AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente


Quali sono le agevolazioni fiscali per il recupero di un rudere? È ammessa la detrazione per la ristrutturazione di un fabbricato diruto?


PANORAMICA

In questo periodo appena passato di reclusione forzata ti sarai qualche volta detto: “sarebbe bello avere un’abitazione tutta per me e la mia famiglia, con un po’ di corte intorno dove poter uscire”.

È una situazione che molti fortunatamente hanno, altri invece sono impossibilitati, anche per gli alti prezzi di compravendita.

Un’opzione sarebbe quella dell’acquisto di un rudere, che dovrebbe avere prezzi più contenuti, con l’obiettivo di ristrutturarlo e recuperarlo. Un rudere, o unità collabente, o fabbricato diruto, è un edificio inabitabile, di solito costruito diversi decenni fa e che non produce reddito, ma può essere ricostruito.

Se non ci sono titoli e risulta totalmente degradato da non poterne rilevare la forma, se consentita la ricostruzione, molto probabilmente sarà concessa come nuova costruzione.

Se invece il volume è individuabile, perché sul posto la sagoma è in sostanza
integra, o ricostruibile da vecchi disegni ufficiali o vecchi titoli edilizi, allora sarà recuperabile come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione. Con la possibilità di poter accedere alle detrazioni.

Attualmente l’agevolazione più conveniente è il Sismabonus più Ecobonus sulle parti comuni. Quando il fabbricato è formato da almeno due unità funzionalmente autonome.

L’agevolazione sisma+eco ti consente, a patto che vengano rispettate le regole, di detrarre fino all’85% su un tetto massimo di 136.000 euro, per ogni unità immobiliare.

Per i ruderi però bisogna porre attenzione a dei particolari fondamentali, che vengono in buona parte chiariti dalla risposta 138 del 22 maggio 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Il Superbonus 110%

In questo articolo tralascerò volutamente la detrazione del 110% del Decreto 34 del 19 maggio 2020, il Decreto Rilancio, il quale è ancora nella fase di trasformazione in Legge e quindi verranno apportate con molta probabilità delle modifiche.

PER APPROFONDIRE: “COME FUNZIONA IL SUPERBONUS 110%: quali interventi sono detraibili col nuovo Ecobonus

Lo tralascio anche perché ad oggi gli interventi Ecobonus riconosciuti sono quelli sulla prima casa, il che taglierebbe fuori il caso di oggi, sisma + eco su un rudere, che per forza di cose non può essere l’abitazione principale al momento dei lavori.

Al limite sarebbe considerabile – e non è cosa da poco – il solo Sismabonus, con il quale si può accedere al super bonus 110% anche sugli edifici non prima casa, con un tetto massimo di 96.000 euro.

Siamo comunque in una fase con molti dubbi che speriamo vengano chiariti nel miglior modo possibile.
Inoltre la scelta del tipo di incentivo dipende da caso a caso, e va valutato accuratamente. E in base alla tua situazione economica, e in base al risultato che vuoi ottenere.

Un esempio di detrazione su un rudere con più unità, come quello di oggi, ipotizzando si possa applicare la nuova norma e che rimanga tale:
-solo sismabonus con il superbonus 110% su un tetto massimo di 96.000 euro
equivale a 105.600 euro per ogni unità immobiliare,
-mentre in vigore sismabonus+ecobonus 85% su 136.000 euro equivale a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.

Facile capire quale sia più conveniente, ma il discorso può cambiare se non si
raggiungono i massimali di spesa, o se si abbinano altri interventi.
Può cambiare anche in base ad altri fattori che ti dirò più avanti.

Indipendentemente da questo, oggi cerchiamo di capire come e se è possibile detrarre la spesa di ristrutturazione di un rudere, aiutandoci con la risposta 138 dell’Agenzia delle Entrate e suddividendo l’articolo nei seguenti capitoli:
1)cosa sono i ruderi;
2)il quesito esempio fatto dall’Agenzia;
3)le regole generali della detrazione;
4)attenzione all’impianto di riscaldamento;
5)la risposta dell’Agenzia delle Entrate.

