SISMA BONUS 2019 – SPOSTARE e AMPLIARE il Fabbricato, è possibile detrarre?

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Spostare o ampliare l’edificio con demolizione ricostruzione consente la detrazione con il “Sisma Bonus”?​

PANORAMICA

Torniamo sul “Sisma Bonus” e sulle agevolazioni fiscali connesse, oggi proviamo a rispondere a tre quesiti legati agli interventi con demolizione e ricostruzione dell’edificio:
1) è consentito spostare il fabbricato?
2)è possibile cambiare la sagoma?
3)si può ampliare?

Teniamo sempre bene a mente che analizzeremo i quesiti dal punto di vista delle detrazioni. Quindi al di là se sono realizzabili o meno dal punto di vista urbanistico, andremo a vedere se è consentita la detrazione, che è ciò che ci interessa.

Inoltre ritengo opportuno dirvi che nelle parti dove la normativa risulta poco chiara o interpretabile, le soluzioni sono miei pareri professionali maturati in quasi vent’anni di attività.

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DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE COL “SISMA BONUS”

Torniamo quindi al “Sisma Bonus”.
Il “Sisma Bonus” introdotto dal decreto legge 63/2013, prevede detrazioni maggiori per le spese sostenute per gli interventi finalizzati al recupero del patrimonio edilizio che migliorano la statica.

Fino al 31 dicembre 2021 la percentuale può addirittura arrivare all’85% da suddividere in cinque rate annuali.
Una delle regole imprescindibili è che gli edifici siano ubicati all’interno di una delle tre zone sismiche: la 1 la 2 e la 3.

Tra le svariate opere agevolabili con il “Sisma Bonus” è consentita anche la demolizione e fedele ricostruzione del fabbricato. Consentita a patto che l’intervento si configuri come ristrutturazione e non come nuova costruzione.

E’ necessario che l’intervento di “ristrutturazione” risulti dal titolo abilitativo, ad esempio deve essere scritto nell’oggetto del “permesso di costruire” rilasciato dal Comune competente.

Se volete approfondire oltre vi lascio qui di seguito gli articoli che trattano delle detrazioni per ristrutturazione e quelli sul risparmio energetico visto che sono strettamente connessi.
-Guida RISTRUTTURAZIONE Casa DETRAZIONE Fiscale 2019
-Guida RISTRUTTURAZIONE Condominio DETRAZIONE Fiscale 2019
-L’IVA RIDOTTA nelle RISTRUTTURAZIONI (2019)
-RISTRUTTURAZIONE del BAGNO – Posso Detrarre la Spesa?
-Come detrarre la spesa del BOX e Posto Auto
-Come DETRARRE l’acquisto di IMMOBILI già RISTRUTTURATI
-RISTRUTTURAZIONE hai DIMENTICATO la comunicazione all’ENEA?
-BONUS MOBILI 2019 (ed Elettrodomestici) Come Detrarre la spesa
-SISMA BONUS Abitazioni e locali per Attività Produttive (2019)
-SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)
-Agevolazioni per Acquisto di CASE ANTISISMICHE (Decreto Crescita 2019)
-ECOBONUS 2019 Le DETRAZIONI per il Risparmio Energetico sulla Casa (1 di 3)
-ECOBONUS 2019 gli INTERVENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (2 di 3)
-ECOBONUS 2019 le REGOLE e gli ADEMPIMENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (3 di 3)
-Cosa succede alla DETRAZIONE Ecobonus in caso di VENDITA o Successione della Casa?

SPOSTARE L’UBICAZIONE DEL FABBRICATO

Rispondendo alla prima delle tre domande che ho posto all’inizio, è possibile spostare l’edificio?

L’interpello 131 del 2018 fornisce dei chiarimenti in merito alle possibilità di spostare l’edificio quando si intende demolire e ricostruire il fabbricato.

Ribadisce che dal titolo amministrativo rilasciato dal Comune deve risultare che si tratta di recupero di patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.

