ministero per la Pubblica Amministrazione.

Circolare che chiarisce anche le integrazioni all’Art. 2-bis.  che si riferiscono alle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.

La demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico è (o era) spesso inapplicabile a causa della mancanza delle distanze minime e dai confini e dagli altri fabbricati.

Cercherò di spiegarmi meglio durante l’articolo che suddividerò in diversi capitoli:

1) la nuova definizione di “Ristrutturazione Edilizia”;
2)  demolizione e ricostruzione edifici vincolati;
3) demolizione e ricostruzione edifici in centro storico;
4) demolizione e ricostruzione con incremento di volume;
5) le deroghe alle distanze;
6) conseguenze sul Superbonus e le altre agevolazioni.

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1) LA NUOVA DEFINIZIONE DI “RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA”

Prima di vedere i chiarimenti contenuti nella circolare, vediamo le novità apportate al Testo Unico dell’Edilizia.

Il Decreto legge 76 del 16 luglio 2020, poi convertito nella Legge n. 120 dell’ 11 settembre 2020 (Decreto Semplificazioni) ha introdotto svariate modifiche al DPR 380/2001.

Alcune sulle distanze tra edifici, altre sulla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia. In particolare sulla demolizione e ricostruzione di immobili esistenti.

L’obiettivo del Decreto è quello di rendere più snello e semplice l’avvio (o forse sarebbe meglio dire il riavvio) dell’attività edilizia, cercando comunque di tutelare gli immobili di particolare pregio storico, culturale e ambientale.

La definizione degli “interventi di ristrutturazione edilizia”:
“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”

Le novità significative per le demolizioni e ricostruzioni si possono suddividere in due:
a) un ampliamento delle casistiche che consentono l’aumento volumetrico come “ristrutturazione edilizia”.
b) una maggiore rigidità per quanto riguarda gli edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio e di quelli nei centri storici.

L’area di interventi ampliata del punto a) è espressa in due stralci del testo:
1) “…sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico…”
2) “...incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana…”
Il testo precedente comprendeva gli aumenti solo in riferimento ad esigenze di adeguamento alla normativa antisismica. Il che faceva ricadere di fatto ogni demolizione e ricostruzione con aumento di volume in “nuova costruzione” e quindi non agevolabile.

Però, come si dice “non è tutt’oro quello che luccica”, da una parte è stato concesso, dall’altra la norma è diventata più rigida. Vedi gli edifici vincolati che ora con demolizione e ricostruzione, debbono rispettare sia la sagoma originaria, che i prospetti, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche per poter essere considerato un intervento di ristrutturazione.

In pratica l’edificio dovrà essere ricostruito identico al precedente.

2) DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE EDIFICI VINCOLATI

Partirò prima a descriverti i chiarimenti in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici vincolati.

Se demolisci e ricostruisci un fabbricato sottoposto a vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio d.lgs n. 42/2004 devi rispettare sia la sagoma, che il sedime, così come i prospetti e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, altrimenti l’intervento non sarà riconducibile a ristrutturazione edilizia”.

Variando anche uno solo di questi elementi da ristrutturazione passerai a nuova costruzione.

3) DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE EDIFICI IN CENTRO STORICO

Stessa sorte o quasi, per gli edifici ubicati nelle zone A e assimilate, per i quali si applicano gli stessi principi degli edifici vincolati, tranne in alcuni casi.

Il rispetto dei limiti, per i centri storici o le aree di particolare pregio storico e architettonico, equiparato agli edifici vincolati è solo tendenziale.

Infatti nel caso in cui le norme regionali e gli strumenti urbanistici prevedono limiti meno stringenti, è consentito demolire e ricostruire anche con adeguamenti alla normativa antisismica, accessibilità, impianti tecnologici e efficientamento energetico, mantenendo l’intervento come “Ristrutturazione Edilizia”.

