BONUS RISTRUTTURAZIONE CASA 50%: la Guida agli incentivi 2021

Come si accede nel 2021 al bonus ristrutturazione 50%? Quali sono i lavori  e quali sono gli adempimenti per gli incentivi sulla casa?

PANORAMICA

In questo articolo tratterò il bonus ristrutturazioni al 50%. Gli incentivi fiscali sulle spese per gli interventi sulla casa. Il più semplice, il più utilizzato finora, quello che abbraccia la maggior parte dei lavori.

Non esiste solo il Superbonus 110%, spesso gli interventi sono più semplici, oppure non vuoi avere troppi grattacapi e quindi ti affidi alla detrazione con i minori adempimenti.

Inoltre, novità del 2020-2021 c’è la possibilità di cedere e scontare il credito maturato.

Quindi in questo articolo non tratterò il Superbonus, né l’ecobonus, né il Sismabonus, ma le regole da rispettare e i requisiti necessari per la detrazione al 50%.

Adempimenti che sono in buona parte gli stessi vigenti da molti anni, con qualche piccolo aggiustamento e aggiornamento al 2021.

Tratterò sia degli interventi sulle singole unità, che quelli sulle parti comuni di edifici condominiali.

Suddividerò l’articolo in diversi capitoli in modo da approfondire e capire meglio gli aspetti del bonus:

1) le singole unità;
a) quali sono gli interventi;
b) chi può accedere;
2) le parti comuni in condominio;
a) quali sono gli interventi;
b) chi può accedere;
3) gli adempimenti da rispettare per la detrazione;
4) i condomini minimi;

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) PER LE SINGOLE UNITA’

Le due macro distinzioni per quanto riguarda le detrazioni sulla casa vanno fatte a livello di tipologia di edificio e dove effettui l’intervento.

In sostanza vanno distinti gli interventi che riguardano le singole unità abitative (appartamenti o unifamiliari) da quelli sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Questo è importante perché gli interventi riconosciuti sono differenti tra le due tipologie, gli adempimenti sono leggermente diversi e il tetto massimo di spesa va considerato in maniera distinta.

Quali sono gli interventi

Il Testo Unico dell’Edilizia, il D.P.R. 380/2001 individua anche le tipologie di interventi, con l’art. 3.
Interventi per il recupero del patrimonio edilizio per i quali è consentita la detrazione:
a) la manutenzione straordinaria
b) restauro e risanamento conservativo
c) ristrutturazione edilizia
d) altri interventi particolari che possono essere ricompresi nei primi tre.

N.B. Gli interventi di manutenzione ordinaria, (la tinteggiatura o la sostituzione del rivestimento ad esempio) non rientrano tra quelli che possono essere detratti per le singole unità abitative.
Sono però assorbiti dagli interventi più ampi (quelli che ti ho elencato) quando vengono realizzati insieme, con la stessa pratica e nello stesso lavoro.

Nei condomini invece, gli interventi di manutenzione ordinaria sono riconosciuti. Te ne parlerò più avanti.
Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le tre tipologie.

a) La manutenzione straordinaria

Come esempio sommario, in manutenzione straordinaria sono compresi tutti quei lavori di:

-rifacimento bagni;
-frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;
-sostituzione degli infissi con tipologia diversa;
-modifiche della distribuzione interna;

insomma tutti quegli interventi che non comportano un ampliamento dell’immobile, cioè che non ne modificano la volumetria e non ne modificano la destinazione d’uso o i prospetti.

b) Restauro e risanamento conservativo

Nel restauro e risanamento conservativo sono comprese tutte quelle opere che sono atte a preservare gli immobili.
Sono interventi particolari su edifici tipologici che necessitano di un intervento per prevenire il degrado.

Un esempio possono essere gli edifici di tipo storico.

c) Ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia invece comprende tutti quegli interventi importanti che trasformano il fabbricato, sempre come esempio possono essere:

-la demolizione e ricostruzione;
-la modifica delle facciate;
-l’apertura di porte e finestre;
-cambiare la destinazione del locale;

Le ristrutturazioni urbanistiche e le nuove costruzioni sono escluse dai bonus. Mentre la demolizione e ricostruzione con aumenti volumetrici è riconosciuta in particolari casi, così come modificato dal Decreto Semplificazioni del 2020.

