SISMABONUS ACQUISTO CASA ANTISISMICA 2020: la detrazione sul prezzo dell’immobile ristrutturato

Ultimo Aggiornamento:


In caso di acquisto di una casa antisismica quali sono le novità 2020 per la detrazione con il Sismabonus?

Stai cercando una casa da acquistare e vuoi sapere di quali agevolazioni fiscali puoi usufruire?

Vorresti acquistare un nuovo immobile e non uno “vecchio” da ristrutturare?

Ritieni la sicurezza statica un fattore fondamentale nella valutazione dell’edificio?

Devi sapere allora che per alcuni tipi di immobili ristrutturati è possibile detrarre fino a 81.600 euro sul prezzo di acquisto.

PANORAMICA

Quello di cui ti parlo oggi è il “Sismabonus acquisti”, cioè le agevolazioni fiscali sul prezzo di un immobile, ristrutturato con precise caratteristiche antisismiche, che ti andrò a descrivere più avanti nell’articolo.

È un argomento che ho già trattato in un precedente articolo del 2019, ma che alla luce delle recenti modifiche normative del 2020 necessita di un aggiornamento.

La Legge di Bilancio e il recente DM 24 del 9 gennaio 2020, hanno apportato delle modifiche alle normative sulle detrazioni.

Anche il Sismabonus ha subito delle variazioni più o meno importanti, anche grazie al contributo dei chiarimenti intervenuti durante il 2019 da parte dell’Agenzia delle Entrate.

PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

Ciò di cui tratterò oggi però è il “Sismabonus acquisti” cioè quella agevolazione prevista dalla normativa sull’acquisto di immobili ristrutturati con rigorosi criteri antisismici.

È stato introdotto nel 2017 e esteso nella sua efficacia nel 2019.

È una di quelle agevolazioni connesse agli interventi sugli edifici esistenti, con l’obiettivo di sostituire e rinnovare il parco fabbricati italiano.
In particolare quelli strutturalmente obsoleti e che ricadono nelle zone sismiche 1,2 e 3.

Nel corso dell’articolo cercherò di chiarire nella maniera
migliore possibile:

1) chi può usufruire delle agevolazioni;
2) quanto si può detrarre e la cessione del credito;
3) le regole e gli adempimenti per accedere al bonus;
4) la documentazione da verificare e conservare.

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1) CHI PUO’ USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE

Torniamo a noi e vediamo come prima cosa chi può detrarre la spesa di acquisto di un immobile antisismico.

Può usufruire dell’agevolazione “Sismabonus acquisti” ovviamente colui che si intesterà l’immobile, colui che acquisterà la casa, l’unità immobiliare facente parte dell’edificio ristrutturato con criteri antisismici.

Può essere sia un soggetto IRPEF o IRES, quindi sia persone fisiche che società.

Te che ti intesterai l’immobile sarai colui che potrai detrarre la percentuale sulla spesa.
Più avanti vedremo che potrà essere anche un altro soggetto, grazie alla possibilità di cessione del credito.

2) QUANTO SI PUO’ DETRARRE E LA CESSIONE DEL CREDITO

quanto si può detrarre

Ma quanto si può detrarre? Quali sono le percentuali? C’è un tetto massimo?

La detrazione può essere del 75% o dell’85% sul prezzo di vendita, con un tetto massimo di 96.000 euro, sul quale calcolare una delle due percentuali.

Anche gli eventuali acconti versati prima del rogito sono riconosciuti, purché il preliminare di vendita sia registrato prima della data della dichiarazione dei redditi.
Devono inoltre essere terminati i lavori dell’intero edificio.

Se acquisti in corso d’opera, la detrazione potrà partire soltanto dall’anno successivo a quello in cui i lavori sono terminati.

Le due percentuali (75% e 85%) dipendono dalla riduzione della classe di rischio che ti descriverò più avanti, nelle regole per accedere al bonus.

-Il 75% calcolato su un importo massimo di 96.000 euro, se la riduzione è di una classe di rischio;
-l’85% del prezzo di vendita sul tetto massimo sempre di 96.000 euro, se la riduzione risulta di due classi di rischio.

Ti faccio un esempio:

Ipotizzando tu stia acquistando un appartamento facente parte di un edificio ristrutturato con demolizione e ricostruzione che ha conseguito il passaggio di due classi di rischio inferiori.

Il prezzo pattuito con l’impresa costruttrice è di 150.000 euro.

La percentuale dell’85%, applicabile grazie al passaggio a due classi di rischio inferiori, può essere calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
Quindi 81.600 euro che puoi detrarre dall’IRPEF in cinque anni, con delle rate di pari importo di 16.320 euro.