Nell’interpello 131 si conferma che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrano all’interno della “ristrutturazione edilizia” con l’obbligo di mantenere la stessa volumetria, escluse le sole innovazioni tecniche necessarie per adeguarsi alla normativa antisismica.

La demolizione e ricostruzione che viene ritenuta soluzione ottimale per il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni e quindi per la riduzione del rischio sismico.

Detto questo, l’intervento risulta ammissibile alla detrazione anche quando il fabbricato ricostruito risulta spostato rispetto all’ubicazione originaria.

Si parla di spostamenti di lieve entità.

Il mio consiglio professionale è: verificate con il tecnico del Comune se l’intervento che intendete realizzare si può configurare come “ristrutturazione edilizia” e non nuova costruzione.
Anche in funzione del Piano Regolatore della vostra zona.

Il mio parere è che lo spostamento anche di alcuni metri sullo stesso lotto di proprietà sia consentibile. Vuoi che sia per esigenze tecniche dovute alla conformazione del territorio o per la presenza di vincoli.

Ritengo invece fuori dall’ambito che stiamo trattando lo spostamento su un altro lotto (adiacente o meno) che comporti la ricostruzione a diverse decine o addirittura centinaia di metri di distanza dall’ubicazione iniziale.

Intervento che, anche se consentibile urbanisticamente, verrebbe inquadrato come “nuova costruzione” e quindi non detraibile attraverso il “Sisma Bonus”.

CAMBIARE LA SAGOMA DEL FABBRICATO

E per quanto concerne il cambio di sagoma?
Abbiamo detto che la norma consente la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria.

Sempre l’interpello 131/2018 (ferme restando tutte le regole che abbiamo detto finora) specifica che la sagoma è intimamente legata anche all’area di sedime, cioè a dove è ubicato il fabbricato.

Sulla base del principio del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici numero 27 del 2018 citato nell’interpello, rientrano negli interventi di “ristrutturazione edilizia” (e quindi agevolabili):
-la demolizione e la ricostruzione con la stessa volumetria;
solo per quanto riguarda gli immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo numero 42 del 2004, demolizione e ricostruzione con il rispetto della medesima sagoma preesistente.

Quindi considerato che il legislatore ha eliminato il riferimento al rispetto della sagoma per gli immobili non vincolati, oltre allo spostamento è consentito anche variare la sagoma.

Consiglio professionale: anche in questi casi è utile applicare la regola del buon senso.
Poter modificare la sagoma non significa necessariamente doverlo fare, e stravolgendo talvolta la forma originaria con altre bizzarre e non inseribili nel contesto ambientale in cui si trova l’edificio.

Volendo fare un esempio, prendiamo un territorio prevalentemente rurale come quello dove abito e opero io, nelle Marche.
Il buon senso sta nel ricostruire un edificio quanto più possibile nel rispetto della tipologia del fabbricato classico che troviamo nelle campagne, della classica casa rurale.

Valutate sempre insieme al vostro tecnico le soluzioni migliori e prospettate il vostro progetto all’ufficio tecnico Comunale che avrà l’ultima parola in merito.

AMPLIARE IL FABBRICATO

E ampliare il fabbricato è possibile?
Gli interventi di ampliamento non sono contemplati, fatto salvo per le sole innovazioni tecniche necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Tenete sempre presente che sto parlando dal punto di vista della detraibilità con il “Sisma Bonus”, quindi anche ipotizzando ci sia la possibilità di un aumento volumetrico a livello urbanistico, le spese sostenute per la parte in ampliamento non potranno essere detraibili, perché risulterebbe come “nuova costruzione”.

Quindi nel caso realizziate contestualmente alla demolizione ricostruzione, un ampliamento, bisognerà suddividere in fattura l’importo per gli interventi sulla parte preesistente e l’importo relativo alla parte in ampliamento.

Meglio ancora se fatturati separatamente.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi


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