CONFINI CATASTALI E CONFINI REALI: cosa fare quando il limite tra le proprietà è errato


I confini catastali e quelli reali sono errati, cosa puoi fare quando il limite della tua proprietà è sbagliato?

PANORAMICA

Se sei proprietario di un immobile, se hai acquistato un terreno o una casa, se lo hai ricevuto in eredità, vorrai sapere dove finisce.

Il confine potrebbe non essere sempre chiaro e definito.

Oppure potresti avere il dubbio che quello attuale non sia esatto.

Puoi esserti accorto che c’è una differenza tra la mappa allegata all’atto e quello che vedi sul posto, o magari hai il forte sospetto che il vicino non sia stato così attento quando ha piazzato la sua recinzione.

Per queste e altre ragioni potresti voler chiarire la questione confini.

Ho già trattato la questione riconfinazioni in un altro articolo. “Cosa devi fare se vuoi RICONFINARE un TERRENO

In questo voglio porre l’attenzione su cosa puoi fare quando ti rendi conto quando c’è un errore tra i confini reali e quelli catastali.

Capire se il riconfinamento è l’unica soluzione. Comprendere quanto sono importanti le mappe catastali.

A tal proposito nell’articolo dove parlo della superficie catastale spiego bene la valenza delle mappe.
LA SUPERFICIE CATASTALE DEL TERRENO è SBAGLIATA: perché l’area in mappa non corrisponde alla realtà

Cercherò di spiegarti il peso e l’importanza reciproca tra il confine catastale e quello sul posto.

Inoltre ti indicherò le strade per renderli conformi tra di loro, in modo da correggere eventuali errori.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

CHE COS’E’ UN CONFINE CATASTALE

Che cosa si intende con confine catastale?

È semplicemente la linea sulle mappe catastali che delimita il perimetro di una proprietà.

La mappa catastale è la rappresentazione grafica del territorio. Nella mappa catastale sono riportate: strade, corsi d’acqua, ingombri dei fabbricati, terreni.

L’elemento grafico di base delle mappe è la particella. Ogni particella, identificata da un numero o una lettera, costituisce una porzione di territorio con la stessa coltura e della stessa proprietà.

Ti ricordo sempre che il catasto non è probatorio ai fini della proprietà, è solo indicativo.

Il perimetro composto dall’insieme delle particelle di tua proprietà è il confine catastale.

Ciò che solitamente attesta la proprietà e ha valore giuridico, sono gli atti di provenienza: l’atto di compravendita degli immobili, o la successione, o la donazione ad esempio.

Spesso allegati a questi documenti puoi trovare copia degli atti di aggiornamento catastale (tipi mappali o tipi di frazionamento), che interessano le particelle oggetto di trasferimento.

Gli atti di aggiornamento catastale sono gli strumenti per frazionare e fondere le particelle al catasto terreni, quindi tra le altre cose determinano (in tutto o in parte) i nuovi confini.

Per approfondire: “LA SUPERFICIE CATASTALE DEL TERRENO è SBAGLIATA: perché l’area in mappa non corrisponde alla realtà

In sostanza sono degli elaborati tecnici che determinano numericamente i vertici delle particelle e la cui grafica viene poi adattata alle mappe in archivio.

Questo per dirti che la mappa è solo indicativa dei confini e viene presa in considerazione solo in mancanza di altri mezzi di prova.

Mi piace anche dire che la mappa è sbagliata.

Solitamente per queste operazioni sono le mappe di impianto quelle a cui fare riferimento.

CHE COSA SI INTENDE CON “SUPERFICIE REALE”

Il confine reale invece è costituito da quegli elementi fisici visibili sul territorio: muretti, alberi, strade, corsi d’acqua, recinzioni, limite lavorato, eccetera.

Il confine reale è quello che trovi sul posto, è ciò che a vista determina il confine di una proprietà.

In questo contesto con la parola “reale” non intendo corretto, intendo ciò che oggettivamente risulta materializzato.
Che però non è detto sia esatto, ma può essere molto indicativo per la ricostruzione della storia dei confini.

COSA SI INTENDE CON “CONFINE SBAGLIATO”

Ma cosa significa sbagliato? Cosa intendiamo con confine catastale e confine reale sbagliato?

Consiste nella differenza, più o meno accentuata, riscontrabile tra lo stato dei luoghi e quello che risulta dai documenti catastali.

Potrebbe essere difforme la situazione reale, per un errore per consuetudine o per altro.

