Quali sono le differenze tra le categorie catastali F2 F3 F4 e come riconoscerle? Unità collabenti, in corso di costruzione ed in corso di definizione
PANORAMICA
Le categorie catastali sono spesso un argomento oscuro, specialmente per chi non ha dimestichezza con temi tecnici.
Finché si parla di A2 C2 C6 (qualcuno si può spingere anche fino al D1) è possibile avere una sorta di deja vu, un qualcosa di già sentito.
Ma che succede quando si parla di categoria F: unità collabenti o in corso di definizione?
Oggi voglio parlarvi di quelle categorie fittizie, che vi possono capitare in varie occasioni:
se state per esempio valutando un immobile da acquistare o da affittare;
o che possono trovarsi in alcuni documenti di famiglia e non riuscite a capire a cosa si riferiscano.
A fine articolo vi darò inoltre un paio di consigli sulla base della mia esperienza professionale.
REMINDERS
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COSA SONO LE CATEGORIE CATASTALI
Torniamo alle categorie catastali e vediamo prima di tutto che cosa sono.
Sono il metodo che l’Agenzia delle Entrate (subentrata al catasto nella gestione delle banche dati da qualche anno) ha di classificare gli immobili in base alle loro caratteristiche e alle destinazioni d’uso.
Le categorie catastali sono identificabili da una lettera accompagnata dal numero e sono divisibili in due macro categorie:
1) a destinazione ordinaria
2) a destinazione speciale e particolare.
Le categorie identificate dalle lettere A B e C sono a destinazione ordinaria, le categorie D ed E sono quelle speciali e particolari.
Infine ci sono le F o entità urbane, categorie fittizie.
Come ho accennato, ogni lettera è accompagnata da un numero che identifica una specifica tipologia di immobili, ad esempio A1 A2 A3 e via così.
Per oggi comunque non ci addentreremo oltre nello specifico.
A COSA SERVONO?
A cosa servono le categorie catastali?
Sono necessarie a identificare il tipo di immobile urbano in base alla destinazione d’uso, così da poter determinare la rendita.
Rendita che servirà per calcolare le imposte (esempio ICI/IMU) o per atti di compravendita.
LE CATEGORIE FITTIZIE
In questo episodio non farò l’elenco esplicativo di ogni singola categoria, ma mi concentrerò solo sulla F, le entità urbane.
E non su tutte le F, ma solo su F2 F3 e le F4.
Questo perché sono le meno immediate da comprendere e da distinguere, specialmente per chi non è un tecnico.
Mentre termini come “lastrici solari”, “aree urbane”, “infrastrutture dei reti pubbliche”, possono essere comprensibili, possono restare meno chiari termini come “unità collabente” o “un’unità in corso di definizione”.
PERCHE’ CONOSCERLE E RICONOSCERLE?
A cosa può servire conoscerle e saperle riconoscere?
E’ utile durante la valutazione di un intervento di ristrutturazione di un immobile conoscere le caratteristiche di ognuna, specialmente se si intende usufruire delle agevolazioni fiscali connesse.
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Un F2 ad esempio è sicuramente detraibile con le agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio esistente, non sempre invece lo sono gli F3 o gli F4 (fra poco vedremo cosa sono).
Un altro vantaggio dato dalla maggior confidenza con questi termini è di sapere di cosa si sta parlando prima di visionare un immobile e di farsi un’idea delle condizioni dell’edificio.
Questo mentre state valutando l’acquisto o l’affitto di un’abitazione ad esempio.
Una terza motivazione può essere la necessità di fare una variazione catastale.
Facciamo l’esempio che siate in possesso di un vecchio rudere, di un vecchio edificio fatiscente, che però risulta ancora accatastato con rendita e ci state pagando le imposte, potrebbe essere opportuno in questo caso, insieme ad un tecnico, valutare un’eventuale variazione per cambiare la categoria dell’immobile ad F2.
LA CATEGORIA F2
Vediamo ora una per una, le caratteristiche delle categorie che ho accennato all’inizio, partendo appunto dalle F2.
Le categorie F2 sono le unità collabenti, edifici fatiscenti con le strutture portanti verticali e orizzontali pesantemente lesionate (ad esempio con il tetto crollato).
In pratica sono quei ruderi che necessitano di un intervento di ristrutturazione molto pesante per poterli rendere di nuovo agibili.
LA CATEGORIA F3
Le categorie F3 sono le unità in corso di costruzione, quegli immobili che risultano non terminati, con lavori iniziati e in corso (o sospesi).
Insieme alle F4 (che vedremo nel prossimo punto) fanno parte di quelle categorie che dovrebbero avere carattere provvisorio, che sono state accatastate con categoria fittizia per fini specifici, ad esempio per degli atti di compravendita prima della fine dei lavori o per la richiesta di un mutuo durante lo stato d’avanzamento dei lavori.
Il carattere temporaneo sta nel fatto che nell’arco di qualche mese si dovrebbe arrivare all’accatastamento finale con l’attribuzione della categoria e della rendita definitiva.
La realtà invece è che troviamo moltissimi fabbricati con categoria F3 o F4 attribuita oramai da diversi anni.
Perché mai terminati e ancora privi di massetti, intonaci, impianti.
La caratteristica delle F3 (rispetto alle F4) è che si riferiscono ad edifici di nuova costruzione.
LA CATEGORIA F4
Le categorie F4 invece, le unità in corso di definizione, si riferiscono ad edifici esistenti, che potevano o meno essere già accatastati e sui quali si sta intervenendo con dei lavori.
Non riguardano nuove costruzioni.
Possono essere quasi indistinguibili dagli F3, cioè incompleti, privi di impianti e di finiture, ma sono sostanzialmente differenti.