Fruibili a partire dall’anno successivo a quello di acquisto e/o di fine lavori.

La cessione del credito

In alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, è possibile scegliere di cedere il credito, o alle imprese che hanno eseguito i lavori, o a soggetti terzi collegati che vedremo tra poco.
(Sempre premesso che ci sia un accordo tra entrambe le parti e che entrambe acconsentano all’operazione).

Il cessionario (chi riceve il credito) può usufruire dell’importo, oppure ha la facoltà a sua volta di un’ulteriore unica cessione.
Anche per il cessionario la quota potrà essere compensata in cinque anni.

Lo sconto in fattura

Lo sconto in fattura, ovvero lo sconto diretto sul prezzo di acquisto pari all’importo della detrazione, valido fino al 31 dicembre del 2019, è stato eliminato.

Rimane solo applicabile per alcuni interventi energetici (Ecobonus) che abbiano un importo pari o superiore a 200.000 euro e solo se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Inoltre gli interventi devono essere delle ristrutturazioni importanti, di
primo livello, cioè più del 50% della superficie disperdente esterna e con l’eventuale rifacimento anche dell’impianto termico (fine della
parentesi sconto in fattura).

Vediamo quali sono i soggetti a cui è possibile cedere il credito:

-altri condomini, nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali;

-le società che fanno parte del gruppo dell’impresa esecutrice;

-le altre società consorziate nel caso in cui l’impresa che esegue i lavori faccia parte di un consorzio;

-i subappaltatori o i fornitori;

-i soci lavoratori dell’impresa subappaltatrice;

-le società fornitrici di personale all’impresa appaltatrice;

-l’eventuale consulente tecnico incaricato dall’appaltatore.

Non possono ricevere credito:

-i soggetti legati al solo vincolo di parentela con il beneficiario;
-il consulente commerciale/amministrativo dell’appaltatore.

La cessione va comunicata entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello
in cui si è sostenuto la spesa.

Va fatto tramite l’area riservata nel sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite PEC (posta elettronica certificata), o in modo cartaceo presso uno degli uffici provinciali.

PER APPROFONDIRE: “SCONTO IN FATTURA e CESSIONE DEL CREDITO: come si compila il modello per la comunicazione

3) LE REGOLE E GLI ADEMPIMENTI PER ACCEDERE AL BONUS

Vediamo ora quali sono le regole e gli adempimenti necessari per accedere al “Sismabonus acquisti”.

Innanzitutto l’intervento deve riguardare l’intero edificio.
Non una porzione, non alcuni mobili, tutto.

L’intervento deve essere di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica dove le norme urbanistiche lo consentono.

Il fabbricato ricostruito inoltre può essere composto da un numero maggiore di unità rispetto al preesistente.

I lavori devono essere realizzati da un’impresa di costruzioni o di ristrutturazione immobiliare, direttamente o in subappalto (così come chiarito dalla risposta 279 del 19 luglio 2019).

L’impresa, che sarà anche la proprietaria, venderà o assegnerà direttamente
gli immobili.
Immobili che dovranno essere ceduti necessariamente entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

Data di fine lavori che puoi verificare nella comunicazione trasmessa al Comune.

Importante: il bonus sull’acquisto è valido soltanto se l’impresa che ha eseguito i lavori ha rispettato tutte le norme e gli adempimenti previsti dalla normativa “Sismabonus” nei casi di demolizione e ricostruzione, adempimenti che ti vado a dire ora.

Il “Sismabonus acquisti” è stato introdotto nel 2017 per gli edifici ubicati in zona sismica 1.
Successivamente, dal primo maggio 2019, esteso anche per gli edifici ricadenti in zone 2 e 3.

Le procedure autorizzative per quegli interventi che vogliono rientrare nelle agevolazioni connesse al “Sismabonus acquisti” devono essere iniziate dopo il primo gennaio 2017, non prima.

Contestualmente al titolo abilitativo, che sia Permesso di Costruire o una SCIA, deve essere depositata l’asseverazione del tecnico.

PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

Asseverazione del tecnico necessaria per attestare la classe di rischio prima e quella che conseguirà l’edificio dopo l’intervento.

Per accedere alle agevolazioni è necessario che ci sia un passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.

Passaggio che ti consentirà rispettivamente di poter usufruire o del 75% o dell 85% sul prezzo di acquisto.

Attenzione: l’asseverazione consegnata in ritardo, successivamente all’inizio lavori, non consente di accedere ai benefici fiscali.