Potrebbe invece essere la mappa catastale a non essere aggiornata o ad essere mal rappresentata.

Oppure addirittura entrambe potrebbero non corrispondere al confine corretto.

Potrebbe essere il caso in cui il confine non è mai stato rappresentato fisicamente sul terreno.

Oppure, a causa di un errore nella registrazione dei documenti catastali, è la situazione agli atti a non risultare conforme.

Le motivazioni possono essere diverse e a secondo del caso si procederà in un modo o in un altro per aggiustare la situazione.

COSA PUOI FARE

Nel caso l’errore sia solo una mancata registrazione di un documento catastale, o sia causato da un errore interno, un errore d’ufficio dell’agenzia, è sufficiente una segnalazione.

Può essere fatta attraverso il contact center [LINK] dal sito dell’Agenzia delle Entrate, o in modo cartaceo presso uno degli uffici provinciali, presentando una richiesta per allineare e correggere l’errore.

Se invece la situazione catastale risulta formalmente corretta, ma differente dallo stato dei luoghi, le strade possono essere due:

1)il ripristino dello stato sul posto rispetto al catastale;
2)la rettifica dei documenti catastali mediante anche dei frazionamenti e un atto notarile.

Mi spiego meglio.

Nel caso in cui tu nutra dei dubbi sulla veridicità dei confini, quello che devi fare è affidarti ad un tecnico.

Il tecnico, solitamente un Geometra, farà delle ricerche specifiche, recupererà dei documenti necessari, esaminerà i titoli d’acquisto, gli eventuali frazionamenti intervenuti nel tempo, si avvarrà di prove storiche e di memorie storiche valutandone l’attendibilità.

In ultimo farà riferimento alle mappe catastali.

Il tecnico dopo aver effettuato la ricerca approfondita, sarà in grado di verificare la difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione catastale.
Soprattutto sarà in grado di valutarne l’entità.

Appurato questo, ti saprà indicare e consigliare la strada più opportuna.

Che può essere quella di rideterminare correttamente sul terreno i confini in modo da renderli conformi ai documenti ufficiali.

Oppure può ritenere opportuno effettuare dei frazionamenti e creare un nuovo confine catastale conforme allo stato dei luoghi.

DUE ESEMPI

Facciamo due esempi:

1) Due terreni confinanti dove la linea dividente non è definita, non ci sono termini o altre materializzazioni che ci aiutano di individuare il confine.

Dalle ricerche è emerso che il confine catastale è stato generato da un frazionamento.

Ora, l’intenzione è quella di realizzare una recinzione. Come essere sicuri di posizionarla in modo corretto?

In questo caso è opportuno ripristinare lo stato dei luoghi picchettando i vertici così come risultano dagli archivi catastali, nelle misure del frazionamento.

2) il secondo esempio invece sono due lotti confinanti divisi da un muretto di recinzione.

I due proprietari utilizzano le rispettive corti in questo modo da diversi anni.

All’epoca acquistarono gli immobili, in tempi diversi, con la situazione così come era e come è ancora adesso.

Uno dei due ora ha deciso di realizzare un piccolo manufatto. Durante la fase di progettazione insieme al tecnico, si rende conto che il muretto (considerato come confine) in realtà risulta posizionato in modo quasi casuale, senza nessuna logica rispetto alle particelle catastali.

In questo caso la soluzione più opportuna è effettuare un nuovo frazionamento, creando una nuova linea dividente in corrispondenza del muretto esistente.

Sarà poi necessario un atto dal notaio per trasferire le particelle ai legittimi possessori, dall’uno all’altro.

Così sarà sanata la situazione catastale (e di proprietà) senza stravolgere lo stato di fatto consolidato.

NON E’ MAI SEMPLICE COME SEMBRA

Nei due esempi ovviamente ho semplificato moltissimo, le casistiche sono molto varie e sempre più complesse di quello che si immagina.

Ogni caso ha bisogno di uno studio mirato e non c’è mai una soluzione buona per tutti.

Inoltre tutto il discorso che ho fatto finora, è valido a patto che le parti, i confinanti, siano tutti d’accordo a procedere.

a) la migliore delle ipotesi

La migliore delle ipotesi, anche dal punto di vista economico, è quella dove le parti congiuntamente incaricano un tecnico, per sanare la situazione.

In questo caso tutti esprimono la volontà di procedere verso lo stesso obiettivo.

Il tecnico avrà la fiducia di tutti e la loro disponibilità a fornire supporto.

