Cosa succede alla DETRAZIONE Ecobonus in caso di VENDITA o Successione della Casa?

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Detrazione, quando la casa viene venduta o va in successione cosa succede alla detrazione per riqualificazione energetica? A chi va?

PANORAMICA

Torniamo sull’argomento detrazioni fiscali, le detrazioni fiscali connesse alla riqualificazione energetica sulla casa, il classico Ecobonus.

Nei tre articoliECOBONUS 2019 Le DETRAZIONI per il Risparmio Energetico sulla Casa (1 di 3)” ” ECOBONUS 2019 gli INTERVENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (2 di 3)” “ECOBONUS 2019 le REGOLE e gli ADEMPIMENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (3 di 3) ho parlato di che cos’è l’Ecobonus, quali sono gli interventi e i tetti massimi detraibili, quali sono le regole e gli adempimenti per accedere o per non perderlo.

In questo articolo tratterò un caso particolare a tal proposito, ovvero cosa succede alle rate della detrazione in caso di vendita, usufrutto, successione.

REMINDERS

Prima però di entrare nello specifico volevo come al solito ricordarvi le solite tre cose: potete guardare, ascoltare e leggere i contenuti che pubblico su YouTube  sul Podcast  e nel Sito .

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IL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE

Tornando all’argomento dell’episodio di oggi, vi elenco prima alcune regole generali che valgono in caso di trasferimento ad un altro soggetto, dell’immobile sul quale sono attive le rate per detrazione per riqualificazione energetica.

a) In caso di vendita le quote residue possono essere detratte dal nuovo proprietario.

b) La detrazione non si trasferisce se è usufruita da un inquilino, comodatario o un familiare convivente. In questi tre casi i soggetti mantengono le rate anche dopo la vendita.

c) Per individuare quali soggetti possono detrarre per uno specifico anno è sufficiente verificare chi possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno stesso. Questo rende chiaro quando termina per un soggetto ed inizia per l’altro la possibilità di detrarre. Anche in caso in cui si decida di mantenere la detrazione a carico del venditore.

IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE

Vediamo meglio cosa succede in caso in cui l’immobile venga venduto.

Quando si vende una casa oggetto di detrazione per il risparmio energetico, se non viene specificato nulla nell’atto, le quote residue passano automaticamente all’acquirente.

Questa regola vale anche per le donazioni e per le permute, non solo per le compravendite.

Se invece si vuole mantenere la detrazione al venditore bisogna o che sia specificato nell’atto o che ci sia una scrittura privata tra le due parti (il venditore e acquirente) firmata da entrambi e autenticata dal notaio o da un altro pubblico ufficiale.

Nella dichiarazione bisogna che sia specificato che l’accordo era già stato preso al momento della stipula dell’atto.

QUANDO LA VENDITA RIGUARDA UNA QUOTA

E quando invece la vendita riguarda una quota e non l’intero cosa succede?

In questo caso la detrazione rimane al venditore, non passa automaticamente a chi compra, a meno che non sia il particolare caso in cui la cessione della quota renda il compratore l’esclusivo proprietario.

Facciamo un esempio:
Antonio e Franco sono comproprietari rispettivamente del 50% e 50% di un appartamento sul quale Antonio sta usufruendo della detrazione per alcuni interventi fatti qualche anno prima.

Oggi Antonio decide di vendere la sua quota di proprietà e l’acquisterà Franco.

Al termine delle operazioni Franco diverrà l’unico proprietario, il proprietario al 100% dell’immobile e quindi, in questo caso, le quote di detrazione di Antonio passeranno automaticamente a Franco. Sempre se non specificato diversamente nell’atto.

QUANDO SI COSTITUISCE L’USUFRUTTO

E se si costituisce l’usufrutto?

Quando si costituisce l’usufrutto le rate che rimangono al nudo proprietario, non passano all’usufruttuario.

Anche quando viene costituito al momento dell’acquisto la detrazione passa al nudo proprietario.

Cerco di spiegarmi meglio.
Abbiamo capito che, se non diversamente specificato, le quote residue al momento della vendita dell’immobile passano automaticamente a chi acquista.

Se l’acquirente, contestualmente all’acquisto, costituisce l’usufrutto a favore di un’altra persona, le quote residue passano si automaticamente, ma solo al nudo proprietario, non all’usufruttuario.

QUANDO L’IMMOBILE VA IN SUCCESSIONE

Cosa succede infine quando l’immobile viene trasferito per una successione?

Nel caso in cui l’immobile sia oggetto di successione allora le quote residue di detrazione passano automaticamente all’erede (o agli eredi).

Requisito fondamentale per poter usufruire dell’agevolazione è che l’erede deve conservare e detenere direttamente l’immobile.
Significa che se cede in affitto o in comodato l’immobile, perde la possibilità di fruire delle detrazioni per l’arco di tempo della durata del contratto.

A contratto scaduto potrà ricominciare a detrarre le rate eventualmente residue, decurtate degli anni di durata della locazione.

A proposito di quest’ultimo punto facciamo un esempio su una detrazione lungo un arco di tempo di dieci anni:

Carlo eredita un appartamento sul quale è attiva una detrazione per riqualificazione energetica e della quale sono state usufruite tre rate.

Carlo dopo due anni che ne è entrato in possesso decide di affittarla a suo cugino per una durata di tre anni.

Al termine del contratto a Carlo resteranno due rate da poter ancora detrarre.

In caso di più eredi valgono le stesse regole che abbiamo appena visto, solo coloro che detengono materialmente l’immobile possono usufruire della detrazione.

Nel caso infine che la detrazione sia a capo dell’inquilino o del comodatario questa non viene meno e non si trasferisce alla scadenza del contratto.

A presto.

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Danilo Torresi


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