SISMABONUS ACQUISTO CASA ANTISISMICA 2020: la detrazione sul prezzo dell’immobile ristrutturato

Ultimo Aggiornamento:


In caso di acquisto di una casa antisismica quali sono le novità 2020 per la detrazione con il Sismabonus?

Stai cercando una casa da acquistare e vuoi sapere di quali agevolazioni fiscali puoi usufruire?

Vorresti acquistare un nuovo immobile e non uno “vecchio” da ristrutturare?

Ritieni la sicurezza statica un fattore fondamentale nella valutazione dell’edificio?

Devi sapere allora che per alcuni tipi di immobili ristrutturati è possibile detrarre fino a 81.600 euro sul prezzo di acquisto.

PANORAMICA

Quello di cui ti parlo oggi è il “Sismabonus acquisti”, cioè le agevolazioni fiscali sul prezzo di un immobile, ristrutturato con precise caratteristiche antisismiche, che ti andrò a descrivere più avanti nell’articolo.

È un argomento che ho già trattato in un precedente articolo del 2019, ma che alla luce delle recenti modifiche normative del 2020 necessita di un aggiornamento.

La Legge di Bilancio e il recente DM 24 del 9 gennaio 2020, hanno apportato delle modifiche alle normative sulle detrazioni.

Anche il Sismabonus ha subito delle variazioni più o meno importanti, anche grazie al contributo dei chiarimenti intervenuti durante il 2019 da parte dell’Agenzia delle Entrate.

PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

Ciò di cui tratterò oggi però è il “Sismabonus acquisti” cioè quella agevolazione prevista dalla normativa sull’acquisto di immobili ristrutturati con rigorosi criteri antisismici.

È stato introdotto nel 2017 e esteso nella sua efficacia nel 2019.

È una di quelle agevolazioni connesse agli interventi sugli edifici esistenti, con l’obiettivo di sostituire e rinnovare il parco fabbricati italiano.
In particolare quelli strutturalmente obsoleti e che ricadono nelle zone sismiche 1,2 e 3.

Nel corso dell’articolo cercherò di chiarire nella maniera
migliore possibile:

1) chi può usufruire delle agevolazioni;
2) quanto si può detrarre e la cessione del credito;
3) le regole e gli adempimenti per accedere al bonus;
4) la documentazione da verificare e conservare.

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1) CHI PUO’ USUFRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE

Torniamo a noi e vediamo come prima cosa chi può detrarre la spesa di acquisto di un immobile antisismico.

Può usufruire dell’agevolazione “Sismabonus acquisti” ovviamente colui che si intesterà l’immobile, colui che acquisterà la casa, l’unità immobiliare facente parte dell’edificio ristrutturato con criteri antisismici.

Può essere sia un soggetto IRPEF o IRES, quindi sia persone fisiche
che società.

Te che ti intesterai l’immobile sarai colui che potrai detrarre la
percentuale sulla spesa.
Più avanti vedremo che potrà essere anche un altro
soggetto, grazie alla possibilità di cessione del
credito.

2) QUANTO SI PUO’ DETRARRE E LA CESSIONE DEL CREDITO

quanto si può detrarre

Ma quanto si può detrarre? Quali sono le percentuali? C’è un tetto massimo?

La detrazione può essere del 75% o dell’85% sul prezzo di vendita, con un tetto massimo di 96.000 euro, sul quale calcolare una delle due percentuali.

Anche gli eventuali acconti versati prima del rogito sono riconosciuti, purché il preliminare di vendita sia registrato prima della data della dichiarazione dei redditi.
Devono inoltre essere terminati i lavori dell’intero edificio.

Se acquisti in corso d’opera, la detrazione potrà partire soltanto dall’anno successivo a quello in cui i lavori sono terminati.

Le due percentuali (75% e 85%) dipendono dalla riduzione della classe di rischio che ti descriverò più avanti, nelle regole per accedere al bonus.

-Il 75% calcolato su un importo massimo di 96.000 euro, se la riduzione è di una classe di rischio;
-l’85% del prezzo di vendita sul tetto massimo sempre di 96.000 euro, se la riduzione risulta di due classi di rischio.

Ti faccio un esempio:

Ipotizzando tu stia acquistando un appartamento facente parte di un edificio ristrutturato con demolizione e ricostruzione che ha conseguito il passaggio di due classi di rischio inferiori.

Il prezzo pattuito con l’impresa costruttrice è di 150.000 euro.

La percentuale dell’85%, applicabile grazie al passaggio a due classi di rischio inferiori, può essere calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
Quindi 81.600 euro che puoi detrarre dall’IRPEF in cinque anni, con delle rate di pari importo di 16.320 euro.

Fruibili a partire dall’anno successivo a quello di acquisto e/o di fine lavori.

La cessione del credito

In alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, è possibile scegliere di cedere il credito, o alle imprese che hanno eseguito i lavori, o a soggetti terzi collegati che vedremo tra poco.
(Sempre premesso che ci sia un accordo tra entrambe le parti e che entrambe acconsentano all’operazione).

Il cessionario (chi riceve il credito) può usufruire dell’importo, oppure ha la facoltà a sua volta di un’ulteriore unica cessione.
Anche per il cessionario la quota potrà essere compensata in cinque anni.

Lo sconto in fattura

Lo sconto in fattura, ovvero lo sconto diretto sul prezzo di acquisto pari all’importo della detrazione, valido fino al 31 dicembre del 2019, è stato eliminato.