Le operazioni risulteranno più snelle e il costo complessivo sarà ammortizzato visto che verrà ripartito tra i confinanti.

In ultimo, il clima sereno e collaborativo permetterà di lavorare in tranquillità, si eviteranno così tensioni inutili che sarebbero solo di intralcio ai lavori.

b) un’altra ottima ipotesi

Un’altra ottima ipotesi è il caso in cui uno dei proprietari confinanti decide di procedere, e nel momento in cui comunica all’altro confinante di voler metter mano alla situazione confini trova accoglimento.

Il confinante una volta informato potrebbe decidere di avvalersi dello stesso tecnico, il che ci riporterebbe al punto precedente.

Oppure può decidere di incaricare un proprio tecnico di fiducia che controllerà le operazioni.
Si procederà perciò in contraddittorio.

Questa ipotesi, dove ognuno incarica il proprio tecnico, è sicuramente più onerosa, perché ogni proprietario dovrà avvalersi del rispettivo professionista.

Inoltre il procedimento potrebbe allungarsi nei tempi per necessità di verifiche tecniche congiunte, sopralluoghi, incontri e confronti tra le parti.

Resta comunque un’ottima soluzione, soprattutto se le parti hanno l’obiettivo comune di correggere le difformità tra lo stato dei luoghi e catastale.

QUANDO NON C’E’ ACCORDO

Nel caso in cui invece non ci sia accordo tra le parti come si procede?

Quando non si riesce ad arrivare ad un accordo, o nel caso in cui il confinante informato resti inerte, è necessario avvalersi di un legale.

Il legale quindi procederà con le azioni di sua competenza, per arrivare ad una soluzione e procedere alla rideterminazione o alla rettifica dei confini.

Il rischio molto concreto in questo caso è di arrivare in giudizio, ovvero dover passare attraverso un tribunale e un giudice che deciderà per entrambi.

Solitamente il giudice si avvale di un CTU (consulente tecnico d’ufficio) che effettuerà le operazioni.

Questa è la soluzione più lunga e costosa.
Oltre ai costi dei rispettivi tecnici di parte, ci saranno anche le spese legali.

Resta però l’unica strada percorribile nel caso non si riesca ad arrivare ad un accordo tra tutti i soggetti.

CONCLUSIONI

In conclusione quindi, quando i confini catastali e quelli reali differiscono:
– o si ripristina lo stato dei luoghi;
– o si rettifica la situazione catastale.

In alcuni casi è necessario fare entrambe le cose.

Per farlo si può procedere:
a) in accordo tra le parti (unico tecnico, costi ammortizzati);
b) in contraddittorio tra le parti (ognuno il suo tecnico, costi più elevati del punto precedente e tempi più lunghi);
c) in via giudiziale (ognuno il suo tecnico, il proprio legale, costi alti e tempi molto lunghi).

Purtroppo non dipende solo dalla tua buona volontà.

A presto.

____________________________

grazie

Danilo Torresi

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27 pensieri su “CONFINI CATASTALI E CONFINI REALI: cosa fare quando il limite tra le proprietà è errato”

  1. Buonasera Sig. Torresi: se nell’individuare una dividente non definita sul terreno ma evidenziata catastalmente, ci si accorge che la dividente attraversa una cisterna seminterrata di raccolta acqua piovana del fabbricato rurale sito in una sola delle due particelle di terreno adiacenti oggetto di dividente e nessuno dei due proprietari vuole modificare la dividente individuata, come si risolve (sicuramente con un giudice) ma secondo lei?
    Grazie e saluti.

    1. ciao Francesco. Sicuramente con un giudice, che probabilmente modificherà il confine assegnando la parte della cisterna all’utilizzatore

  2. Buongiorno, ho acquistato un terreno che presenta un muretto di confine realizzato unilateralmente dal confinante pochi anni prima del mio acquisto. Mi sono accorto, da un rilievo fatto con un tecnico, che tale muretto, alto circa 60 cm, che funge anche da contenimento, è rientrato di circa un metro e mezzo verso la mia proprietà.
    Ne ho parlato con confinante il quale asserisce di avere ricostruito il muretto nel punto esatto in cui si trovava il precedente muro “storico“. Ovviamente non è così!
    Come mi consiglia di muovermi?

    1. ciao Ivo. Ti consiglio di chiedere al tuo tecnico che ha effettuato il rilievo. Io solitamente provo il riconfinamento in contraddittorio, prima di procedere con un legale.