Non è ammessa la detrazione, per le spese sulle parti in ampliamento, cioè non concorrono alle spese detraibili quelle della parte ampliata, mentre sono riconosciute le altre sulle parti preesistenti.
A meno che l’ampliamento non riguardi un bagno.

d) Altri interventi

Ci sono poi altri interventi che sono singolarmente riconosciuti per la detrazione. Lavori che in alcuni casi possono far parte dei tre punti precedenti.

Li elenco molto velocemente senza approfondire:

-ricostruzione a seguito di eventi calamitosi (se è stato dichiarato lo stato di emergenza);
-l’eliminazione delle barriere architettoniche;
-opere tecnologicamente avanzate per favorire la mobilità delle persone disabili;
-opere per la prevenzione contro gli atti illeciti (cancellate, inferriate, grate, porte blindate, eccetera);
-sostituzioni o messa a norma dell’impianto elettrico;
-interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico;
-impianti basati su fonti rinnovabili (per esempio impianto fotovoltaico a servizio dell’unità abitativa);
-interventi sulle parti strutturali dell’intero edificio per misure antisismiche (in questo caso l’agevolazione può arrivare fino all’85% o al 110%) il “Sismabonus”;
-interventi di bonifica dell’amianto;
-interventi per evitare infortuni domestici (corrimano, sistemi di rilevamento fumi e gas);
-spese di progettazione e parcelle professionali inerenti all’intervento;
-l’IVA, bolli, i diritti di presentazione delle pratiche e gli oneri di urbanizzazione.

Chi può accedere

Viste tutte le opere detraibili, andiamo adesso a vedere quali sono i soggetti che possono usufruire della detrazione al 50% per le singole unità.

L’agevolazione non è un rimborso in denaro, è una detrazione in dieci anni, dall’IRPEF. Quindi se hai capienza bene, altrimenti la quota in eccesso è persa. In alternativa c’è la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Detto questo, la detrazione spetta sia ai possessori (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) che ai detentori (affitto o comodato).

Oltre a questi, spetta anche:
-ai familiari e conviventi.
-al coniuge separato che ha ricevuto in assegnazione l’abitazione.
-alla persona unita civilmente.

È necessario che chi intende accedere alle agevolazioni sostenga le spese e sia intestatario di bonifici e fatture.
Nel penultimo punto ti dirò quali sono gli adempimenti necessari e cosa bisogna rispettare.

Nel caso dei comproprietari, dove le fatture sono intestate ad uno solo di essi, possono concorrere alla detrazione tutti purché nella fattura sia indicata la percentuale con la quale hanno contribuito.

Anche chi ha effettuato un compromesso (un preliminare di vendita) può usufruire della detrazione, a patto che sia già entrato in possesso dell’immobile e ovviamente che si carichi delle spese.

Dal 2018 anche gli Istituti Autonomi delle case popolari, alcune specifiche cooperative per abitazioni e enti possono usufruire di queste agevolazioni.

2) LE PARTI COMUNI IN CONDOMINIO

Adesso invece andiamo a vedere i condomini, quali sono gli interventi e i soggetti che possono accedere all’Agevolazione.
Perché come ti ho accennato prima ci sono alcune differenze con le singole unità

Nell’ultima parte del video poi ti darò anche le info per i condomini “minimi”, cioè quelle realtà molto comuni come le bifamiliari o le trifamiliari.

Quali sono gli interventi

La detrazione del 50% con il tetto di spesa di 96.000 euro è applicabile anche per i lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Le parti comuni sono individuate dall’articolo 1117 del Codice Civile numeri 1, 2, 3. Come esempio incompleto possono essere:

-il suolo su cui sorge l’edificio e le fondazioni;
-i muri maestri;
-i tetti e i lastrici solari;
-le scale;
-portoni d’ingresso;
-vestiboli;
-portici;
-i cortili.

