In questo articolo tratterò un caso particolare a tal proposito, ovvero cosa succede alle rate della detrazione in caso di vendita, usufrutto, successione.
REMINDERS
Prima però di entrare nello specifico volevo come al solito ricordarvi le solite tre cose: potete guardare, ascoltare e leggere i contenuti che pubblico su YouTube sul Podcast e nel Sito.
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IL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Tornando all’argomento dell’episodio di oggi, vi elenco prima alcune regole generali che valgono in caso di trasferimento ad un altro soggetto, dell’immobile sul quale sono attive le rate per detrazione per riqualificazione energetica.
a) In caso di vendita le quote residue possono essere detratte dal nuovo proprietario.
b) La detrazione non si trasferisce se è usufruita da un inquilino, comodatario o un familiare convivente. In questi tre casi i soggetti mantengono le rate anche dopo la vendita.
c) Per individuare quali soggetti possono detrarre per uno specifico anno è sufficiente verificare chi possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno stesso. Questo rende chiaro quando termina per un soggetto ed inizia per l’altro la possibilità di detrarre. Anche in caso in cui si decida di mantenere la detrazione a carico del venditore.
IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE
Vediamo meglio cosa succede in caso in cui l’immobile venga venduto.
Quando si vende una casa oggetto di detrazione per il risparmio energetico, se non viene specificato nulla nell’atto, le quote residue passano automaticamente all’acquirente.
Questa regola vale anche per le donazioni e per le permute, non solo per le compravendite.
Se invece si vuole mantenere la detrazione al venditore bisogna o che sia specificato nell’atto o che ci sia una scrittura privata tra le due parti (il venditore e acquirente) firmata da entrambi e autenticata dal notaio o da un altro pubblico ufficiale.
Nella dichiarazione bisogna che sia specificato che l’accordo era già stato preso al momento della stipula dell’atto.
QUANDO LA VENDITA RIGUARDA UNA QUOTA
E quando invece la vendita riguarda una quota e non l’intero cosa succede?
In questo caso la detrazione rimane al venditore, non passa automaticamente a chi compra, a meno che non sia il particolare caso in cui la cessione della quota renda il compratore l’esclusivo proprietario.
Facciamo un esempio:
Antonio e Franco sono comproprietari rispettivamente del 50% e 50% di un appartamento sul quale Antonio sta usufruendo della detrazione per alcuni interventi fatti qualche anno prima.
Oggi Antonio decide di vendere la sua quota di proprietà e l’acquisterà Franco.
Al termine delle operazioni Franco diverrà l’unico proprietario, il proprietario al 100% dell’immobile e quindi, in questo caso, le quote di detrazione di Antonio passeranno automaticamente a Franco. Sempre se non specificato diversamente nell’atto.
QUANDO SI COSTITUISCE L’USUFRUTTO
E se si costituisce l’usufrutto?
Quando si costituisce l’usufrutto le rate che rimangono al nudo proprietario, non passano all’usufruttuario.
Anche quando viene costituito al momento dell’acquisto la detrazione passa al nudo proprietario.
Cerco di spiegarmi meglio.
Abbiamo capito che, se non diversamente specificato, le quote residue al momento della vendita dell’immobile passano automaticamente a chi acquista.
Se l’acquirente, contestualmente all’acquisto, costituisce l’usufrutto a favore di un’altra persona, le quote residue passano si automaticamente, ma solo al nudo proprietario, non all’usufruttuario.
QUANDO L’IMMOBILE VA IN SUCCESSIONE
Cosa succede infine quando l’immobile viene trasferito per una successione?
Nel caso in cui l’immobile sia oggetto di successione allora le quote residue di detrazione passano automaticamente all’erede (o agli eredi).
Requisito fondamentale per poter usufruire dell’agevolazione è che l’erede deve conservare e detenere direttamente l’immobile.
Significa che se cede in affitto o in comodato l’immobile, perde la possibilità di fruire delle detrazioni per l’arco di tempo della durata del contratto.
A contratto scaduto potrà ricominciare a detrarre le rate eventualmente residue, decurtate degli anni di durata della locazione.