  3. Salve. Il mio nuovo confinante, ha tolto la recinzione di rete metallica e senza avvisarmi, ha costruito un muretto in cls, spostato di un metro nella mia proprietà, asserendo che questo è il vero confine. Come mi devo comportare?

  4. anni fa ho ereditato dopo la morte di mio padre, una proprietà assieme a mio fratello e mia madre. Lo scorso anno dopo la morte di mia madre ho acquistato la parte di mio fratello ed ereditato la parte di mia madre per rinuncia di mio fratello. La proprietà in questione è contigua ad una mia precedente proprietà acquistata dagli eredi di mio zio fratello di mio padre.
    La proprietà del mio vicino faceva parte dei miei avi ed è stata lotizzata in appezzamenti, solo che il precedente proprietario, nonchè cugino di mio padre anni fa ha eretto dei muretti che credo siano nella mia proprietà.
    Ora vorrei far controllare da un tecnico i confini, soprattutto per capire esattamente fino a dove sono proprietaria.
    Inoltre le chiedo se ad un eventuale riscontro con tecnici scoprissi che effettivamente ha spostato i confini nella mia proprietà, quest’ultimi si possono rettificare e spostare ed eventualmente come. Ci sono dei tempi di prescrizione che legittimano i confini?
    Grazie per la risposta.

  5. Buongiorno
    sono proprietario di un immobile industriale(D7) costruito sulla linea di confine di un altro immobile industriale adiacente i quali all’epoca nel 1987(quando venne costruito il mio) erano dello stesso proprietario
    negli anni avvenire il primo proprietario andò in fallimento quindi i due immobili vennero venduti separatamente, nel frattempo(nel 1997 circa) lateralmente dato che vi erano delle uscite laterali pedonali(nel mio attuale) venne installata una rete come linea di confine a distanza di un 1,20 mt per tutta la fascia laterale;
    adesso il proprietario dell’altro immobile riscontrando che il vecchio confine era proprio sulla linea dove è stato costruito il mio, intende ristabilire i confini obbligandomi a togliere la rete parallela al mio immobile e quindi obbligandomi a chiudere le porte pedonali che si affacciano verso il suo
    come devo comportarmi?
    preciso che sia io che lui abbiamo acquistato con già la presenza di questa rete di confine la quale è presente da almeno il 1997
    grazie mille per l’aiuto
    cordiali saluti
    luca

    1. Ciao Luca. Sono questioni delicate sulle quali on posso darti consigli specifici. Ciò che posso dirti è di affidarti ad un tecnico ed eventualmente ad un legale per capire la situazione e i tuoi diritti.

  6. fin ora tutto quello che ho letto e’ scritto molto semplicemente e chiaro, e cio’ e sinonimo di ottima preparazione e consulenza. complimenti!!!!

  7. salve, una strada di accesso divide due proprieta:
    i rispettivi due proprietari delle terre hanno lo stesso accesso e se ne servono entrambi da secoli, detta strada di accesso pero’ ricade nelle proprieta’ di uno solo di questi, che ha costruito un cancello.
    all’epoca il proprietario (subbentrante) che ha acquistato a corpo la terra dove ricade detta stradella puo negare e – o concedere solo titolo gratuito ‘l accesso all’altro senza questi avanzi alcun diritto al passaggio? sull’atto di vendita non risulta essere scritta alcuna servitu’.
    grazie

    1. Ciao Giuseppe. Anche se la servitù non è trascritta è comunque esistente di fatto da diversi anni. Direi che per risponderti c’è da studiare con attenzione la situazione. Ti consiglio di incaricare un tecnico

  8. Buongiorno avrei un quesito abito in un villetta con recinzione fatta più di 30 anni fa da mio papà che mi ha sempre detto che la recinzione non è a confine l’altro proprietario che oggi ha venduto il terreno a una ditta che stà costruendo 2 villette e tali persone non hanno fatto nessuna misurazione dei confini prima di costruire e quindi siamo in lotta in quanto io voglio i cm che sono dall’altra parte , in quanto loro sostengono che al comune non risulta nulla.
    Cosa devo fare per fare valere i miei diritti.

    1. Ciao Enrica. Direi che i primi passi sono: affidarti ad un tecnico per la verifica della situazione ed eventualmente concordare un riconfinamento col vicino.

