SUPERBONUS 110 demolizione e ricostruzione pertinenze con cambio di destinazione


Superbonus 110 su pertinenze e un’unità collabente, con demolizione e ricostruzione, aumento di volume, modifica sagoma e cambio di destinazione d’uso. C’è tanto nella risposta di oggi dell’Agenzia delle Entrate


PANORAMICA

Questo articolo sarà particolarmente denso di contenuti grazie alla risposta 210 del 25 marzo 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

L’argomento sarà il Superbonus 110% per interventi antisismici su immobili che saranno demoliti e ricostruiti

PER APPROFONDIRE “VIDEO: SUPERBONUS 110 Guida 2021 con aggiornamenti e novità di agosto

Le unità sono tre, due pertinenze di un’abitazione sulla quale non si interverrà e un’unità collabente F2.
Verranno tutte demolite e ricostruite, accorpate, spostate di sedime, cambiate di destinazione ad abitazione e verrà inoltre aumentato anche il volume.

L’edificio finale sarà costituito da due unità abitative sulle quali verranno installati impianti fotovoltaici, batterie di accumulo e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

La domanda principale riguarda la possibilità di accedere al 110% anche in considerazione del fatto che il volume verrà ampliato del 35% grazie ad una norma della Regione di appartenenza.

Il quesito però ne trascina altri:
-i massimali applicabili come si calcolano visto che si interviene anche su pertinenze?
-l’unità collabente come deve essere trattata in tutto questo?
-quali interventi posso trainare?

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“RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA”

Se mi segui, saprai già che il requisito fondamentale per accedere alle agevolazioni (Superbonus compreso) è che l’intervento si configuri come “ristrutturazione edilizia”.

Lettera d) comma 1 art. 3 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, che insieme anche alle lettere a) b) e c) comprendono quella serie di interventi ammessi ai bonus.

L’Agenzia non entra nel merito dell’inquadramento urbanistico dell’intervento. La classificazione spetta al Comune e che deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori (CILA, SCIA, PDC).

Nel 2020 il DL Semplificazioni n. 76 del 16 luglio ha modificato la lettera d) ampliando le casistiche nelle quali con demolizione e ricostruzione e aumento volumetrico, si resta nell’ambito di “ristrutturazione edilizia”.
Quindi puoi accedere al Superbonus anche se incrementi il volume, purché si resti nella lettera d).

IL CAMBIO DI DESTINAZIONE NECESSARIO

L’unità collabente F2, il rudere, insieme alle due pertinenze, sono immobili sui quali si può intervenire col 110%.

La condizione necessaria però è che a fine lavori l’immobile risulti un’abitazione. Perciò con particolare riferimento al F2 deve essere fatto il cambio di destinazione d’uso.

La variazione deve risultare chiaramente dalla pratica edilizia, cioè che verrà fatto un cambio di destinazione d’uso ad abitativo.

QUANTI MASSIMALI?

Per quanto riguarda i limiti di spesa, fanno fede le unità catastali esistenti prima dell’inizio lavori.

Nell’esempio dell’interpello di oggi, da due pertinenze ed un F2 si passa alla situazione finale di due unità abitative. Vanno considerate le 3 iniziali.
Sismabonus 96.000 euro x 3= 288.000 euro

Per quanto riguarda il fotovoltaico e le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, potrà essere trainato solo il primo.

Gli interventi antisismici possono trainare al 110% solo l’installazione di impianti fotovoltaici (e relative batterie di accumulo) e gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Perciò colonnine escluse.

I massimali applicabili saranno
48.000 euro x 3 (con il limite di 2.400 €/Kw o 1.600 €/Kw in caso di “ristrutturazione edilizia”) per gli impianti fotovoltaici.
48.000 euro x 3 (con il limite di 1.000 €/Kw) per le batterie di accumulo.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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