ECOBONUS 110 ristrutturazione rudere con demolizione e ricostruzione


Come si applica l’Ecobonus 110 per cento su un rudere con l’involucro non integro e senza infissi?


PANORAMICA

La questione delle agevolazioni per il recupero di un rudere l’avevo già affrontata in un articolo precedente.
PER APPROFONDIRE “AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente

Oggi in particolare vedremo come e quando gli interventi energetici Ecobonus possono essere agevolati su un’unità collabente.

La risposta ce la da l’Agenzia delle Entrate con l’interpello 161 del 2021 dove il titolare di un fabbricato fatiscente chiede se è possibile accedere all’Ecobonus 110% per gli interventi energetici.

Nel quesito non viene menzionato il Sismabonus, come spesso capita in concomitanza delle demolizioni e ricostruzioni di fabbricati di questa tipologia.

Le domande vertono solo sulla parte energetica e sulla possibilità di applicare il Superbonus 110%.

Superbonus 110% che consiste nella detrazione in 5 anni delle spese sostenute dal 01 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, e in 4 anni per quelle sostenute nel 2022.

I termini attualmente oscillano tra il 30 giugno 2022 e il 30 giugno 2023.
PER APPROFONDIRE “SUPERBONUS 110 PROROGA 2023 del DL 59-2021 e chiarimenti MEF pertinenze e barriere architettoniche

Le agevolazioni si applicano agli edifici residenziali e per quanto riguarda gli interventi energetici si suddividono in trainanti e trainati.

I trainanti sono due:
1) l’isolamento termico dell’involucro opaco del volume riscaldato con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
2) la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.

I trainati invece sono tutti (o quasi) gli interventi Ecobonus.
PER APPROFONDIRE “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità

Tutti insieme devono migliorare di due classi energetiche l’edificio. Salto di due classi che deve essere attestato attraverso due A.P.E., uno pre ed uno post intervento.

L’edificio esempio di oggi come ti ho accennato è un rudere, un’unità collabente F2.
Risulta parzialmente crollato, privo di infissi, muri fatiscenti ed il sistema di riscaldamento con molta probabilità sarà costituito da stufa o camino.

L’intenzione del titolare è di demolirlo e ricostruirlo, realizzando l’isolamento con mattoni termici portanti, installando un impianto di riscaldamento a biomassa e realizzando contestualmente anche un impianto fotovoltaico e sistema di accumulo.

I dubbi e le criticità sono diverse:
1) dalla destinazione dell’edificio;
2) passando per l’impianto di riscaldamento se e come è considerabile tale;
3) fino all’involucro non integro che rende impossibile determinare la classe energetica di partenza.

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L’UNITA’ COLLABENTE F2

Anche le unità collabenti con categoria catastale F2 possono accedere alle detrazioni come il Superbonus 110%.
Pur trattandosi di edifici inagibili vengono considerati edifici esistenti.
La condizione necessaria è che a fine lavori rientri in una delle categorie catastali ammesse che per quanto riguarda l’Ecobonus 110% sono tutte le A, tranne A1, A8 e A9 non aperte al pubblico.

Deve risultare dal titolo abilitativo che si tratta di una “ristrutturazione edilizia” che al termine trasforma l’edificio in abitazione.

L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO ESISTENTE

Altro requisito fondamentale per accedere agli incentivi legati all’Ecobonus è che l’immobile sia dotato di un impianto di riscaldamento.

Solo i collettori solari termici per la produzione di acqua calda, i generatori a biomassa e le schermature solari possono essere agevolati anche se l’impianto manca.

Per gli edifici collabenti, dove non è funzionante il sistema di riscaldamento, il titolare – o meglio il professionista – dovrà dimostrare nella relazione tecnica che nello stato iniziale dell’edificio c’era un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti.

Nella FAQ 9D dell’Enea puoi trovare la definizione aggiornata di impianto termico, che dall’11 giugno 2020 ha allargato le maglie.

Perciò ora potenzialmente anche una stufa, o un camino potrebbero essere considerati impianti esistenti se la conformazione dell’edificio e la potenza del generatore consentono il riscaldamento dell’unità.

INVOLUCRO NON INTEGRO E A.P.E.

Infine vediamo come gestire la questione dell’involucro non integro e gli A.P.E..

Per accedere all’Ecobonus 110% è necessario migliorare di due classi energetiche l’edificio.

La dimostrazione del salto va fatta attraverso due A.P.E. (due attestati di prestazione energetica) in forma asseverata. Uno riferito alla situazione iniziale ed uno a quella finale.

Senza un involucro integro – nel caso di oggi mancano infissi ed alcune parti risultano crollate – non è possibile redarre l’attestato iniziale. Il che renderebbe inaccessibile il Superbonus.

Con la modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2021 il problema è superato. Anche un rudere può accedere all’Ecobonus purché vengano realizzati gli interventi di isolamento dell’involucro e a fine lavori la classe energetica raggiunta sia in fascia A. Senza produrre l’A.P.E. iniziale.

A presto

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Danilo Torresi

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