BONUS RISTRUTTURAZIONE 50 immobile categoria F4


Si può agevolare la spesa per la ristrutturazione di un immobile di categoria catastale F4 in corso di definizione?


PANORAMICA

Requisito fondamentale per agevolare le spese di ristrutturazione della casa è che l’edificio risulti esistente.

Che significa esistente per l’Agenzia delle Entrate? Significa che deve essere, o essere stato, già accatastato e utilizzato per la destinazione prevista.

Un’abitazione agibile, accastata è certamente considerabile esistente.
Di contro le nuove costruzioni o gli edifici mai completati non possono essere agevolati perché non ancora esistenti.

Tra le categorie catastali che identificano gli immobili non agevolabili ci sono le F3, le unità in corso di costruzione.

Gli F3 fanno parte, insieme agli F2 ed agli F4, di quelle categorie fittizie che individuano fabbricati senza rendita e che non producono reddito.

Se per gli F2 (le unità collabenti) l’Agenzia si è già espressa includendoli tra gli edifici esistenti, non è ancora chiaro come considerare gli F4 (le unità in corso di definizione).

PER APPROFONDIRE: “Come riconoscere le DIFFERENZE tra le CATEGORIE Catastali F2 F3 F4”.

La domanda la pone l’acquirente di un’unità immobiliare di categoria F4 derivante da un frazionamento di un edificio ad uso albergo, oramai in disuso, sul quale il venditore intende effettuare una ristrutturazione totale per creare diverse abitazioni.
Domanda alla quale l’Agenzia risponde con l’interpello 241 del 13 aprile 2021.

Invece di acquistare a lavori terminati, l’operazione consiste nell’acquisto della porzione frazionata prima delle opere. Porzione che giustamente ha assunto la categoria “in corso di definizione” F4.

L’articolato progetto di frazionamento e ristrutturazione ha dato il via ai lavori nel 2019 e sono tuttora in corso.
Il titolare chiede se potrà accedere alle agevolazioni per ristrutturazione al 50%.

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IL BONUS RISTRUTTURAZIONE 50%

L’art. 16-bis del Tuir regola il bonus casa per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia per le singole unità, e anche di manutenzione ordinaria per gli interventi sulle parti comuni.

Sono le lettere a) b) c) e d) del comma 1 articolo 3 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia.

Rinnovato anno per anno – l’ultima proroga del bonus casa è avvenuta con la Legge di Bilancio 2021 – consente di applicare il 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro fino al 31 dicembre 2021.

EDIFICI ESISTENTI

Come ti ho accennato all’inizio, gli immobili sui quali poter agevolare le spese di ristrutturazione devono essere esistenti.
Non nuova costruzione e non edifici incompleti derivanti da una nuova costruzione mai terminata.

In tutto questo la categoria fittizia F4 può essere considerata “edificio esistente” alla pari dell’F2?

L’Agenzia risponde positivamente, equiparando le due categorie derivanti da unità immobiliari già accatastate (nell’esempio di oggi da un albergo).

Ribadisce che per la moltiplicazione dei massimali contano le unità catastali censite all’inizio dei lavori e pone un vincolo per la fruizione del bonus sugli F4: come per gli F2 a fine lavori l’immobile dovrà avere la destinazione abitativa (ad esempio la categoria A2) perché il bonus casa è solo per gli edifici residenziali e le relative pertinenze.

Il cambio di destinazione dovrà risultare dal titolo abilitativo che dovrà essere necessariamente “ristrutturazione edilizia” e non nuova costruzione.
Art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/2001.
Qualificazione che spetta al Comune competente.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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