AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente

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Quali sono le agevolazioni fiscali per il recupero di un rudere? È ammessa la detrazione per la ristrutturazione di un fabbricato diruto?


PANORAMICA

In questo periodo appena passato di reclusione forzata ti sarai qualche volta detto: “sarebbe bello avere un’abitazione tutta per me e la mia famiglia, con un po’ di corte intorno dove poter uscire”.

È una situazione che molti fortunatamente hanno, altri invece sono impossibilitati, anche per gli alti prezzi di compravendita.

Un’opzione sarebbe quella dell’acquisto di un rudere, che dovrebbe avere prezzi più contenuti, con l’obiettivo di ristrutturarlo e recuperarlo. Un rudere, o unità collabente, o fabbricato diruto, è un edificio inabitabile, di solito costruito diversi decenni fa e che non produce reddito, ma può essere ricostruito.

Se non ci sono titoli e risulta totalmente degradato da non poterne rilevare la forma, se consentita la ricostruzione, molto probabilmente sarà concessa come nuova costruzione.

Se invece il volume è individuabile, perché sul posto la sagoma è in sostanza
integra, o ricostruibile da vecchi disegni ufficiali o vecchi titoli edilizi, allora sarà recuperabile come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione. Con la possibilità di poter accedere alle detrazioni.

Attualmente l’agevolazione più conveniente è il Sismabonus più Ecobonus sulle parti comuni. Quando il fabbricato è formato da almeno due unità funzionalmente autonome.

L’agevolazione sisma+eco ti consente, a patto che vengano rispettate le regole, di detrarre fino all’85% su un tetto massimo di 136.000 euro, per ogni unità immobiliare.

Per i ruderi però bisogna porre attenzione a dei particolari fondamentali, che vengono in buona parte chiariti dalla risposta 138 del 22 maggio 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Il Superbonus 110%

In questo articolo tralascerò volutamente la detrazione del 110% del Decreto 34 del 19 maggio 2020, il Decreto Rilancio, il quale è ancora nella fase di trasformazione in Legge e quindi verranno apportate con molta probabilità delle modifiche.

PER APPROFONDIRE: “COME FUNZIONA IL SUPERBONUS 110%: quali interventi sono detraibili col nuovo Ecobonus

Lo tralascio anche perché ad oggi gli interventi Ecobonus riconosciuti sono quelli sulla prima casa, il che taglierebbe fuori il caso di oggi, sisma + eco su un rudere, che per forza di cose non può essere l’abitazione principale al momento dei lavori.

Al limite sarebbe considerabile – e non è cosa da poco – il solo Sismabonus, con il quale si può accedere al super bonus 110% anche sugli edifici non prima casa, con un tetto massimo di 96.000 euro.

Siamo comunque in una fase con molti dubbi che speriamo vengano chiariti nel miglior modo possibile.
Inoltre la scelta del tipo di incentivo dipende da caso a caso, e va valutato accuratamente. E in base alla tua situazione economica, e in base al risultato che vuoi ottenere.

Un esempio di detrazione su un rudere con più unità, come quello di oggi, ipotizzando si possa applicare la nuova norma e che rimanga tale:
-solo sismabonus con il superbonus 110% su un tetto massimo di 96.000 euro
equivale a 105.600 euro per ogni unità immobiliare,
-mentre in vigore sismabonus+ecobonus 85% su 136.000 euro equivale a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.

Facile capire quale sia più conveniente, ma il discorso può cambiare se non si
raggiungono i massimali di spesa, o se si abbinano altri interventi.
Può cambiare anche in base ad altri fattori che ti dirò più avanti.

Indipendentemente da questo, oggi cerchiamo di capire come e se è possibile detrarre la spesa di ristrutturazione di un rudere, aiutandoci con la risposta 138 dell’Agenzia delle Entrate e suddividendo l’articolo nei seguenti capitoli:
1)cosa sono i ruderi;
2)il quesito esempio fatto dall’Agenzia;
3)le regole generali della detrazione;
4)attenzione all’impianto di riscaldamento;
5)la risposta dell’Agenzia delle Entrate.

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Le mie valutazioni personali e professionali valgono in via generale. Ogni caso andrebbe sempre studiato e valutato singolarmente.