REMINDERS

Prima ti invito iscriverti al canale YouTube e ad attivare le notifiche, così riceverai l’avviso quando pubblicherò un nuovo video.

Iscriviti al Podcast se preferisci ascoltare solo l’audio dei video. Mi trovi su Spreaker, Spotify, Apple Podcast, Google Podcast e altre piattaforme.

Iscriviti alla Newsletter del Sito così riceverai l’email di avviso quando pubblicherò un nuovo articolo. Nella email troverai i link per poter scaricare i modelli che ho messo a disposizione.
L’elenco lo trovi nella Home del Sito.

Infine iscriviti al canale Telegram e seguimi su Instagram, Linkedin e Facebook.

Prima di continuare inoltre ti ricordo che tutti i contenuti che pubblico sia su YouTube  che sul Sito che sul Podcast, sono a scopo informativo.
Le mie valutazioni personali e professionali valgono in via generale. Ogni caso andrebbe sempre studiato e valutato singolarmente.

1) COSA SONO I RUDERI

Entriamo adesso nei particolari dell’intervento e della detrazione, cercando di capire prima di tutto che cos’è un rudere.

I fabbricati collabenti e/o ruderi sono edifici con un alto livello di degrado. La categoria catastale corretta e F2 (unità collabente). Categoria senza rendita.

In alcuni casi puoi aver sentito il termine “fabbricato diruto”, che è soltanto la dicitura del Catasto Terreni per indicare la stessa tipologia di immobile.

Spesso i ruderi non hanno autorizzazioni urbanistiche e di fatto la documentazione catastale è l’unica base ufficiale da cui partire.
Comunque è sempre opportuna un’approfondita ricerca e verifica presso il Comune.

In molti casi si tratta di fabbricati ex-rurali non più utilizzati da anni per lo scopo originario.

Attenzione: i ruderi o le unità collabenti non corrispondono ai fabbricati inagibili, che è un diverso stato dell’immobile.

Urbanisticamente è consentito il recupero di un rudere con demolizione e ricostruzione mantenendo la tipologia d’intervento “ristrutturazione edilizia”.
A patto che sia possibile accertarne la preesistente consistenza – si deve poter quantificare la volumetria dell’edificio da demolire.

Quindi l’intervento deve essere con demolizione e ricostruzione, mantenendo la stessa volumetria. L’obbligo di mantenere la stessa sagoma invece è legata all’eventuale presenza di vincoli sull’immobile.

Ho fatto un articolo in proposito “SISMA BONUS 2019 – SPOSTARE e AMPLIARE il Fabbricato, è possibile detrarre?

È anche possibile in alcuni casi, spostare l’area di sedime, ma a quel punto dovrai anche fare attenzione al rispetto delle distanze minime.

Quindi se puoi recuperare un rudere come ristrutturazione edilizia, puoi anche accedere alle relative detrazioni, ponendo però particolare attenzione a degli aspetti importanti che andiamo a chiarire con il quesito fatto all’Agenzia delle Entrate – la risposta 138 del 22 maggio 2020.

2) IL QUESITO FATTO ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Per capire se e come puoi detrarre le spese di ristrutturazione di un rudere/fabbricato diruto/unità collabente (chiamalo come vuoi), il contenuto della risposta 138 è utilissimo come esempio.

Si tratta di un fabbricato composto da tre unità immobiliari – 3 subalterni.
Era originariamente un fabbricato rurale, costruito con molta probabilità nei
primi decenni del novecento, che non avendo mai subito nel corso del tempo
interventi di manutenzione, non ha titoli abilitativi.