Ne ho parlato anche nel recente articolo di risposte ai commenti “RISPONDO ALLE DOMANDE NEI COMMENTI DI YOUTUBE: FAQ

A completamento delle opere, il Direttore Lavori e il collaudatore statico (se nominato) attestano, ciascuno per le proprie competenze, la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto approvato e all’asseverazione presentata.

A proposito dell’asseverazione, le linee guida per determinare le classi di rischio sono indicate all’interno del Decreto numero 58 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 e modificata dal Decreto numero 24 del 9 gennaio 2020.

Otto classi di rischio in ordine crescente, da A+ a G, che devono essere necessariamente attestate da un professionista abilitato, solitamente un Ingegnere.

L’accesso alle agevolazioni “Sismabonus acquisti” è consentito anche in caso di permuta di un “vecchio”, immobile così come si evince dalla risposta a 354 del 29 agosto 2019.

Puoi usufruire del bonus anche se non sono stati venduti o assegnati tutti gli immobili del fabbricato, l’importante è che siano terminati i lavori.

Per quanto riguarda i pagamenti infine, non devono essere necessariamente effettuati con bonifico parlante.

4) LA DOCUMENTAZIONE DA VERIFICARE E CONSERVARE

Per finire vediamo quali sono documenti che devi avere o verificare per poter accedere al “Sismabonus acquisti”:

-l’atto di acquisto, il documento principale dove all’interno troverai il prezzo di acquisto e tutte le informazioni e urbanistiche dell’edificio;

-la documentazione riguardante l’intervento, i titoli abilitativi (Permesso di Costruire o SCIA), l’asseverazione del tecnico allegata al titolo con l’attestazione del passaggio delle classi di rischio, la comunicazione di fine lavori e le attestazioni di conformità.

Documenti dai quali dovrà risultare anche la zona sismica dove è
ubicato il fabbricato.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

23 pensieri su “SISMABONUS ACQUISTO CASA ANTISISMICA 2020: la detrazione sul prezzo dell’immobile ristrutturato”

  1. Buonasera,
    È un po che cerco informazioni in merito al sismabonus acquisti e il suo articolo é davvero chiaro.
    Ho ancora tre dubbi però:
    1)È ricompreso nei lavori che beneficeranno di detrazioni al 110%?
    2) se un impresa edile demolisce un vecchio fabbricato e su quell’area costruisce 4 case singole. Il bonus spetta a tutti gli acquirenti per un max di 96.000 euro a testa?
    3) per iniziare a ricevere le detrazioni devono essere ultimate tutte e 4?

    Grazie
    Valentina Vecchiato

    1. ciao Valentina, 1) si è compreso nel 110%, 2) si spetta a tutti gli acquirenti delle nuove unità, 3) la norma impone che siano terminati i lavori

  2. Sto acquistando un appartamento in un condominio realizzato mediante demolizione e ricostruzione di edificio collabente, con miglioramento della classe sismica (>2 classi zona 3) ed energetica.
    Il costruttore mi dice che dovrei poter detrarre l’85% di 136.000 euro, cumulando sismabonus ed ecobonus su intero condominio. A me invece sembra di poter detrarre 85% di 96.000 euro, in quanto si tratta di acquisto da impresa e non di “ristrutturazione” di un appartamento che era già di mia proprietà. Qual è l’importo massimo ai fini del calcolo della detrazione: 96.000 o 136.000?
    Inoltre, la SCIA è stata presentata a maggio 2019 (dopo Decreto Crescita) con rogito previsto entro fine 2021. A questo intervento si può applicare il superbonus, che porterebbe la detrazione al 110%?
    Grazie, saluti

    1. ciao Alessandro. Per il Sismabonus acquisti il limite è 96.000 euro. Il limite di 136.000 riguarda sisma+eco ma è una cosa diversa dal sismabonus acquisti. Per il superbonus non so risponderti, bisogna capire se sarà applicabile e come anche ai lavori già iniziati.

  3. Sto acquistando un appartamento da un impresa che ha demolito dei manufatti di tipo produttivo e ricostruito due palazzine con 14 appartamenti.
    Al momento del deposito della pratica in comune non è stata consegnata l’asseverazione del tecnico con la dichiarazione della classe sismica.
    La fine lavori ci sarà tra un paio di mesi e successivamente il rogito.
    Avrei due domande:
    1- è possibile accedere al sismabonus-acquisto nel caso in cui ci sia stato un cambio destinazione d’uso?
    2 – l’asseverazione da parte del tecnico può essere consegnata in comune al momento della variante del progetto? cmq sia prima della fine lavori? ci sono riferimenti normativi e/o interpelli dell’Agenzia delle Entrate?

