Cosa sono le unità funzionalmente indipendenti e quali requisiti devono avere? Cosa cambia per il Superbonus quando hanno fognatura e impianto idrico comune.
PANORAMICA
Degli immobili sui quali poter applicare il Superbonus, i funzionalmente indipendenti sono quelli che hanno creato (e creano ancora) dubbi.
Prima del 110% non è mai stato così necessario dover distinguere in maniera così netta le unifamiliari e i condomini dalle unità funzionalmente indipendenti.
Identificarle correttamente serve perché il Superbonus prevede interventi e massimali differenti in base alla tipologia di immobile.
A grandi linee si può dire che le unità indipendenti vengono equiparate alle unifamiliari quanto ad interventi e massimali, ed in buona parte si svincolano dal condominio.
Delle parti comuni ci saranno sempre con le altre unità dell’edificio, però per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico al 110% vanno applicati come se fossero singole unità, appunto, indipendenti.
Come saprai, se conosci come funziona il Superbonus, gli interventi di efficientamento energetico sono suddivisi in “trainanti” e “trainati”.
I primi ti permettono di accedere al 110%. I secondi accedono al 110 se c’è almeno uno dei primi. Entrambi devono migliorare di almeno due classi energetiche l’edificio.
PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità”
I trainanti sono l’isolamento termico delle superfici opache dell’involucro riscaldato e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento.
Nei condomini devono riguardare le parti comuni – quindi cappotto e impianto centralizzato.
Nelle unifamiliari e nelle unità funzionalmente indipendenti invece riguardano le parti private – quindi sempre cappotto (anche interno) e caldaia autonoma.
Inoltre i massimali sono diversi:
50.000 euro per il cappotto nelle unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti.
40.000 e 30.000 euro per il numero delle unità in condominio.
Parlando invece dell’impianto di climatizzazione invernale:
30.000 euro per le unifamiliari e le unità indipendenti.
20.000 e 15.000 euro per il numero delle unità in condominio.
Con un’unità funzionalmente indipendente ti ritroveresti svincolato dal condominio (per quanto possibile). Condizione, quella condominiale, particolarmente limitante in alcuni casi, come le villette a schiera per le quali senza questa distinzione si sarebbe dovuto procedere unitamente al complesso residenziale.
Fa attenzione però che la struttura – o parte di essa – rimarrà sempre in comune. Alcune parti comuni non possono essere trattate come private.
Queste sono solo alcune differenze sull’applicazione del Superbonus per le unità funzionalmente indipendenti piuttosto che per il condominio.
Le unità indipendenti devono avere determinate caratteristiche di indipendenza funzionale e di accesso autonomo. lo spiegherò più avanti.
In particolare gli esempi che ti farò oggi saranno quelli di due interpelli fatti all’Agenzia delle Entrate dove oggetto di intervento sono due presunte unità indipendenti, ma sulle quali ci sono dei dubbi in quanto hanno l’impianto fognario comune e l’utenza idrica unica insieme ad altre unità, dove ciascuna ha il proprio contatore di ripartizione.
Che succede se l’appartamento ha la fognatura in comune con gli altri? E l’impianto idrico a servizio di più villette a schiera , dove ciascuna ha il suo contatore, ma l’utenza è unica? Pregiudicano l’indipendenza funzionale dell’unità?
L’Agenzia ha risposto con due interpelli consecutivi, il 115 ed il 116 del 16 febbraio 2021. Risposte che dirò nella terza parte dell’articolo, ma prima è necessario che ti spieghi che caratteristiche deve avere un’unità immobiliare per essere considerabile funzionalmente indipendente.
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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.
LE UNITA’ IMMOBILIARI FUNZIONALMENTE INDIPENDENTI
Il Superbonus si applica alle parti comuni degli edifici residenziali condominiali, alle singole unità sempre residenziali, alle abitazioni unifamiliari e alle unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Quindi rispetto a quello che ti ho detto nella premessa, si aggiunge l’accesso autonomo dall’esterno per l’individuazione dell’unità indipendente.
Unità indipendente che ti ricordo per il 110%, equivale agli edifici unifamiliari (eccetto il Sismabonus).
Come prima cosa perciò vediamo cosa si intende per edificio unifamiliare.
È l’unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, con uno o più accessi autonomi dall’esterno, destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
La Legge di Bilancio 2021 ha modificato le caratteristiche necessarie per avere l’indipendenza funzionale.
È sufficiente che l’immobile sia dotato di almeno tre impianti esclusivi tra luce, acqua, gas ed impianto di riscaldamento.
Quindi facciamo un esempio, se un appartamento in condominio ha l’impianto elettrico e del gas esclusivi, ma idrico e riscaldamento in comune con altri, non può essere ritenuto funzionalmente indipendente.
Ai fini del Superbonus però, oltre all’indipendenza funzionale deve sussistere anche il requisito di accesso autonomo esterno.
Qui entrano in gioco le modifiche apportate dal decreto agosto del 2020 che ha migliorato e ampliato il concetto di “accesso autonomo dall’esterno”.
L’accesso in sostanza deve essere esterno, indipendente, non in comune con altre unità, al quale si può accedere da strada, cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva.
Non importa quindi se l’area che ti permette di arrivare all’accesso sia tua esclusiva o in comune o pubblica o sulla quale magari hai una servitù.
Queste sono le caratteristiche che deve avere un’unità funzionalmente indipendente per essere considerata tale e poter accedere al Superbonus.
Ma allora la fogna comune? L’utenza idrica comune, ma con contatori esclusivi? Come vanno considerate?
LA FOGNATURA E L’IMPIANTO IDRICO
L’Agenzia, come ti ho accennato all’inizio, risponde alle due domande in modo abbastanza chiaro.
La fognatura comune – o esclusiva che poi confluisce in un depuratore comune – non incide nella valutazione dell’indipendenza funzionale.
L’identificazione della tipologia è slegata dall’esclusività o meno dell’impianto di scarico.
In parole povere, la rete fognaria non va considerata tra le installazioni che devono essere esclusive.
Mentre, discorso diverso, riguarda l’approvvigionamento idrico, quando questo deriva da un’utenza unica, anche se poi viene ripartita con contatori esclusivi tra le varie unità.
Quindi l’utenza comune che serve più unità dotate del proprio contatore di ripartizione, non è un impianto considerabile esclusivo.
Perciò se sei nella situazione dove hai due impianti esclusivi ed il terzo è l’acqua con un’utenza unica per tutti, non hai un’unità funzionalmente indipendente per il Superbonus 110%
A presto
grazie
Ma quindi per un cappotto termico di una unità funzionalmente indipendente in condominio per intervenire sulle facciate (che sono comuni a tutto l’edificio) serve o no il permesso degli aventi diritto (quindi degli altri proprietari di unità funzionalmente indipendenti)?