Nel corso degli anni l’Agenzia delle Entrate ha classificato d’ufficio l’immobile come “fabbricato diruto” al Catasto Terreni.
L’attuale proprietario ha deciso di riportare l’immobile al Catasto Fabbricati come categoria F2 (unità collabente). Dividendolo, o meglio ricostituendo il numero di sub. originari (3).

L’intenzione è quella di procedere con la demolizione e ricostruzione con la
stessa volumetria per mantenere la tipologia di intervento come “ristrutturazione edilizia”.
Demolizione e ricostruzione con la riduzione del rischio sismico di due classi e contestuali opere di efficientamento energetico.
Quindi intervento antisismico e di riqualificazione energetica.

La domanda che il proprietario pone all’Agenzia delle Entrate è divisa in due
parti che riassumo parafrasandola:
è possibile accedere al Sismabonus+Ecobonus con tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare, su un fabbricato classificato diruto trasformato prima dei lavori in tre unità F2 (unità collabenti)? Considerato che vengono rispettati i requisiti di almeno due unità funzionalmente autonome che dovrebbero dare accesso ai maggiori benefici dovuti all’intervento su parti comuni.

Detto ancor più semplicemente: posso considerare il mio rudere con più subalterni come un mini-condominio sul quale applicare gli incentivi massimi previsti dal Sismabonus +Ecobonus?

3) LE REGOLE GENERALI DELLA DETRAZIONE

Tralasciando volutamente la questione Superbonus 110% che in questo caso potrebbe essere applicato solo al Sismabonus (forse), vediamo cosa prevede in questi casi la norma già in vigore.

Un fabbricato F2 dal punto di vista fiscale è riconosciuto come “esistente”.
Quindi può usufruire degli incentivi legati al bonus ristrutturazione e di riqualificazione energetica.
Nel nostro caso, tre unità funzionalmente autonome costituiscono di fatto un mini-condominio.

Le spese sulle parti comuni di edifici condominiali che ricadono nelle zone sismiche 1-2-3, che riguardano interventi di riduzione della classe di rischio e di riqualificazione energetica possono essere detratte con percentuali maggiori.

In alternativa ai due singoli interventi, se eseguiti congiuntamente, possono essere detratte percentuali dall’80% all’85%. Dipende se i lavori determinano il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.

Percentuali da calcolare su un tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare di cui è composto l’edificio. Da fruire in dieci anni.

PER APPROFONDIRE: “SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)

Devi rispettare tutti i requisiti già previsti per le singole agevolazioni.

Per il Sismabonus, la demolizione e ricostruzione deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente. Di ristrutturazione e non nuova costruzione. Deve inoltre risultare dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire) presentato/rilasciato dal Comune.

Per l’Ecobonus è necessario che l’edificio sia “esistente”, cioè accatastato, anche come F2 – unità collabente.
Ma anche e soprattutto, è necessario che nelle unità sulle quali si interviene con la riqualificazione energetica, ci sia già un impianto di riscaldamento.

Solo per i pannelli solari, le biomasse e le schermature solari non è necessaria questa condizione.

Attenzione anche per le unità collabenti è necessario poter dimostrare che ci sia un impianto di riscaldamento.

A questo punto è necessario capire quale tipo di impianto di riscaldamento ha le
caratteristiche giuste per poter fruire dell’Ecobonus.

4) ATTENZIONE ALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Per la quasi totalità degli interventi Ecobonus – e di conseguenza quelli combinati Sismabonus+Ecobonus sulle parti comuni – è necessario che gli immobili abbiano già un impianto di climatizzazione invernale, un impianto di riscaldamento.

L’impianto per essere considerato tale deve essere un impianto tecnologico, destinato alla climatizzazione invernale ed estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria.

Per capire però meglio quali sono gli impianti riconosciuti per la detrazione, è più semplice individuare quali non lo sono.

Tra le domande frequenti presenti nel sito dell’ENEA ce n’è una perfetta per il nostro caso.