Perciò nei centri storici c’è un maggiore potenziale margine di manovra. Che deve però essere sempre valutato dalle amministrazioni competenti.

4) DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON INCREMENTO DI VOLUME

Arriviamo finalmente al nodo tanto sentito della questione, ovvero l’aumento di volume con demolizione e ricostruzione che permette comunque di rimanere nell’ambito “ristrutturazione edilizia”.

L’incremento di volumetria nella precedente normativa era consentito solo per l’adeguamento alla normativa antisismica.
Ora è stato ampliato anche per esigenze della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Ulteriore possibilità di aumento volumetrico connesso alla demolizione e ricostruzione è concessa per finalità di “rigenerazione urbana”.

Quindi non tutti gli interventi con incrementi volumetrici possono essere considerati “ristrutturazione edilizia”, ma solo quelli per il recupero e la riqualificazione di intere aree urbane e/o immobili in stato di degrado. Senza prevedere nuove edificazioni.

Nella circolare risulta chiaro che gli aumenti derivanti da premi o incentivi (come ad esempio il “piano casa”) non rientrano nelle casistiche contemplate nella lettera d).

5) LE DEROGHE ALLE DISTANZE

La circolare affronta un’altra modifica apportata al Testo Unico ed in particolare all’articolo 2-bis comma 1-ter che riguarda il rispetto delle distanze.

Distanze che, in caso di demolizione e ricostruzione, possono essere mantenute le preesistenti anche se non rispettano le normative, solo se non è possibile lo spostamento dell’edificio e purché lo stato attuale sia “legittimamente” realizzato. Lo “stato legittimo” dell’edificio è tra le novità apportate dal Decreto Semplificazioni.

Per quanto riguarda gli aumenti volumetrici fuori sagoma e per il superamento dell’altezza massima, sono consentiti, sempre che mantengano le distanze preesistenti.

La deroga però non vale per ogni tipologia di incremento di volume, ma solo per quelli con carattere di “incentivo” (come ad esempio il “piano casa”).Oltre quelli riconosciuti per esigenze tecniche compresi nel capitolo precedente.

Per gli immobili ubicati nelle zone A o assimilabili, oltre a dover rispettare le regole che ti ho appena detto, è necessario che l’intervento sia compreso nei piani di recupero di competenza comunale.
Il passaggio dell’articolo recita “…gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale…”

Salvo comunque quanto prevedono gli strumenti di previsione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti.
E salvo i pareri degli enti preposti in caso di presenza di vincoli.

Insomma, come ripete spesso l’Ing. Carlo Pagliai, la casa non è un bullone. L’intervento edilizio va sempre cucito su misura e le variabili possono essere molteplici.

6) CONSEGUENZE SUL SUPERBONUS E LE ALTRE AGEVOLAZIONI

Ma tutto questo cosa comporta per le agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio? Come incide sul Superbonus?

In realtà molto, perché ti ricordo che i bonus edilizi, antisismici ed energetici sono riferiti solo ad immobili esistenti e gli interventi riconosciuti sono quelli di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

La demolizione e ricostruzione è uno degli interventi più efficaci che però spesso ricade in “nuova costruzione”, esclusa dalle agevolazioni.

Ora, il panorama di casistiche che può rientrare in ristrutturazione è stato ampliato, ma non comprende ogni tipologia di aumento volumetrico. Anzi il principio resta lo stesso di prima e cioè, se non ci sono chiare esigenze tecniche l’incremento è comunque considerato come nuovo fabbricato. Sono solo aumentate le “esigenze” riconosciute dalla Legge.

Se demolisci e ricostruisci e contestualmente modifichi la sagoma, sposti il fabbricato e aumenti il volume per necessità tecniche (antisismica, accessibilità, impianti tecnologici e efficientamento energetico), l’intervento sarà sempre considerato ristrutturazione.

