CONFINI CATASTALI E CONFINI REALI: cosa fare quando il limite tra le proprietà è errato

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I confini catastali e quelli reali sono errati, cosa puoi fare quando il limite della tua proprietà è sbagliato?

PANORAMICA

Se sei proprietario di un immobile, se hai acquistato un terreno o una casa, se lo hai ricevuto in eredità, vorrai sapere dove finisce.

Il confine potrebbe non essere sempre chiaro e definito.

Oppure potresti avere il dubbio che quello attuale non sia esatto.

Puoi esserti accorto che c’è una differenza tra la mappa allegata all’atto e quello che vedi sul posto, o magari hai il forte sospetto che il vicino non sia stato così attento quando ha piazzato la sua recinzione.

Per queste e altre ragioni potresti voler chiarire la questione confini.

Ho già trattato la questione riconfinazioni in un altro articolo. “Cosa devi fare se vuoi RICONFINARE un TERRENO

In questo voglio porre l’attenzione su cosa puoi fare quando ti rendi conto quando c’è un errore tra i confini reali e quelli catastali.

Capire se il riconfinamento è l’unica soluzione. Comprendere quanto sono importanti le mappe catastali.

A tal proposito nell’articolo dove parlo della superficie catastale spiego bene la valenza delle mappe.
LA SUPERFICIE CATASTALE DEL TERRENO è SBAGLIATA: perché l’area in mappa non corrisponde alla realtà

Cercherò di spiegarti il peso e l’importanza reciproca tra il confine catastale e quello sul posto.

Inoltre ti indicherò le strade per renderli conformi tra di loro, in modo da correggere eventuali errori.

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CHE COS’E’ UN CONFINE CATASTALE

Che cosa si intende con confine catastale?

È semplicemente la linea sulle mappe catastali che delimita il perimetro di una proprietà.

La mappa catastale è la rappresentazione grafica del territorio. Nella mappa catastale sono riportate: strade, corsi d’acqua, ingombri dei fabbricati, terreni.

L’elemento grafico di base delle mappe è la particella. Ogni particella, identificata da un numero o una lettera, costituisce una porzione di territorio con la stessa coltura e della stessa proprietà.

Ti ricordo sempre che il catasto non è probatorio ai fini della proprietà, è solo indicativo.

Il perimetro composto dall’insieme delle particelle di tua proprietà è il confine catastale.

Ciò che solitamente attesta la proprietà e ha valore giuridico, sono gli atti di provenienza: l’atto di compravendita degli immobili, o la successione, o la donazione ad esempio.

Spesso allegati a questi documenti puoi trovare copia degli atti di aggiornamento catastale (tipi mappali o tipi di frazionamento), che interessano le particelle oggetto di trasferimento.

Gli atti di aggiornamento catastale sono gli strumenti per frazionare e fondere le particelle al catasto terreni, quindi tra le altre cose determinano (in tutto o in parte) i nuovi confini.

Per approfondire: “LA SUPERFICIE CATASTALE DEL TERRENO è SBAGLIATA: perché l’area in mappa non corrisponde alla realtà

In sostanza sono degli elaborati tecnici che determinano numericamente i vertici delle particelle e la cui grafica viene poi adattata alle mappe in archivio.

Questo per dirti che la mappa è solo indicativa dei confini e viene presa in considerazione solo in mancanza di altri mezzi di prova.

Mi piace anche dire che la mappa è sbagliata.

Solitamente per queste operazioni sono le mappe di impianto quelle a cui fare riferimento.

CHE COSA SI INTENDE CON “SUPERFICIE REALE”

Il confine reale invece è costituito da quegli elementi fisici visibili sul territorio: muretti, alberi, strade, corsi d’acqua, recinzioni, limite lavorato, eccetera.

Il confine reale è quello che trovi sul posto, è ciò che a vista determina il confine di una proprietà.

In questo contesto con la parola “reale” non intendo corretto, intendo ciò che oggettivamente risulta materializzato.
Che però non è detto sia esatto, ma può essere molto indicativo per la ricostruzione della storia dei confini.