“sto ristrutturando un immobile rurale precedentemente non accatastato e riscaldato solo con un caminetto e una stufa a legna. Posso fruire delle detrazioni se metto infissi a norma e installo una caldaia a condensazione?”

Dopo aver detto cosa è un impianto elenca anche ciò che non è considerato tale.

“Non sono considerati impianti termici quali stufe, caminetti, apparecchi per il
riscaldamento localizzato a energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono
tuttavia assimilati gli impianti termici quando la somma delle potenze nominali
del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 KW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio delle singole unità immobiliari ad uso residenziale e assimilate”.

Non occupandomi di progettazione energetica non so valutare quanto sia semplice o meno considerare camini e stufe come impianti di riscaldamento esistenti.
Comunque sia la possibilità di rientrare nella detrazione c’è.

È opportuno però che tu faccia valutare bene la situazione ad un termotecnico esperto, prima di sottoscrivere contratti o iniziare i lavori.

5) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Tornando alla risposta dell’Agenzia, anche l’intervento su un fabbricato costituito da più F2 è considerato su parti comuni.
L’importante è che si tratti di unità funzionalmente autonome, non conta se tutte della stessa proprietà.

Attenzione però, un edificio con una sola abitazione e le relative pertinenze (un garage o un deposito) non è considerato con parti comuni.
Inoltre, come ho detto anche in altri articoli, non contano quante unità immobiliari verranno costituite dopo i lavori, ma per il calcolo del limite di spesa della detrazione vanno considerate le unità accatastate prima dell’inizio.
Nel caso esempio, tre unità per 136.000 euro.

Quindi sì, si può usufruire dell’agevolazione Sismabonus+Ecobonus anche su un rudere costituito da più unità di categoria F2, a patto che vi sia già un impianto di riscaldamento esistente e si configuri come recupero del patrimonio edilizio.
Tradotto: demolizione ricostruzione senza aumento di volume e che risulti dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire).

A presto.

iscriviti per non perdere le nuove pubblicazioni
Loading

grazie

Danilo Torresi

24 pensieri su “AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente”

  1. Buon pomeriggio,
    mi chiedo se vi è capitato un caso simile al mio: sono proprietaria di una abitazione la cui pertinenza attualmente diruta è accatastata come unità collabente cat. F2 i volumi sono stati rilevati sulla base della parte ancora in essere oltrechè da foto aeree della Regione e dei precedenti proprietari dell’immobile.
    Volendola ricostruire devo provvedere alla stesura di un piano di recupero mi interessa sapere se posso accedere al benefisio del sismabonus stante che il bonus ristrutturazione è stato utilizzato per il corpo principale.
    Grazie.

  2. Grazie per le utili informazioni. Vorrei sapere se ci sono indicazioni sul mio caso specifico che riguarda la ristrutturazione di un fienile accatastato D10 che sto trasformando in abitazione facendo il cappotto termico. Vorrei capire se questa fattispecie rientra nel superbonus 110%. Grazie mille Andrea

  3. Ottimo video come di consueto.
    Domanda: un unità collabente regolarmente accatastata ma priva di impianto di riscaldamento, in cui si prevede la totale demolizione e ricostruzione, al massimo di quali detrazioni (cumulabili) potrà usufruire? Da quanto ho interpretato:
    -96.000€ di sismabonus
    -50.000€ di ecobonus 110% per quanto concerne intervento trainante cappotto + serramenti + tetto
    i 30.000€ per gli impianti di riscaldamento invece NO poichè non è presente alcun impianto nell’edificio esistente.
    A questi 96.000+50.000 si dovrebbero poter sommare massimo 48.000€ per l’impianto fotovoltaico e la possibilità di installare “gratuitamente” la colonnina di ricarica x l’auto e un sistema di accumulo fino a 1.000€ al kw.

    tutto corretto quanto sopra?