Possiamo trovare un F4 in caso di un ampliamento in corso di realizzazione e non ancora definito, oppure nel caso di frazionamento di un immobile dove la porzione staccata non ha un reddito autonomo e deve essere ceduta.
Le necessità per l’attribuzione di questa categoria possono essere le stesse di quelle che abbiamo già detto per le F3: cioè per un atto di compravendita o l’accensione di un mutuo.
CONCLUSIONI E CONSIGLI
Riassumento:
le F2 riguardano i ruderi e gli edifici fatiscenti,
le F3 e le F4 riguardano, o dovrebbero riguardare, temporaneamente gli immobili non completati, rispettivamente di edifici di nuova costruzione e di edifici già esistenti.
In merito a quest’ultima distinzione, capita spesso di trovarsi di fronte fabbricati accatastati erroneamente come F3 anche se riguardano ristrutturazioni di edifici esistenti, la cui categoria appunto dovrebbe essere F4.
Niente di gravissimo, il mio consiglio però è quello di fare una variazione catastale e di riportare l’immobile alla categoria corretta.
Questo (anche e sopratutto) nel caso in cui ad esempio siate intenzionati a completare i lavori e vogliate usufruire delle detrazioni per riqualificazione energetica.
Le regole dell’ecobonus “ECOBONUS 2019 le REGOLE e gli ADEMPIMENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (3 di 3)” non consentono la detrazione degli edifici di categoria F3.
Cavillo burocratico che può essere facilmente superato con queste accortezze e attenzioni, onde evitare potenziali richieste di rimborso da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Come ultima dritta, fate attenzione, nel caso stiate valutando l’acquisto di un immobile, che la categoria F non sia stata attribuita per doppi fini. Ad esempio per eludere le imposte.
Il sospetto dovrebbe sorgervi nel momento in cui vi trovate di fronte ad un immobile oggettivamente agibile, completo, ma che risulta in catasto ancora come categoria F.
Non significa necessariamente che sia stato fatto in maniera intenzionale. Potrebbe essere successo che sono stati completati i lavori dal proprietario in economia e in una fase successiva, inconsapevole dell’adempimento catastale.
In ogni caso il mio consiglio è di esigere prima del compromesso, l’accatastamento definitivo e l’attribuzione della rendita corretta.
Ovviamente verificando sempre la conformità urbanistica.
A presto.
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Danilo Torresi
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Buongiorno Danilo sono proprietario insieme ai miei due fratelli di un immobile fatiscente (abbiamo avuto anche due ordinanze di demolizione da parte del comune – L’immobile è ancora accatastato da diversi anni come A/11 , privo di allacci elettrici , gas, acqua , vorrei accatastarlo come F2 , come e cosa dovrei fare – Grazie -un cordiale saluto
Buonasera, vorrei chiedere un chiarimento, se possibile. Abito in una casa autonoma formata da due unità, una al piano terra dove vivo e accatastata come A, mentre l’altra al piano primo, accatastata come F3, perche non è mai stata terminata da 20 anni. attualmente non ci sono i muri interni nè sono stati montato il pavimento, ma ci sono gli infissi, ovviamente tetto e muri esterni sono completi, internamente non è stato mai terminato perché non ci serviva abitarci.
Vorremmo frazionare questa unità al piano primo in 2 per poi vendere, l’eventuale acquirente chiede se è possibile variarla da f3 a f4 e quindi poter usufruire delle agevolazioni fiscali per efficentamento energetico. Grazie.
ciao Matteo. È una valutazione che può fare il suo tecnico, ma sento di dirti che se è un immobile mai terminato non può accedere a nessuna agevolazione. Cambiare la categoria non risolverebbe il problema.
Buonasera,
Stavo valutando l’acquisto di una casa attualmente accastata in F4 (attualmente mancano tutti gli impianti e rifiniture interne) derivante dal recupero di volumi di una vecchia cascia(fienile), è stata completamente demolita la vecchia struttura e rifatta ex novo dalle fondamenta..
Come acquirente successivamente per completare gli intermi (Come detto mancano tutti gli impianti e rifiniture) avrei la possibilità di usare degli incentivi tipo super bonus 110%?
Grazie
Non so dirti se puoi accedere, perché bisognerebbe verificare bene la situazione autorizzativa e i volumi ricostruiti. Posso dirti che la categoria F4 non ti esclude come la F3
Buonasera vorrei avere un chiarimento per quanto riguarda il superbonus del 110% per interventi antisismici. Io abito in una casa in campagna, tutta di mia prorprietà che ha due piani, dove il piano terra risulta accatastato come F3 mentre il primo piano è accatastato in A2. In realtà il piano terra è quasi finito perchè ci manca soltanto di montare il pavimento e di pitturare ma, come anche avete scritto voi, l’abbiamo lasciato NON TERMINATO perchè non ci serviva questo piano. Ora però l’intera casa ha problemi di crepe molto serie e si rende necessario un intervento molto importante per cui vorremmo utilizzare il sisma bonus. La mia domanda è la seguente: Posso andare in catasto e richiedere la variazione catastale da F3 ad F2 e poi chiedere il bonus ? Le faccio questa domanda perchè ho letto che tale bonus è solo per EDIFICI ESISTENTI e sono escluse le nuove costruzioni comprese quelle in corso e mai completate. Grazie
ciao Gisella. Il discorso è più complesso. La tua sembrerebbe una ristrutturazione mai completata (e non una nuova costruzione) perciò in base alla destinazione precedente del piano F3 potrebbe esserci una finestra di possibilità. Certo che bisognerebbe che quell’F3 sparisse.