A proposito di quest’ultimo punto facciamo un esempio su una detrazione lungo un arco di tempo di dieci anni:
Carlo eredita un appartamento sul quale è attiva una detrazione per riqualificazione energetica e della quale sono state usufruite tre rate.
Carlo dopo due anni che ne è entrato in possesso decide di affittarla a suo cugino per una durata di tre anni.
Al termine del contratto a Carlo resteranno due rate da poter ancora detrarre.
In caso di più eredi valgono le stesse regole che abbiamo appena visto, solo coloro che detengono materialmente l’immobile possono usufruire della detrazione.
Nel caso infine che la detrazione sia a capo dell’inquilino o del comodatario questa non viene meno e non si trasferisce alla scadenza del contratto.
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Danilo Torresi
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16 commenti su “Cosa succede alla DETRAZIONE Ecobonus in caso di VENDITA o Successione della Casa?”
Ciao Danilo,
Per quanto riguarda detrazioni per impianto fotovoltaico a chi spettano?
Il fotovoltaico non è stato menzionato nel rogito c’è solo l APE in cui viene dichiarata la sua presenza!
Grazie ti seguo sempre!
ciao sto effettuando l’installazione di impianto fotovoltaico e di pompa di calore con regime di super bonus 110 con cessione totale del credito alla ditta che mi esegue i lavori. al momento ho tutto installato ma sto aspettando la chiusura delle pratiche e l’allaccio al contatore enel dell impianto. posso in questa fase vendere casa anche se la pratica non è conclusa? va specificato in fase di rogito?
Buongiorno, sto accedendo al superbonus 110% per una mia abitazione. E’ tutto in regola ed i lavori sono definiti e la pratica quasi approvata. Mi chiedevo se dopo aver concluso i lavori relativi al superbonus e volessi fare delle modifiche interne (tramezzature) sempre avendo tutto in regola, si può fare?
Oppure le modifiche interne, successive al superbonus, possono invalidare il superbonus stesso ?
Ciao .se ho ben compreso . mio padre 91 anni sta effettuando lavori su casa in condominio con pari delibera condominiale eco e sismabonus esterni e trainati interni con sconto in fattura diretta del costruttore . Se viene a mancare ed io sono unico erede con altri 2 appartamenti con pari lavori al 110% uno in condominio (idem a mio padre) ed uno cedendo il credito in banca . Il fisco può chiedermi qualcosa indietro?? E poi se decidessi di vendere quella avuta in successione da mio padre ( facendo scrittura che chi acquista rinuncia a qualsiasi agevolazione sui lavori al110 %effettuati) anche qui rischio che il fisco possa chiedermi rimborsi o altro ??? Grazieee
Salve siamo mia moglie ed io in questo rompicapo; abbiamo acquisito una casa dove ci trasferiremo dopo ristrutturazione, lavori effettuati presentando pratiche di ecobonus 110 per casa residenziale. Stiamo pensando che dopo questi interventi a chiusura lavori potremmo eventualmente fare un b&b affittando 3 delle camere situato al 1° piano durante i periodi estivi, incorriamo sanzione da parte dall’agenzia dell’entrata secondo lei?
Buongiorno,
abitiamo in un appartamento su condominio che ha attivato il bonus 110%, lavori che inizieranno probabilmente in estate e credito ceduto all’impresa.
Come proprietari però stiamo valutando di vendere l’appartamento per trasferirci in qualcosa di più grande. Qualcuno ci ha detto che non possiamo vendere prima dei 5 anni dall’intervento altrimenti l’agenzia delle entrate ci potrebbe chiedere la restituzione dei costi dell’intervento per la nostra quota.
E’ vero questo?
Buongiorno. Abito in una casa a schiera di testa costruita in cooperativa e sto valutando di sistemare la casa sfruttando il bonus 110% cedendo tutto il credito ad una banca . nel caso fra qualche anno io decida di cedere la casa ristrutturata a mio figlio che ha due figli piccoli e vive ora in appartamento di sua proprietà in una palazzina di 8 unità che stanno partendo anche loro con la ristrutturazione 110% io farei donazione della mia casa e lui vende il suo appartamento ristrutturato e me ne compra uno con due camere piano terra dove vivere la vecchiaia io e mia moglie è fattibile o avendo usufruito dei bonus entrambi si deve aspettare 5 anni per chiudere con i pagamenti rate bonus, GRAZIE MILLE.