    Inoltre, dopo il DL semplificazioni, anche il volume del nuovo edificio può essere aumentato, e il sedime spostato rispetto a quello dell’unità collabente originaria. Chiaramente rispettando le distanze e i vincoli urbanistici presenti.

    1. ciao Marco. Senza impianto di riscaldamento non potrai usufruire nemmeno dell’isolamento dell’involucro. Potrai detrarlo con il sismabonus (se demolisci e ricostruisci) entro la capienza dei 96.000 euro, o con il 50% entro lo stesso massimale. Sull’aumento di volume è corretto, con la recente modifica anche le demolizioni e ricostruzioni con aumenti volumetrici sono considerate “ristrutturazioni edilizie”

      1. Grazie della replica Danilo.
        Ragionando, le unità collabenti sono quelle più soggette agli interventi di demolizone e ricostruzione. Questi fabbricati, per loro natura, spesso sono non abitabili o comunque privi di impianto di riscaldamento…il fatto che questo requisito ne privi l’accesso all’ecobonus, è veramente un controsenso, ragionando nell’ottica di una “riqualificazione” degli edifici esistenti, piuttosto che di consumare ulteriore suolo per costruirne di nuovi, e lasciare i vecchi stabili abbandonati a se stessi nel degrado più totale.
        Hai certezza assoluta che neanche ai 50.000€ di involucro non possano essere accessibili, per il solo fatto del non-impianto di riscaldamento? è pur sempre un intervento che IN OGNI CASO E IN OGNI FABBRICATO, i fa ex-novo…

          1. Salve Danilo,
            Avrei bisogno di un chiarimento su questa regola circa l’ecobonus (senza impianto di riscaldamento non si accede alle detrazioni): vale anche in caso di lavori condominiali sulle parti comuni? Nel nostro caso dovremo rifare la facciata e mettere il cappotto termico. L’edificio non ha un impianto centralizzato.
            come ci si regola nel caso in cui alcuni proprietari non abbiano installato alcun impianto di riscaldamento autonomo nei loro appartamenti e altri invece lo hanno fatto?

          2. ciao Giusy. Gli impianti autonomi concorrono comunque al calcolo della prestazione energetica. è una domanda che dovresti comunque porre ad un termotecnico, non mi sento molto competente nello specifico e non vorrei darti indicazioni inesatte.

  4. Come e’ possibile calcolare la volumetria di un edificio collabente?
    Molte volte non si trova un progetto, e a volte si trovano anche porzioni di questi fabbricati.

    Grazie

    1. ciao Rocco. Lo spiego nell’articolo/video. La volumetria deve essere o quantificabile sul posto, o da vecchi documenti/foto. Ciò che non è quantificabile non è recuperabile come ristrutturazione

  5. Vorrei, se possibile, un aiuto sulla seguente questione. Immobile su un piano di mq 65 con sagoma rettangolare dichiarato inagibile con ordinanza comunale del 1999 e censito al catasto come a/3. Da sempre pagata imu con aliquota ridotta al 50% per via dell’inagibilità. 5/6 anni fa effettuato rilievo, poi depositato in comune, per mettere un punto fermo su misure, sagoma e altezze nell’eventualità di crolli. Attualmente l’immobile è integro in tutte le sue parti all’80%, c’è stato un crollo che ha interessato una stanza di 8/9 mq situata in una estremità dell’immobile di cui sono state rimosse le macerie per motivi di igiene, vista la vicinanza con un altro immobile abitato.
    Solo camino. Quindi no Ecobonus. Ma con la demolizione e ricostruzione il sismabonus 110% è applicabile? In caso di risposta affermativa, considerando che con 105.000 euro per una casa di queste dimensioni si arriva al chiavi in mano o quasi, possono rientrare nel massimale anche le spese per finiture, impianto elettrico idrico termico e fotovoltaico? Grazie