Con tutti i vantaggi che ne conseguono:
1) IVA agevolata
2) potenzialità di accesso ai bonus (bonus casa, Ecobonus, Sismabonus, Superbonus 110%)

In alcuni casi puoi ricostruire anche in deroga alle distanze.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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11 pensieri su “RISTRUTTURAZIONE con DEMOLIZIONE e RICOSTRUZIONE con aumento di volume e ampliamento – agevolazioni”

  1. Ciao Daniele, complimenti per i contenuti dei tuoi articoli.
    Ti chiedo gentilmente se potessi approfondire con un articolo/video l’argomento della demolizione con ricostruzione con l’acquisto di casa prefabbricata. Siccome gli interventi correlati di categoria superiore (sismabonus e superbonus) assorbono anche quelli di manutenzione ordinaria, quali sarebbero le spese che non rientrerebbero nella detrazione, massimali permettendo?
    saluti e buone feste,
    Andrea

  2. aL PUNTO 4 DEL SUO ARTICOLO AFFERMA:
    Quindi non tutti gli interventi con incrementi volumetrici possono essere considerati “ristrutturazione edilizia”, ma solo quelli per il recupero e la riqualificazione di intere aree urbane e/o immobili in stato di degrado. Senza prevedere nuove edificazioni.

    Nella circolare risulta chiaro che gli aumenti derivanti da premi o incentivi (come ad esempio il “piano casa”) non rientrano nelle casistiche contemplate nella lettera d).

    MENTRE la circolare MIt annovera tra gli intervento ex art. 3 c. 1 lett d) anche la demoricostruzione con incremento di volume per rigenerazione urbana e PER PIANO CASA.

    CIRCOLARE MIT in fondo a pag 6: …sono consentiti gli “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento”, anche fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, purché sia sempre rispettata la distanza preesistente. In considerazione del suo tenore letterale, questa previsione deve intendersi come riferita non a qualsiasi incremento volumetrico, che possa accompagnare l’intervento di demolizione e ricostruzione, ma solo a quelli aventi carattere di “incentivo”, ad esempio perché attribuiti in forza di norme di “piano casa” ovvero aventi natura premiale per interventi di riqualificazione.

    1. ciao Marco. La parte che citi riguarda le deroghe alle distanze e non la lettera d) del TUE sulla definizione di “ristrutturazione edilizia”. La questione qui è sull’impostare l’intervento come ristrutturazione per poter accedere alle agevolazioni

      1. Capisco.
        IL NUOVO ART. 3 C. 1 LETT. D) DEL DPR 380/2001 prevede, tra l’altro, che:

        Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

        In relazione alla nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” di cui sopra, le chiedo se un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente con ampliamento 20% per rigenerazione urbana (premialità connessa esclusivamente alla demolizione e ricostruzione con requisiti antisismici ed energetici) possa rientrare a pieno titolo nel sismabonus e nell’ecobonus, previsti per la ristrutturazione edilizia.
        Grazie

      2. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA ED AMPLIAMENTO FABBRICATO DI CIVILE ABITAZOINE

        questo titolo edilizio è impostato sull’intervento di ristrutturazione per poter accedere alle agevolazioni?
        grazie
        moreno

  3. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana

    PERCHE’ DICE CHE IL PIANO CASA NON EIRENTRA?

    il piano casa E’ un caso espressamente previsto dalla legislazione vigente

    grazie
    moreno

    1. Ho forti dubbi a riguardo. La circolare specifica che sono esclusi gli aumenti premiali. Spero di essere smentito, ma nel frattempo consiglio un atteggiamento più che prudente.

  4. Buongiorno,
    due quesiti distinti:
    la nuova definizione va a modificare anche le c.d. “Ristrutturazioni rilevanti” che portavano gli edifici soggetti a Demolizione con ricostruzione soggetti a obbligo rinnovabili 28/2011? Credo non tocchi questa definizione.

    Va ad intervenire anche sull’obbligo di progettazione di edifici NZEB? Credo invece li esuli in questo caso in quanto la normativa parlava solo di nuova costruzione

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