Rimane solo applicabile per alcuni interventi energetici (Ecobonus) che abbiano un importo pari o superiore a 200.000 euro e solo se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Inoltre gli interventi devono essere delle ristrutturazioni importanti, di
primo livello, cioè più del 50% della superficie disperdente esterna e con l’eventuale rifacimento anche dell’impianto termico (fine della
parentesi sconto in fattura).

Vediamo quali sono i soggetti a cui è possibile cedere il credito:

-altri condomini, nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali;

-le società che fanno parte del gruppo dell’impresa esecutrice;

-le altre società consorziate nel caso in cui l’impresa che esegue i lavori faccia parte di un consorzio;

-i subappaltatori o i fornitori;

-i soci lavoratori dell’impresa subappaltatrice;

-le società fornitrici di personale all’impresa appaltatrice;

-l’eventuale consulente tecnico incaricato dall’appaltatore.

Non possono ricevere credito:

-i soggetti legati al solo vincolo di parentela con il beneficiario;
-il consulente commerciale/amministrativo dell’appaltatore.

La cessione va comunicata entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello
in cui si è sostenuto la spesa.

Va fatto tramite l’area riservata nel sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite PEC (posta elettronica certificata), o in modo cartaceo presso uno degli uffici provinciali.

PER APPROFONDIRE: “SCONTO IN FATTURA e CESSIONE DEL CREDITO: come si compila il modello per la comunicazione

3) LE REGOLE E GLI ADEMPIMENTI PER ACCEDERE AL BONUS

Vediamo ora quali sono le regole e gli adempimenti necessari per accedere al “Sismabonus acquisti”.

Innanzitutto l’intervento deve riguardare l’intero edificio.
Non una porzione, non alcuni mobili, tutto.

L’intervento deve essere di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica dove le norme urbanistiche lo consentono.

Il fabbricato ricostruito inoltre può essere composto da un numero maggiore di unità rispetto al preesistente.

I lavori devono essere realizzati da un’impresa di costruzioni o di ristrutturazione immobiliare, direttamente o in subappalto (così come chiarito dalla risposta 279 del 19 luglio 2019).

L’impresa, che sarà anche la proprietaria, venderà o assegnerà direttamente
gli immobili.
Immobili che dovranno essere ceduti necessariamente entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

Data di fine lavori che puoi verificare nella comunicazione trasmessa al Comune.

Importante: il bonus sull’acquisto è valido soltanto se l’impresa che ha eseguito i lavori ha rispettato tutte le norme e gli adempimenti previsti dalla normativa “Sismabonus” nei casi di demolizione e ricostruzione, adempimenti che ti vado a dire ora.

Il “Sismabonus acquisti” è stato introdotto nel 2017 per gli edifici ubicati in zona sismica 1.
Successivamente, dal primo maggio 2019, esteso anche per gli edifici ricadenti in zone 2 e 3.

Le procedure autorizzative per quegli interventi che vogliono rientrare nelle agevolazioni connesse al “Sismabonus acquisti” devono essere iniziate dopo il primo gennaio 2017, non prima.

Contestualmente al titolo abilitativo, che sia Permesso di Costruire o una SCIA, deve essere depositata l’asseverazione del tecnico.

PER APPROFONDIRE: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

Asseverazione del tecnico necessaria per attestare la classe di rischio prima e quella che conseguirà l’edificio dopo l’intervento.

Per accedere alle agevolazioni è necessario che ci sia un passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.

Passaggio che ti consentirà rispettivamente di poter usufruire o del 75% o dell 85% sul prezzo di acquisto.

Attenzione: l’asseverazione consegnata in ritardo, successivamente all’inizio lavori, non consente di accedere ai benefici fiscali.

Ne ho parlato anche nel recente articolo di risposte ai commenti “RISPONDO ALLE DOMANDE NEI COMMENTI DI YOUTUBE: FAQ

A completamento delle opere, il Direttore Lavori e il collaudatore statico (se
nominato) attestano, ciascuno per le proprie competenze, la conformità delle
opere realizzate rispetto al progetto approvato e all’asseverazione presentata.

A proposito dell’asseverazione, le linee guida per determinare le classi di rischio sono indicate all’interno del Decreto numero 58 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 e modificata dal Decreto numero 24 del 9 gennaio 2020.

Otto classi di rischio in ordine crescente, da A+ a G, che devono essere necessariamente attestate da un professionista abilitato, solitamente un Ingegnere.

L’accesso alle agevolazioni “Sismabonus acquisti” è consentito anche in caso di permuta di un “vecchio”, immobile così come si evince dalla risposta a 354 del 29 agosto 2019.

Puoi usufruire del bonus anche se non sono stati venduti o assegnati tutti gli immobili del fabbricato, l’importante è che siano terminati i lavori.

Per quanto riguarda i pagamenti infine, non devono essere necessariamente effettuati con bonifico parlante.

4) LA DOCUMENTAZIONE DA VERIFICARE E CONSERVARE

Per finire vediamo quali sono documenti che devi avere o verificare per poter accedere al “Sismabonus acquisti”:

-l’atto di acquisto, il documento principale dove all’interno troverai il
prezzo di acquisto e tutte le informazioni e urbanistiche dell’edificio;

-la documentazione riguardante l’intervento, i titoli abilitativi (Permesso di Costruire o SCIA), l’asseverazione del tecnico allegata al titolo con l’attestazione del passaggio delle classi di rischio, la comunicazione di fine lavori e le attestazioni di conformità.

Documenti dai quali dovrà risultare anche la zona sismica dove è
ubicato il fabbricato.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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