    Ringrazio e complimento per la professionalità

    1. ciao Ornella. Per il cambio di destinazione d’uso la risposta è positiva, purtroppo però l’asseverazione non può essere consegnata dopo l’inizio dei lavori. Uscirà un video proprio la settimana prossima a riguardo

      1. Ma pur essendo il permesso a costruire antecedente (2018) all’entrata in vigore del decreto legge n. 34/2019 che ha esteso la detrazione anche alle zone classificate a rischio sismico 2 e 3?

  4. Buongiorno, sono proprietario di un villino e attraverso un contratto di permuta dovrò cedere l’immobile a impresa edile che in base alla legge n. 58 del 28 giugno 2019(intervento di recupero edilizio sismabonus) l’impresa demolirà e ricostruirà un edificio bifamiliare composta da 2 box e 2 unità abitative grazie all’aumento volumetrico previsto dal piano casa puglia consentito dai regolamenti locali. L’impresa rivenderà poi entro 18 mesi dall’ultimazione lavori le 2 unità unità abitative una a me medesimo e l’altra a mio figlio. Tale legge consente per gli acquirenti di godere di una detrazione fiscale in percentuale calcolata su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare sul prezzo di vendita. Contestualmente all’acquisto delle 2 abitazioni con un unico atto notarile l’impresa propone l’acquisto anche dei 2 box per auto con vincolo di pertinenzialità. Vorrei sapere se abitazione e box costituiscono due distinte unità immobiliari e quindi oltre alla detrazione fiscale sismabonus acquisto abitazione posso usufruire anche della detrazione fiscale sismabonus acquisto box per ancora un tetto massimo di 96.000 euro. Ovvero se in tal caso posso usufruire della doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per me e doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per mio figlio. In caso contrario laddove non spettasse la doppia detrazione sismabonus abitazione e sismabonus box, se sul box spetterebbe comunque la detrazione fiscale 50% acquisto box da impresa calcolata su un massimo di 48.000 euro. Grazie Distinti saluti

    1. ciao Mauro. Ritengo che i due garage pertinenziali non diano accesso ad ulteriori tetti di detrazione. Nelle agevolazioni bonus casa, l’abitazione e le pertinenze vengono considerate come unica unità, perciò presumo sia o stesso per il “sismabonus acquisti”

  5. Gentile Danilo,
    c’e’ un aspetto legato al meccanismo del “sismabonus acquisti” che non mi e’ chiaro.
    Se la ditta che demolisce e ricostruisce l’immobile decide di realizzare nello stesso volume, dico per esempio, invece che 6 unita’ immobiliari da vendere ad euro 100.000 cadauna, 12 unita’ accatastate come locale commerciale C/1, rivendendole agli stessi euro 100.000 cadauna (ammesso ovviamente che poi si riesca a venderle), il credito maturato dagli acquirenti nei confronti dello Stato sara’ complessivamente il doppio. E’ corretto?
    Grazie

    1. ciao Alfonso. Per i sismabonus acquisti vale la regola contraria delle “normali” detrazioni. Cioè valgono il numero di unità che saranno create dopo i lavori e non quelle di partenza.

  6. Buongiorno, sono proprietario di un villino e attraverso un contratto di permuta dovrò cedere l’immobile a impresa edile che in base agli art. 7 e 8 D.L. 34 del 30 aprile 2019 (incentivi per la valorizzazione edilizia) e art. 46 quater D.L. 50 del 2017(incentivi per l’acquisto di case antisismiche) l’impresa demolirà e ricostruirà un edificio bifamiliare composta da 2 box e 2 unità abitative grazie all’aumento volumetrico previsto dal piano casa puglia consentito dai regolamenti locali. L’impresa rivenderà poi entro 18 mesi dall’ultimazione lavori le 2 unità unità abitative una a me medesimo e l’altra a mio figlio. Tale legge consente per gli acquirenti di godere di una detrazione fiscale in percentuale calcolata su un massimo di 96.000 euro per ogni unità immobiliare sul prezzo di vendita. Contestualmente all’acquisto delle 2 abitazioni con un unico atto notarile l’impresa propone l’acquisto anche dei 2 box per auto con vincolo di pertinenzialità. Vorrei sapere se abitazione e box costituiscono due distinte unità immobiliari e quindi oltre alla detrazione fiscale sismabonus acquisto abitazione posso usufruire anche della detrazione fiscale sismabonus acquisto box per ancora un tetto massimo di 96.000 euro. Ovvero se in tal caso posso usufruire della doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per me e doppia detrazione fiscale sismabonus unità immobiliare + box per mio figlio. In caso contrario laddove non spettasse la doppia detrazione sismabonus abitazione e sismabonus box, se sul box spetterebbe comunque la detrazione fiscale 50% acquisto box da impresa art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui redditi . Grazie Distinti saluti