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune:
-i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere,
-la lavanderia;
-il riscaldamento centralizzato;
-gli stenditoi;
-e per altri simili servizi in comune.

Le opere, le installazioni, manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune come:
-gli ascensori;
-i pozzi;
-le cisterne;
-le fognature;

Fatto un veloce preambolo sulle parti comuni, andiamo a vedere quali sono i lavori riconosciuti per la detrazione delle spese per ristrutturazione.

Oltre agli interventi che ho elencato nella parte delle singole unità, (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) sono riconosciuti anche i soli interventi di manutenzione ordinaria.

Nel glossario edilizia libera sono stati precisati gli interventi che rientrano in questa categoria.

Nella guida della Agenzia delle Entrate sono riportati alcuni esempi:
-opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture;
-integrare mantenere in efficienza gli impianti tecnologici;
-sostituzioni pavimenti infissi e serramenti;
-la tinteggiatura interna ed esterna;
-rifacimento degli intonaci interni;
-impermeabilizzazioni di tetti e terrazze;
-la verniciatura delle porte del garage.

Chi può accedere

I soggetti (proprietari o affittuari) che possono accedere alle agevolazioni per le spese sulle parti comuni, sono gli stessi che ti ho indicato prima, nella parte delle singole unità. Cioè chi ha un titolo idoneo come la proprietà, nuda proprietà, usufrutto o come l’affitto o il comodato, la suddivisione delle spese però avviene diversamente.

In particolare nei condomini, ogni singolo condòmino, in base alla propria quota millesimale può usufruire della detrazione sulle spese per gli interventi di ristrutturazione sulle parti comuni.

Se sei curioso e vuoi approfondire come sono regolamentate le ripartizioni delle spese sulle parti comuni, c’è l’articolo 1123 del Codice Civile.

La detrazione quindi spetta ad ogni condòmino purché abbia versato la propria quota entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Perché è necessario che la quota sia versata prima di queste scadenze?

L’amministratore deve rilasciare una certificazione che farà poi parte della documentazione per poter accedere alle agevolazioni.
Certificazione che attesta, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute durante l’anno e la quota imputabile al condòmino.
Senza la quota versata perciò niente certificazione. Niente certificazione niente detrazione.

3) GLI ADEMPIMENTI DA RISPETTARE PER LA DETRAZIONE

Abbiamo visto fino a qui quali sono i lavori che rientrano nella detrazione e chi sono i soggetti che possono usufruirne.
Ora vediamo in cosa consiste l’agevolazione e gli adempimenti necessari.

Le spese detraibili per l’anno 2021 sono quelle sostenute entro il 31 dicembre.

Il limite del 50% dei 96.000 euro è per ogni immobile e le relative pertinenze. Nelle unifamiliari attenzione che il massimale è unico, indipendentemente da quante unità catastali sono presenti. Nei condomini invece, va moltiplicato per il numero delle unità di cui è composto l’edificio.

Se i lavori sono il proseguimento di opere iniziate l’anno precedente, le spese già sostenute concorrono al cumulo dei 96.000 euro. Il limite dei 96.000 euro riguarda quindi sia l’immobile, che l’intervento, che l’anno.

Non si può detrarre oltre la propria capienza IRPEF. Tutto quello che è eccedente viene perso.

La somma da detrarre viene suddivisa in dieci anni. Oppure dal 2020, con l’articolo 121 del Decreto Rilancio puoi optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Cessione del credito e sconto in fattura come funziona”

Detto questo, che cosa bisogna fare?

a) Fare la notifica preliminare secondo le modalità che la regione di appartenenza impone.
Qui si entra nel campo della sicurezza del lavoro nei cantieri temporanei e mobili e ti consiglio quindi di chiedere al tuo tecnico di fiducia.