  9. Sig. Torresi buon pomeriggio.
    Sono in trattativa per d’una casa in Morgan precisamente una seconda casa.
    La casa ha un muro di confine con la strada su due lati è un altro con un altro vicino e dietro c’è un terrapieno.
    Abbiamo ricevuto le carte ed analizzandole abbiamo notato che il muro di confine con la strada è diverso rispetto il disegno.
    Chiedendolo al venditore, ci ha comunicato che quando acquisto la casa dal costruttore direttamente, il muro di confine della strada era solo da un lato.
    Il venditore con i fratelli hanno terminato il muro di confine per conto loro in cemento armato.
    La strada comunale ancora non c’era.
    Adesso la strada è presente da 20 anni almeno ed è appunto attaccata al muro di confine da loro costruito.
    Ritornando alla planimetria catastale , sul disegno sembra che il confine si per obliquò ed invece realmente il muro di confine è oltre il confine disegnato come sempre desse un pezzo di strada. Anche se questa come detto è venuta dopo.
    Lunedì abbiamo appuntamento dal notaio e diremo di questo
    Lei nel frattempo cosa pensa ?
    Grazie di cuore.

    1. Correggo i refusi:
      Montagna
      Come se prendesse

      P.s il comune in 20 anni ha mosso nessun rilievo e quando hanno effettuato strada nel n ha detto nulla.

    2. Ciao Alessio è una situazione articolata sulla quale non mi sento di poter dare un giudizio. Bisogna studiare bene la situazione per poterti rispondere. Puoi incaricare un tecnico che ti assista e che potrà chiarirti buona parte dei tuoi dubbi.

  10. Salve,
    avrei un quesito da porle;
    ho ereditato una casa e questa casa , si è scoperto adesso , risulta non rispettare le distanze tra i confinanti.
    La casa dovrebbe avere 5 metri di distanza ma, allo stato di fatto, da un lato ne ha solo 3 , mentre al catasto risulta che i 5 metri ce li ha ( non so come sia possibile visto allo stato di fatto non è cosi).

    Siccome volevo ristrutturarla , la ditta mi ha detto che la casa non è in regola e che quindi non è possibile adoperarsi per il 110%.

    la domanda è : è possibile sanare ciò? tenga presente che la casa “è nata” con questa situazione.

    Grazie
    buona giornata.

    1. Ciao Emilio. Prima bisogna capire da cosa è scaturita la differenza e poi verificare l’eventuale sanabilità Qui non posso risponderti. La cosa migliore che puoi fare è rivolgerti ad un tecnico della tua zona

  11. Buongiorno, ecco il mio quesito; nel 2017 è stato fatto un frazionamento per riportare il linea catastale a quello di fatto in quanto la linea originaria del catasto non rispecchia il confine di fatto, considerando i picchetti secolari, vigneti coltivati e coltivazione varia, ovviamente generando due linee parallele con una particella di circa 220 mq non cambiado l’intestazione della nuova particella. Ad oggi tale frazionamento e accordi nel posizionare i picchetti vengono disconosciuti e si vuole effettuare la recinzione sulla linea catastale originaria (errata di fatto) senza considerare la nuova linea di frazionamento (di fatto). Come si può risolvere la questione? Bisogna considerare la linea catastale o la linea di fatto. Spero di essere stato chiaro, grazie.

  12. Buonasera. Mi servirebbe un consiglio.
    Ho un fabbricato che ricade su più particelle.
    Su una di queste particelle costituita da una striscia ricade la scritta di una via.
    Nella realtà questa via non esiste.
    La particella è di proprietà.
    Non ho trovato strumenti urbanistici che prescrivono quel tratto di strada.
    Come si può eliminare la scritta di una strada su una particella se non c’è strumento urbanistico che la prescrive?

    Grazie

    1. Ciao Mario. Se compare una scritta sulla planimetria catastale riguardante una vecchia strada non più esistente, non dovrebbe essere un problema. Quando si farà qualsiasi aggiornamento catastale la si cancellerà. Attenzione però, do per scontato che non si tratta di un relitto stradale mai acquisito. Insomma, come sempre, va verificata la situazione con attenzione e ti consiglio di incaricare un tecnico

  13. Salve, esiste una roeranza sullo sforamento di un confine? Mi spiego. ho una casa singola costruita a confine con un giardino. Volevo applicare un cappotto termico di 12cm invadendo così il giardino del vicino. Il cappotto non arreca nessun danno al vicino. Trattasi di fondo incolto, semiabbandonato e di vasta metratura. Grazie!

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