COSA SI INTENDE CON “CONFINE SBAGLIATO”

Ma cosa significa sbagliato? Cosa intendiamo con confine catastale e confine reale sbagliato?

Consiste nella differenza, più o meno accentuata, riscontrabile tra lo stato dei luoghi e quello che risulta dai documenti catastali.

Potrebbe essere difforme la situazione reale, per un errore per consuetudine o per altro.

Potrebbe invece essere la mappa catastale a non essere aggiornata o ad essere mal rappresentata.

Oppure addirittura entrambe potrebbero non corrispondere al confine corretto.

Potrebbe essere il caso in cui il confine non è mai stato rappresentato fisicamente sul terreno.

Oppure, a causa di un errore nella registrazione dei documenti catastali, è la situazione agli atti a non risultare conforme.

Le motivazioni possono essere diverse e a secondo del caso si procederà in un modo o in un altro per aggiustare la situazione.

COSA PUOI FARE

Nel caso l’errore sia solo una mancata registrazione di un documento catastale, o sia causato da un errore interno, un errore d’ufficio dell’agenzia, è sufficiente una segnalazione.

Può essere fatta attraverso il contact center [LINK] dal sito dell’Agenzia delle Entrate, o in modo cartaceo presso uno degli uffici provinciali, presentando una richiesta per allineare e correggere l’errore.

Se invece la situazione catastale risulta formalmente corretta, ma differente dallo stato dei luoghi, le strade possono essere due:

1)il ripristino dello stato sul posto rispetto al catastale;
2)la rettifica dei documenti catastali mediante anche dei frazionamenti e un atto notarile.

Mi spiego meglio.

Nel caso in cui tu nutra dei dubbi sulla veridicità dei confini, quello che devi fare è affidarti ad un tecnico.

Il tecnico, solitamente un Geometra, farà delle ricerche specifiche, recupererà dei documenti necessari, esaminerà i titoli d’acquisto, gli eventuali frazionamenti intervenuti nel tempo, si avvarrà di prove storiche e di memorie storiche valutandone l’attendibilità.

In ultimo farà riferimento alle mappe catastali.

Il tecnico dopo aver effettuato la ricerca approfondita, sarà in grado di verificare la difformità tra lo stato dei luoghi e la situazione catastale.
Soprattutto sarà in grado di valutarne l’entità.

Appurato questo, ti saprà indicare e consigliare la strada più opportuna.

Che può essere quella di rideterminare correttamente sul terreno i confini in modo da renderli conformi ai documenti ufficiali.

Oppure può ritenere opportuno effettuare dei frazionamenti e creare un nuovo confine catastale conforme allo stato dei luoghi.

DUE ESEMPI

Facciamo due esempi:

1) Due terreni confinanti dove la linea dividente non è definita, non ci sono termini o altre materializzazioni che ci aiutano di individuare il confine.

Dalle ricerche è emerso che il confine catastale è stato generato da un frazionamento.

Ora, l’intenzione è quella di realizzare una recinzione. Come essere sicuri di posizionarla in modo corretto?

In questo caso è opportuno ripristinare lo stato dei luoghi picchettando i vertici così come risultano dagli archivi catastali, nelle misure del frazionamento.

2) il secondo esempio invece sono due lotti confinanti divisi da un muretto di recinzione.

I due proprietari utilizzano le rispettive corti in questo modo da diversi anni.

All’epoca acquistarono gli immobili, in tempi diversi, con la situazione così come era e come è ancora adesso.

Uno dei due ora ha deciso di realizzare un piccolo manufatto. Durante la fase di progettazione insieme al tecnico, si rende conto che il muretto (considerato come confine) in realtà risulta posizionato in modo quasi casuale, senza nessuna logica rispetto alle particelle catastali.

In questo caso la soluzione più opportuna è effettuare un nuovo frazionamento, creando una nuova linea dividente in corrispondenza del muretto esistente.

Sarà poi necessario un atto dal notaio per trasferire le particelle ai legittimi possessori, dall’uno all’altro.

Così sarà sanata la situazione catastale (e di proprietà) senza stravolgere lo stato di fatto consolidato.

NON E’ MAI SEMPLICE COME SEMBRA

Nei due esempi ovviamente ho semplificato moltissimo, le casistiche sono molto varie e sempre più complesse di quello che si immagina.

Ogni caso ha bisogno di uno studio mirato e non c’è mai una soluzione buona per tutti.

Inoltre tutto il discorso che ho fatto finora, è valido a patto che le parti, i confinanti, siano tutti d’accordo a procedere.

a) la migliore delle ipotesi

La migliore delle ipotesi, anche dal punto di vista economico, è quella dove le parti congiuntamente incaricano un tecnico, per sanare la situazione.

In questo caso tutti esprimono la volontà di procedere verso lo stesso obiettivo.

Il tecnico avrà la fiducia di tutti e la loro disponibilità a fornire supporto.

Le operazioni risulteranno più snelle e il costo complessivo sarà ammortizzato visto che verrà ripartito tra i confinanti.

In ultimo, il clima sereno e collaborativo permetterà di lavorare in tranquillità, si eviteranno così tensioni inutili che sarebbero solo di intralcio ai lavori.

b) un’altra ottima ipotesi

Un’altra ottima ipotesi è il caso in cui uno dei proprietari confinanti decide di procedere, e nel momento in cui comunica all’altro confinante di voler metter mano alla situazione confini trova accoglimento.

Il confinante una volta informato potrebbe decidere di avvalersi dello stesso tecnico, il che ci riporterebbe al punto precedente.

Oppure può decidere di incaricare un proprio tecnico di fiducia che controllerà le operazioni.
Si procederà perciò in contraddittorio.

Questa ipotesi, dove ognuno incarica il proprio tecnico, è sicuramente più onerosa, perché ogni proprietario dovrà avvalersi del rispettivo professionista.

Inoltre il procedimento potrebbe allungarsi nei tempi per necessità di verifiche tecniche congiunte, sopralluoghi, incontri e confronti tra le parti.

Resta comunque un’ottima soluzione, soprattutto se le parti hanno l’obiettivo comune di correggere le difformità tra lo stato dei luoghi e catastale.

QUANDO NON C’E’ ACCORDO

Nel caso in cui invece non ci sia accordo tra le parti come si procede?

Quando non si riesce ad arrivare ad un accordo, o nel caso in cui il confinante informato resti inerte, è necessario avvalersi di un legale.

Il legale quindi procederà con le azioni di sua competenza, per arrivare ad una soluzione e procedere alla rideterminazione o alla rettifica dei confini.

Il rischio molto concreto in questo caso è di arrivare in giudizio, ovvero dover passare attraverso un tribunale e un giudice che deciderà per entrambi.

Solitamente il giudice si avvale di un CTU (consulente tecnico d’ufficio) che effettuerà le operazioni.

Questa è la soluzione più lunga e costosa.
Oltre ai costi dei rispettivi tecnici di parte, ci saranno anche le spese legali.

Resta però l’unica strada percorribile nel caso non si riesca ad arrivare ad un accordo tra tutti i soggetti.

CONCLUSIONI

In conclusione quindi, quando i confini catastali e quelli reali differiscono:
– o si ripristina lo stato dei luoghi;
– o si rettifica la situazione catastale.

In alcuni casi è necessario fare entrambe le cose.

Per farlo si può procedere:
a) in accordo tra le parti (unico tecnico, costi ammortizzati);
b) in contraddittorio tra le parti (ognuno il suo tecnico, costi più elevati del punto precedente e tempi più lunghi);
c) in via giudiziale (ognuno il suo tecnico, il proprio legale, costi alti e tempi molto lunghi).

Purtroppo non dipende solo dalla tua buona volontà.

A presto.

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Danilo Torresi

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