1) COSA SONO I RUDERI

Entriamo adesso nei particolari dell’intervento e della detrazione, cercando di capire prima di tutto che cos’è un rudere.

I fabbricati collabenti e/o ruderi sono edifici con un alto livello di degrado. La categoria catastale corretta e F2 (unità collabente). Categoria senza rendita.

In alcuni casi puoi aver sentito il termine “fabbricato diruto”, che è soltanto la dicitura del Catasto Terreni per indicare la stessa tipologia di immobile.

Spesso i ruderi non hanno autorizzazioni urbanistiche e di fatto la documentazione catastale è l’unica base ufficiale da cui partire.
Comunque è sempre opportuna un’approfondita ricerca e verifica presso il Comune.

In molti casi si tratta di fabbricati ex-rurali non più utilizzati da anni per lo scopo originario.

Attenzione: i ruderi o le unità collabenti non corrispondono ai fabbricati inagibili, che è un diverso stato dell’immobile.

Urbanisticamente è consentito il recupero di un rudere con demolizione e ricostruzione mantenendo la tipologia d’intervento “ristrutturazione edilizia”.
A patto che sia possibile accertarne la preesistente consistenza – si deve poter quantificare la volumetria dell’edificio da demolire.

Quindi l’intervento deve essere con demolizione e ricostruzione, mantenendo la stessa volumetria. L’obbligo di mantenere la stessa sagoma invece è legata all’eventuale presenza di vincoli sull’immobile.

Ho fatto un articolo in proposito “SISMA BONUS 2019 – SPOSTARE e AMPLIARE il Fabbricato, è possibile detrarre?

È anche possibile in alcuni casi, spostare l’area di sedime, ma a quel punto dovrai anche fare attenzione al rispetto delle distanze minime.

Quindi se puoi recuperare un rudere come ristrutturazione edilizia, puoi anche accedere alle relative detrazioni, ponendo però particolare attenzione a degli aspetti importanti che andiamo a chiarire con il quesito fatto all’Agenzia delle Entrate – la risposta 138 del 22 maggio 2020.

2) IL QUESITO FATTO ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Per capire se e come puoi detrarre le spese di ristrutturazione di un rudere/fabbricato diruto/unità collabente (chiamalo come vuoi), il contenuto della risposta 138 è utilissimo come esempio.

Si tratta di un fabbricato composto da tre unità immobiliari – 3 subalterni.
Era originariamente un fabbricato rurale, costruito con molta probabilità nei
primi decenni del novecento, che non avendo mai subito nel corso del tempo
interventi di manutenzione, non ha titoli abilitativi.

Nel corso degli anni l’Agenzia delle Entrate ha classificato d’ufficio l’immobile come “fabbricato diruto” al Catasto Terreni.
L’attuale proprietario ha deciso di riportare l’immobile al Catasto Fabbricati come categoria F2 (unità collabente). Dividendolo, o meglio ricostituendo il numero di sub. originari (3).

L’intenzione è quella di procedere con la demolizione e ricostruzione con la
stessa volumetria per mantenere la tipologia di intervento come “ristrutturazione edilizia”.
Demolizione e ricostruzione con la riduzione del rischio sismico di due classi e contestuali opere di efficientamento energetico.
Quindi intervento antisismico e di riqualificazione energetica.

La domanda che il proprietario pone all’Agenzia delle Entrate è divisa in due
parti che riassumo parafrasandola:
è possibile accedere al Sismabonus+Ecobonus con tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare, su un fabbricato classificato diruto trasformato prima dei lavori in tre unità F2 (unità collabenti)? Considerato che vengono rispettati i requisiti di almeno due unità funzionalmente autonome che dovrebbero dare accesso ai maggiori benefici dovuti all’intervento su parti comuni.

Detto ancor più semplicemente: posso considerare il mio rudere con più subalterni come un mini-condominio sul quale applicare gli incentivi massimi previsti dal Sismabonus +Ecobonus?

3) LE REGOLE GENERALI DELLA DETRAZIONE

Tralasciando volutamente la questione Superbonus 110% che in questo caso potrebbe essere applicato solo al Sismabonus (forse), vediamo cosa prevede in questi casi la norma già in vigore.

Un fabbricato F2 dal punto di vista fiscale è riconosciuto come “esistente”.
Quindi può usufruire degli incentivi legati al bonus ristrutturazione e di riqualificazione energetica.
Nel nostro caso, tre unità funzionalmente autonome costituiscono di fatto un mini-condominio.