    1. ciao Antonio. Fatte salve tutte le tue premesse, anche le opere di finitura con demolizione e ricostruzione possono rientrare nella detrazione maggiore del Sismabonus

  6. Buongiorno, sto cercando di acquistare una casa in campagna da ristrutturare. Vorrei sapere quali sono i particolari che devo tenere presenti per poter poi usufruire del superbonus o del sismabonus in fase di ristrutturazione. Quali sono le case che devo scartare a priori e quelle che invece devo tenere in considerazione? Grazie mille

    1. ciao Alessandro. Direi di evitare quelle situazioni dove ci sono annessi per i quali non è chiaro se c’è legittimità o meno. Scarta le situazioni con abusi insanabili e/o “forse sanabili”. Fatti assistere da un tecnico urbanista bravo e della zona

  7. Ciao Danilo,
    Finalmente un video capibile e dettagliato.
    Avrei un paio di domande…..
    Ho un rudere registrato a catasto da demolire e ricostruire.
    Ho optato per una casa in legno da inserire nel contesto del rudere con volumetria inferiore all’unità presente e sagoma diversa.
    DOMANDA 1_
    Se l’impianto di riscaldamento non fosse presente la spesa totale, da quello che ho capito, dovrebbe essere da stornare di 96000 di sisma bonus, oppure c’è qualche altro incentivo che potrei usare?
    DOMANDA 2_
    L’abitazione, che è su 2 livelli, ha dei termosifoni solo al piano terra e non al piano primo.
    Il problema è…..
    Rientra nel caso di un impianto di riscaldamento presente?
    Come faccio a dimostrare che l’impianto è esistente se non ci sono certificazioni dell’installazione, ma solo dei termo, alcuni dei quali addirittura rotti e quasi irriconoscibili?

    Potrei usufruire dell’ecobonus110?
    A chi mi devo rivolgere per un consulto in loco?
    Non vorrei rischiare di iniziare i lavori e terminare il budget prima di terminarli.

    Grazie mille e buona giornata.

    1. ciao Marco. Sulla prima domanda direi che se non c’è impianto puoi usufruire solo del sismabonus. Per il resto è necessario che fai verificare in loco la situazione ad un termotecnico o chi ti progetterà l’intervento che ti saprà dire come procedere correttamente

  8. Ciao Danilo come sempre puntuale e preciso. Ti spiego il mio caso. Io ho un fabbricato, ricadente in zona a vincolo paesaggistico e in zona 3 (rischio sismico) con due unità immobiliari su due livelli con ingressi esterni autonomi e due proprietari. Il Piano terra è in muratura e utilizzato come deposito con un stato conservativo mediocre mentre il piano primo in cemento armato è censito come F3. In sostanza il fabbricato è abbandonato da almeno ventanni e avrebbe bisogno di una ristrutturazione totale. Si può usufruire del SISMABONUS mediante demolizione e ricostruzione stessa sagoma, stesso volume e stessa superficie e stessa aria di sedime?
    Ti ringrazio anticipatamente e ti saluto

    1. ciao Maurizio. Probabilmente si, però è da verificare con un tecnico la situazione (come per ogni caso). Attenzione che l’F3 è escluso dai bonus.

  9. ho un fabbricato rurale accatastato e censito F2 in stato di totale abbandono; dovrei rifare tetto sistemare interno/esterno porte finestre.
    Senza alcuna variazione volumetrica o di destinazione posso usufruire di detrazioni (e se sì quali) e quale dovrebbe essere la procedura burocratica da seguire?
    grazie e buona serata

    1. ciao Egeo. La prima cosa che devi fare è chiamare un tecnico che valuterà e progetterà l’intervento. Poi arriveranno tutte le fasi successive

  10. complimenti per il il video molto chiaro. mi domando se gli immobili accatastai con categoria D possano usufruire dei bonus ristrutturazione, fermo restando che la categoria di destinazione sarà la A. grazie
    Alessandro

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *