Superbonus 110% con cambio di destinazione d’uso di una pertinenza – Risposta 562 del 2020


Cambio di destinazione d’uso, Ecobonus e infissi su una pertinenza, col Superbonus 110%


PANORAMICA

Il 2021 è appena iniziato.

Ci sono una marea di novità sulle quali vorrei aggiornarti, tra proroghe, modifiche, circolari e risposte agli interpelli e cerco di farlo tra qui e il secondo canale YouTube.

Per fare questo ho iniziato anche con le Live a Natale. La mia prima live esclusivamente dedicata agli abbonati e che considero di fare una volta al mese.
Live incentrata sulle novità uscite nell’ultimo periodo riguardanti gli argomenti che tratto.

Oggi, in questo articolo voglio toccare una casistica che ho sfiorato in un video. Il cambio di destinazione d’uso col Superbonus 110%.

Aiutato dalla risposta 562 del 27 novembre 2020 ti dirò se il cambio di destinazione d’uso di una pertinenza ad abitazione può rientrare nel Superbonus.

Collegate al quesito principale ci sono anche altre domande alle quali risponde l’Agenzia delle Entrate. Domande che riguardano anche l’Ecobonus al 65% e la sostituzione degli infissi su una pertinenza non riscaldata.

Suddividerò l’articolo nei seguenti capitoli:
1) i quesiti posti all’Agenzia;
2) panoramica sul Superbonus;
3) la risposta sul cambio di destinazione d’uso;
4) se non si migliorano le due classi energetiche cosa succede;
5) cambio di infissi sulla pertinenza non riscaldata.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) I QUESITI POSTI ALL’AGENZIA

Il fabbricato di cui ti sto parlando è composto da tre unità: l’abitazione di categoria A/3 e due pertinenze C/6 e C/2.

Il proprietario ha presentato un Permesso di Costruire per ristrutturazione e riqualificazione energetica con cambio di destinazione d’uso del C/2 ad abitazione.

Alla fine dei lavori verrà accorpato all’abitazione esistente. Se costituendo un unico immobile o mantenendone due non è chiaro.
C’è da precisare inoltre che la pertinenza è dotata di due camini che riscaldano l’intero volume.

I principali lavori autorizzati col permesso riguardano l’isolamento termico dell’involucro opaco del C/2, il rifacimento del tetto e la sostituzione degli infissi dello stesso.
Intervento che migliorerà di due classi energetiche l’immobile.

Nel momento in cui pone i quesiti all’Agenzia i lavori sono già stati avviati ed è stata già realizzata la copertura e installato l’impianto fotovoltaico. Spese già pagate con bonifico parlante per ristrutturazione.

Sono stati inoltre sostituiti gli infissi dell’altra pertinenza C/6 e l’impianto di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione e collettori solari termici presente nell’abitazione.
Impianto che andrà a servire e riscaldare tutte le unità.

Come ti ho accennato non è chiaro se a fine lavori ci sarà un’unica abitazione o due distinte sullo stesso fabbricato.

Fatta la premessa ti riassumo le domande che sono state poste:
a) È possibile fruire del Superbonus 110% per le opere di cambio destinazione del C/2 e per l’impianto fotovoltaico già montato e pagato?

b) È possibile agevolare al 65% la sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente nell’abitazione? Visto che per quelll’unità non si miglioreranno le due classi energetiche richieste. (Da qui sembra di intuire che saranno due abitazioni distinte).

c)Per la sostituzione degli infissi sulla pertinenza C/6 non riscaldata è possibile applicare l’agevolazione del 50% per ristrutturazione?

2) PANORAMICA SUL SUPERBONUS

Il Decreto Rilancio, il Decreto Legge 34 del 19 maggio 2020 convertito nella Legge 77 del 17 luglio sempre del 2020, come già saprai ha introdotto il Superbonus.

Per le spese che vanno dal 01 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (periodo prorogato dalla Legge di Bilancio pubblicata nel frattempo), per specifici interventi su edifici residenziali è possibile applicare un’agevolazione del 110%.

Il credito maturato dalle spese per interventi di efficientamento energetico e antisismici, può essere fruito in 5 anni.

Di fatto è un’aliquota maggiorata per gli interventi Ecobonus e Sismabonus già vigenti. Con qualche ulteriore adempimento e con determinati risultati da conseguire. (ci tornerò tra breve)

Cessione del credito e sconto in fattura

Intanto è importante sapere che oltre alla fruizione diretta del credito, detraendolo in 5 rate dal proprio IRPEF, il Decreto Rilancio con l’articolo 121 ha introdotto (o reintrodotto) le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.

Opzioni valide non solo per il Superbonus, ma anche per le altre agevolazioni come l’Ecobonus, il Sismabonus, le ristrutturazioni al 50% e il “bonus facciate”.

Cessione che può essere fatta verso molti soggetti, comprese banche e intermediari finanziari.

Con i provvedimenti dell’ 08 agosto e del 12 ottobre dell’Agenzia delle Entrate sono state stabilite le modalità attuative.

PER APPROFONDIRE: “Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %

Interventi trainanti e trainati

Per gli interventi energetici devi sapere che si suddividono in trainanti e trainati.

I primi sono di due tipi:
a) l’isolamento termico delle superfici opache dell’involucro riscaldato dell’edificio per un’incidenza superiore al 25%
b) la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente, con impianti con caldaia a condensazione almeno di classe A o con pompa di calore, ibridi o geotermici. Anche con abbinati fotovoltaici e collettori solari.

Per la seconda categoria c’è da fare una distinzione se realizzati su un immobile unifamiliare (o funzionalmente indipendente) o in condominio. Nel secondo caso per essere trainante deve essere necessariamente centralizzato.

I trainati invece sono tutti gli interventi di efficientamento energetico previsti nell’Ecobonus che, se realizzati congiuntamente ai trainanti (o ad uno di essi), possono essere agevolati al 110%. A patto che tutti gli interventi nel loro complesso assicurino un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ( o quella più alta).

Il salto di due classi è attestato da due A.P.E. in forma asseverata, uno pre ed uno posto intervento.

Impianto di riscaldamento esistente

Come ti ho accennato, il Superbonus riguarda esclusivamente edifici residenziali e non immobili relativi ad attività o utilizzati per attività.

Fondamentale però, per quanto riguarda le opere di efficientamento energetico, è che siano già dotati di impianto di riscaldamento.

Col d.lgs n. 48 del 10 giugno 2020 è stata modificata la definizione di “impianto termico” che molto sinteticamente ora include anche stufe, camini e termocamini, che in taluni casi possono essere considerati “impianto di riscaldamento”.

3) LA RISPOSTA SUL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO

Fatto un riassunto della norma che regola la non più nuova agevolazione, per quanto riguarda il caso specifico di oggi (cioè la ristrutturazione con cambio di destinazione), l’Agenzia risponde che è possibile applicare il Superbonus.

Avendo l’immobile C/2 due camini considerabili impianto di riscaldamento e tutte le altre caratteristiche, è possibile accedere al 110% con il cambio di destinazione a abitazione, purché risulti chiaramente nel titolo (in questo caso dal Permesso di Costruire).

Superbonus che può essere applicato anche agli infissi e all’impianto fotovoltaico come interventi trainati.

L’agenzia però precisa che, il miglioramento di due classi energetiche deve essere attestato per l’intero edificio risultante al termine dei lavori, cioè all’accorpamento del C/2 con l’A/3.

Gli A.P.E. rilasciati dal tecnico, devono attestare il miglioramento energetico dell’intero edificio risultante dall’accorpamento delle due unità rispetto alla situazione originale.

4) SE NON SI MIGLIORANO LE DUE CLASSI ENERGETICHE

Se non si riesce a migliorare di almeno due classi energetiche l’edificio, non puoi accedere al Superbonus, ma puoi comunque usufruire delle agevolazioni dell’Ecobonus al 65%.
Rispettando comunque tutti gli adempimenti previsti dalle normative.

5) CAMBIO DI INFISSI SULLA PERTINENZA NON RISCALDATA

Infine vediamo la questione sostituzione infissi sulla pertinenza non riscaldata C/6.

La spesa può essere comunque agevolata con l’art. 16.bis del TUIR e cioè con la detrazione al 50% per ristrutturazione.

La condizione necessaria è che l’intervento si configuri almeno come manutenzione straordinaria, poiché come saprai, gli interventi di manutenzione ordinaria sulle singole unità non possono essere agevolati, a meno che non siano collegati e correlati ad un intervento più ampio.

A presto

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Danilo Torresi

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