Le spese sulle parti comuni di edifici condominiali che ricadono nelle zone sismiche 1-2-3, che riguardano interventi di riduzione della classe di rischio e di riqualificazione energetica possono essere detratte con percentuali maggiori.

In alternativa ai due singoli interventi, se eseguiti congiuntamente, possono essere detratte percentuali dall’80% all’85%. Dipende se i lavori determinano il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.

Percentuali da calcolare su un tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare di cui è composto l’edificio. Da fruire in dieci anni.

PER APPROFONDIRE: “SISMA BONUS sulle PARTI COMUNI di Edifici Condominiali (2019)

Devi rispettare tutti i requisiti già previsti per le singole agevolazioni.

Per il Sismabonus, la demolizione e ricostruzione deve essere un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente. Di ristrutturazione e non nuova costruzione. Deve inoltre risultare dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire) presentato/rilasciato dal Comune.

Per l’Ecobonus è necessario che l’edificio sia “esistente”, cioè accatastato, anche come F2 – unità collabente.
Ma anche e soprattutto, è necessario che nelle unità sulle quali si interviene con la riqualificazione energetica, ci sia già un impianto di riscaldamento.

Solo per i pannelli solari, le biomasse e le schermature solari non è necessaria questa condizione.

Attenzione anche per le unità collabenti è necessario poter dimostrare che ci sia un impianto di riscaldamento.

A questo punto è necessario capire quale tipo di impianto di riscaldamento ha le
caratteristiche giuste per poter fruire dell’Ecobonus.

4) ATTENZIONE ALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Per la quasi totalità degli interventi Ecobonus – e di conseguenza quelli combinati Sismabonus+Ecobonus sulle parti comuni – è necessario che gli immobili abbiano già un impianto di climatizzazione invernale, un impianto di riscaldamento.

L’impianto per essere considerato tale deve essere un impianto tecnologico, destinato alla climatizzazione invernale ed estiva, con o senza produzione di acqua calda sanitaria.

Per capire però meglio quali sono gli impianti riconosciuti per la detrazione, è più semplice individuare quali non lo sono.

Tra le domande frequenti presenti nel sito dell’ENEA ce n’è una perfetta per il nostro caso.

“sto ristrutturando un immobile rurale precedentemente non accatastato e riscaldato solo con un caminetto e una stufa a legna. Posso fruire delle detrazioni se metto infissi a norma e installo una caldaia a condensazione?”

Dopo aver detto cosa è un impianto elenca anche ciò che non è considerato tale.

“Non sono considerati impianti termici quali stufe, caminetti, apparecchi per il
riscaldamento localizzato a energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono
tuttavia assimilati gli impianti termici quando la somma delle potenze nominali
del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 KW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio delle singole unità immobiliari ad uso residenziale e assimilate”.

Non occupandomi di progettazione energetica non so valutare quanto sia semplice o meno considerare camini e stufe come impianti di riscaldamento esistenti.
Comunque sia la possibilità di rientrare nella detrazione c’è.

È opportuno però che tu faccia valutare bene la situazione ad un termotecnico esperto, prima di sottoscrivere contratti o iniziare i lavori.

5) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Tornando alla risposta dell’Agenzia, anche l’intervento su un fabbricato costituito da più F2 è considerato su parti comuni.
L’importante è che si tratti di unità funzionalmente autonome, non conta se tutte della stessa proprietà.

Attenzione però, un edificio con una sola abitazione e le relative pertinenze (un garage o un deposito) non è considerato con parti comuni.
Inoltre, come ho detto anche in altri articoli, non contano quante unità immobiliari verranno costituite dopo i lavori, ma per il calcolo del limite di spesa della detrazione vanno considerate le unità accatastate prima dell’inizio.
Nel caso esempio, tre unità per 136.000 euro.

Quindi sì, si può usufruire dell’agevolazione Sismabonus+Ecobonus anche su un rudere costituito da più unità di categoria F2, a patto che vi sia già un impianto di riscaldamento esistente e si configuri come recupero del patrimonio edilizio.
Tradotto: demolizione ricostruzione senza aumento di volume e che risulti dal titolo (SCIA o Permesso di Costruire).

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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