ciao. Se cedi tutto il credito non ci dovrebbero essere particolarità. Se invece usufruisci direttamente, le quote residue passano direttamente all’acquirente. Salvo diverso accordo tra le parti
Buongiorno. Abito in una villetta che fa parte di un piccolo condominio e stiamo valutando di sistemare tutto il condominio sfruttando il bonus 110% cedendo tutto il credito all”impresa che farà i lavori. Nel caso fra qualche anno io decida di vendere per comprare un’altra casa, se ci sarà ancora questo bonus e volessi usufruirne a mia volta per una ristrutturazione, ci potrò accedere oppure mi sarà precluso perché me lo sono già “giocato” quest’anno? Grazie.
ciao Roberto. A mio parere il limite saranno le due unità massime sulle quali poter usufruire del bonus. Dipende da come usufruirai di questo. Come spiego negli articoli c’è differenza tra interventi sulle parti comuni da quelli nelle singole unità
Buonasera, sono interessata all’acquisto di un immobile dove il proprietario attuale sta progettando il rifacimento del tetto, i lavori che inizieranno in estate potranno beneficiare del bonus 110%. Anche in questo caso le detrazioni passano all’acquirente, se specificato nel rogito?
Grazie, Buonasera
ciao Barbara, L’articolo 16–bis del Tuir recita: 8. In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Buonasera, sto vendendo un immobile in condominio, su tale immobile sono da fare lavori di ristrutturazione della facciata, non si sa ancora se ecobonus, bonus facciate o ristrutturazione.
Con il compratore mi sono accordato affinché paghi io queste spese e mi tenga le detrazioni, tuttavia i lavori saranno approvati probabilmente dopo l’atto notarile o comunque sicuramente avranno inizio dopo.
Secondo lei come attuale proprietario ho diritto alla detrazione o dato che i lavori iniziano nel momento in cui non sono più proprietario non posso detrarli?
Ciao Marco. Il tuo è un caso particolare e dovrei approfondire per capire se ci sono possibilità per mantenere la detrazione a te. Ti consiglio di verificare con il notaio se già in questa fase puoi specificare nell’atto che manterrai la detrazione come venditore. Visto che, in base a quanto posso intuire dalla tua domanda, la progettazione o addirittura la presentazione della pratica è già avvenuta.
Ciao Danilo,
Per quanto riguarda detrazioni per impianto fotovoltaico a chi spettano?
Il fotovoltaico non è stato menzionato nel rogito c’è solo l APE in cui viene dichiarata la sua presenza!
Grazie ti seguo sempre!
ciao sto effettuando l’installazione di impianto fotovoltaico e di pompa di calore con regime di super bonus 110 con cessione totale del credito alla ditta che mi esegue i lavori. al momento ho tutto installato ma sto aspettando la chiusura delle pratiche e l’allaccio al contatore enel dell impianto. posso in questa fase vendere casa anche se la pratica non è conclusa? va specificato in fase di rogito?
Buongiorno, sto accedendo al superbonus 110% per una mia abitazione. E’ tutto in regola ed i lavori sono definiti e la pratica quasi approvata. Mi chiedevo se dopo aver concluso i lavori relativi al superbonus e volessi fare delle modifiche interne (tramezzature) sempre avendo tutto in regola, si può fare?
Oppure le modifiche interne, successive al superbonus, possono invalidare il superbonus stesso ?
Grazie e saluti.
Ciao .se ho ben compreso . mio padre 91 anni sta effettuando lavori su casa in condominio con pari delibera condominiale eco e sismabonus esterni e trainati interni con sconto in fattura diretta del costruttore . Se viene a mancare ed io sono unico erede con altri 2 appartamenti con pari lavori al 110% uno in condominio (idem a mio padre) ed uno cedendo il credito in banca . Il fisco può chiedermi qualcosa indietro?? E poi se decidessi di vendere quella avuta in successione da mio padre ( facendo scrittura che chi acquista rinuncia a qualsiasi agevolazione sui lavori al110 %effettuati) anche qui rischio che il fisco possa chiedermi rimborsi o altro ??? Grazieee
Ciao Stefano sono domande alle quali non ho risposte certe. Sono più di ambito legale
Salve siamo mia moglie ed io in questo rompicapo; abbiamo acquisito una casa dove ci trasferiremo dopo ristrutturazione, lavori effettuati presentando pratiche di ecobonus 110 per casa residenziale. Stiamo pensando che dopo questi interventi a chiusura lavori potremmo eventualmente fare un b&b affittando 3 delle camere situato al 1° piano durante i periodi estivi, incorriamo sanzione da parte dall’agenzia dell’entrata secondo lei?