PER APPROFONDIRE: “LA NOTIFICA PRELIMINARE per la Sicurezza nei Cantieri Edili: quando serve e cosa contiene”

b) Altro obbligo è la comunicazione all’ENEA attraverso il portale compilando tutti i dati richiesti.
Dal 2018 è necessario fare la comunicazione anche per i lavori di ristrutturazione. Troverai due sezioni specifiche nel sito, una ecobonus e una bonus casa (in realtà 3 con quella del Superbonus).
La comunicazione va fatta entro 90 giorni dalla fine lavori.
Se è stata aperta una pratica urbanistica, la data di fine lavori la trovi indicata nei documenti presentati in Comune.

c) Altro obbligo, pagare le fatture con bonifico parlante.
Il bonifico parlante deve contenere le informazioni obbligatorie come:
-la causale per ristrutturazione, cioè l’articolo 16 bis del dpr 917/86.
-Il codice fiscale del beneficiario, cioè di chi fa il pagamento, o dei beneficiari.
-Il codice fiscale e la partita IVA di chi riceve il pagamento.

Quelle spese che non possono essere pagate con bonifico (bolli, diritti, oneri ecc.) possono essere pagate anche in altre modalità. Non sono riconosciuti contanti o assegni.

Quando si effettua il bonifico la banca o la posta applica una ritenuta dell’8%, in pratica chi riceve il pagamento riceve una somma minore di quella che paghi.

d) Conservare i documenti, che su richiesta dell’Agenzia delle Entrate, bisogna esibire.
I documenti sono specifici:
-le ricevute dei bonifici,
-le fatture e le ricevute fiscali,
-l’accatastamento dell’immobile,
-le ricevute IMU (se dovuta),
-tutti i titoli abilitativi comunali (CILA SCIA Permessi di Costruire)
-se non sono stati necessari titoli abilitativi, bisogna certificare con un atto notorio la data di inizio lavori e l’elenco degli interventi che rientrano tra quelli agevolabili.

Tutti gli adempimenti necessari dei quali ti ho appena parlato sono validi anche per i condomini e le parti comuni.
In aggiunta, rispetto a quanto detto, bisogna tenere conto che:
a) nel bonifico è necessario indicare oltre il codice fiscale del condominio anche il codice fiscale dell’amministratore o del condòmino che effettua il pagamento.
b) al condòmino, come documentazione da esibire, è sufficiente avere la certificazione rilasciata dall’amministratore, la delibera assembleare dove si approvano i lavori e le ripartizioni delle spese in base alle tabelle millesimali.
c) la dichiarazione dell’amministratore deve attestare che sono stati adempiuti tutti gli obblighi e deve indicare la quota specifica del condòmino utile per il calcolo della detrazione.

Se non rispetti queste regole e non hai tutti i documenti necessari il rischio è di non poter accedere alle agevolazioni fiscali.

4) I CONDOMINI “MINIMI”

Come ho già scritto nel corso dell’articolo, i “condomini minimi” sono quelle realtà dove ci sono al massimo 8 condòmini, che non sono obbligati a nominare un amministratore e che quindi molto spesso non hanno nemmeno il codice fiscale.
È un condominio “minimo” anche una bifamiliare e una trifamiliare dove ci sono più proprietà.

Possono accedere alle agevolazioni per le ristrutturazioni sulle parti comuni.
Ci sono però alcune piccole differenze nelle procedure.

I pagamenti devono essere sempre effettuati attraverso il bonifico, ma non essendoci l’amministratore, nel bonifico deve essere indicato il codice fiscale del condòmino che effettua il pagamento, mentre può essere omesso il codice fiscale del condominio se non è stato richiesto.

Per beneficiare quindi delle detrazioni, i condòmini devono inserire all’interno del modello delle proprie dichiarazioni, la quota da detrarre, insieme al codice fiscale del condòmino che ha effettuato i pagamenti.

In caso di controlli bisogna dimostrare che gli interventi sono stati effettivamente sulle parti comuni.

In ultimo se ci si avvale di un CAF o di un altro assistente fiscale, deve essere prodotta un’ulteriore certificazione che attesti:
-i lavori che sono stati fatti;
-i dati catastali di tutte le unità che compongono il condominio

A presto

grazie

Danilo Torresi