  7. Salve, sono proprietario di un rudere in zona sismica 2. Ho parlato con un tecnico il quale mi dice che posso demolire l’esistente e posso costruire tre appartamenti. Cosa devo fare per ottimizzare le agevolazioni in essere? Acquisto casa sismica o sismabonus?
    Grazie

    1. ciao Giovanni. Per risponderti correttamente bisognerebbe studiare meglio la situazione. Entrambe le soluzioni hanno lati positivi e negativi. Dipende dal risultato che si vuole ottenere e dal punto di partenza.

  8. Ciao Danilo, complimenti i miei genitori hanno acquistato in giugno un appartamento facente parte di un immobile con più unità ricostruito, con miglioramento del rischio sismico di + di 2 classi, a seguito di demolizione con aumento volumetrico da un’impresa di costruzione. Per usufruire del sismabonus acquisti dell’85% è necessario che il titolo abilitativo sia necessariamente di “ristrutturazione edilizia”? L’impresa mi ha confermato che il permesso di costruire è qualificato come “nuova costruzione”.
    Inoltre l’asseverazione del progettista strutturale è stata depositata 2 volte. La prima a fine 2019 antecedentemente la fine dei lavori 2020 ma non compilata per la classe di rischio “post intervento” nella cui sezione tuttavia sono stati riportati solo gli estremi dell’autorizzazione sismica del genio civile. Inoltre, nella successiva sezione, è stato comunque compilato il miglioramento di + di 2 classi (tutto questo perché a quella data non era contemplata la demolizione e ricostruzione nell’allegato B del DM 58/2017); in riferimento a questa asseverazione, prima del rogito, è stata depositata la relazione, sottoscritta dal progettista strutturale, con i risultati della classificazione sismica post intervento (redatta in base alle linee guida del MIT) in aggiunta a quella, allegata a fine 2019, per la classificazione pre intervento dell’edificio demolito. La seconda asseverazione completa in ogni sua parte è stata depositata il giorno dopo la stipula del rogito ma prima della trascrizione. A tuo parere, stante quanto riportato, è possibile usufruire dei benefici fiscali? Grazie

    1. ciao Daniele. Prendi la mia risposta con le pinze perchè non conosco le tempistiche del tutto. L’agenzia per il “sismabonus acquisti” in particolari casi consente la presentazione dell’asseverazione in ritardo e comunque prima della data del rogito (attenzione però per particolari casi, ho fatto un video recentemente). Sulla questione Permesso, la norma è chiara: deve configurarsi come ristrutturazione e non nuova costruzione. Verifica bene sia la pratica che le tempistiche dell’asseverazione.

      1. Grazie mille Danilo. Mi puoi per cortesia indicare quale sia la norma che impone la qualifica del titolo come “ristrutturazione edilizia” per l’acceso ai benefici fiscali anche per il Sismabonus acquisti? Grazie mille

  9. buongiorno
    quante unità unità posso acquistare e beneficiare della prevista detrazione (96.000 euro)?
    In pratica se acquisto 2 o 3 immobili provenienti da precedente demolizione e ricostruzione il mio credito di imposta è pari a 2/3 * 96.000?
    Grazie
    Francesco

  10. Buongiorno,
    sono interessato ad acquistare un’ appartamento all’interno di un immobile in costruzione; il costruttore mi dice che posso beneficiare del sisma bonus acquisti, in quanto si tratta di una demolizione / ricostruzione con miglioramento di 2 classi sismiche. I lavori non sono ancora iniziati, neanche la demolizione, causa ritardo per COVID e difficilmente saranno conclusi entro 31.12.2021. Mi chiedo se sia condizione necessaria per usufruire del Sisma Bonus acquisti che i lavori siano ultimati entro 31.12.2021 o che il rogito sia fatto entro il 31.12.2021? Valgono anche gli acconti versati entro 31.12.2021, laddove vi sia un ritardo? Grazie mille!

    1. ciao Roberto. A mio parere è sufficiente che i lavori siano terminati entro il 2021 e se c’è un preliminare registrato è possibile detrarre anche gli acconti. Ti consiglio però di verificare bene col tuo commercialista.

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