Ciao. Difficile risponderti. Bisogna valutare bene la situazione perciò se hai dubbi ti consiglio di verificare col tecnico che ti sta seguendo
Buongiorno,
abitiamo in un appartamento su condominio che ha attivato il bonus 110%, lavori che inizieranno probabilmente in estate e credito ceduto all’impresa.
Come proprietari però stiamo valutando di vendere l’appartamento per trasferirci in qualcosa di più grande. Qualcuno ci ha detto che non possiamo vendere prima dei 5 anni dall’intervento altrimenti l’agenzia delle entrate ci potrebbe chiedere la restituzione dei costi dell’intervento per la nostra quota.
E’ vero questo?
Buongiorno. Abito in una casa a schiera di testa costruita in cooperativa e sto valutando di sistemare la casa sfruttando il bonus 110% cedendo tutto il credito ad una banca . nel caso fra qualche anno io decida di cedere la casa ristrutturata a mio figlio che ha due figli piccoli e vive ora in appartamento di sua proprietà in una palazzina di 8 unità che stanno partendo anche loro con la ristrutturazione 110% io farei donazione della mia casa e lui vende il suo appartamento ristrutturato e me ne compra uno con due camere piano terra dove vivere la vecchiaia io e mia moglie è fattibile o avendo usufruito dei bonus entrambi si deve aspettare 5 anni per chiudere con i pagamenti rate bonus, GRAZIE MILLE.
ciao. Se cedi tutto il credito non ci dovrebbero essere particolarità. Se invece usufruisci direttamente, le quote residue passano direttamente all’acquirente. Salvo diverso accordo tra le parti
Buongiorno. Abito in una villetta che fa parte di un piccolo condominio e stiamo valutando di sistemare tutto il condominio sfruttando il bonus 110% cedendo tutto il credito all”impresa che farà i lavori. Nel caso fra qualche anno io decida di vendere per comprare un’altra casa, se ci sarà ancora questo bonus e volessi usufruirne a mia volta per una ristrutturazione, ci potrò accedere oppure mi sarà precluso perché me lo sono già “giocato” quest’anno? Grazie.
ciao Roberto. A mio parere il limite saranno le due unità massime sulle quali poter usufruire del bonus. Dipende da come usufruirai di questo. Come spiego negli articoli c’è differenza tra interventi sulle parti comuni da quelli nelle singole unità
Buonasera, sono interessata all’acquisto di un immobile dove il proprietario attuale sta progettando il rifacimento del tetto, i lavori che inizieranno in estate potranno beneficiare del bonus 110%. Anche in questo caso le detrazioni passano all’acquirente, se specificato nel rogito?
Grazie, Buonasera
ciao Barbara, L’articolo 16–bis del Tuir recita: 8. In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Buonasera, sto vendendo un immobile in condominio, su tale immobile sono da fare lavori di ristrutturazione della facciata, non si sa ancora se ecobonus, bonus facciate o ristrutturazione.
Con il compratore mi sono accordato affinché paghi io queste spese e mi tenga le detrazioni, tuttavia i lavori saranno approvati probabilmente dopo l’atto notarile o comunque sicuramente avranno inizio dopo.
Secondo lei come attuale proprietario ho diritto alla detrazione o dato che i lavori iniziano nel momento in cui non sono più proprietario non posso detrarli?
Ciao Marco. Il tuo è un caso particolare e dovrei approfondire per capire se ci sono possibilità per mantenere la detrazione a te. Ti consiglio di verificare con il notaio se già in questa fase puoi specificare nell’atto che manterrai la detrazione come venditore. Visto che, in base a quanto posso intuire dalla tua domanda, la progettazione o addirittura la presentazione della pratica è già avvenuta.