SUPERBONUS 110 su edificio unifamiliare senza agibilità – Risposta 167 del 2021


Puoi accedere al Superbonus 110 se manca l’agibilità dell’edificio?


PANORAMICA

L’agibilità è un documento che certifica che l’immobile ha le caratteristiche per poter essere utilizzato per il proprio scopo.

Di solito è necessario quando si completa una nuova costruzione o una ristrutturazione, ma in alcuni casi potrebbe risultare mancante.

L’agibilità, o l’abitabilità, è un adempimento che non è sempre stato necessario ed infatti alcuni edifici potrebbero esserne sprovvisti, anche se bisogna valutare caso per caso il motivo di questa mancanza.

Se è presente, è sicuramente un indizio che almeno dal punto di vista burocratico dovrebbe essere tutto regolare.

Nelle agevolazioni fiscali che tratto in questo articolo, la conformità urbanistica è un elemento fondamentale per poter accedere ai bonus.

L’agibilità non è uno di quei documenti esplicitamente necessari per attestare la regolarità dell’immobile, ma la sua mancanza preclude l’accesso al Superbonus?

Nel dubbio il proprietario di un immobile ha inviato un interpello all’Agenzia delle Entrate, il n. 167 del 10 marzo 2021.

L’edificio è composto da un’abitazione più il garage (un unifamiliare), accatastati separatamente, che però è sprovvisto di agibilità.

Sia l’abitazione che la pertinenza sono riscaldate e il titolare intende effettuare dei lavori di efficientamento energetico:
-isolamento termico dell’involucro;
-sostituzione dell’impianto termico;
-installazione di impianto fotovoltaico e batterie;
-sostituzione degli infissi.

Intende agevolare le spese con il Superbonus che gli permetterebbe di detrarre il 110% per i pagamenti sostenuti fino al 30 giugno 2022.

Dovrà contestualmente migliorare di due classi energetiche l’edificio, attraverso i vari interventi trainanti e trainati.

Potrà detrarre in 5 anni le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 ed in 4 quelle sostenute nel 2022.
Oppure, grazie all’articolo 121 del Decreto Rilancio, potrà decidere di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità

Il primo dei dubbi riguarda la mancanza del certificato di agibilità (o di abitabilità, dipende dall’epoca).

Il secondo è come calcolare il massimale visto che l’edificio è composto da due unità distintamente accatastate.

Il terzo è sull’applicabilità dei trainanti e trainati anche sulla pertinenza C6 riscaldata.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

L’UNIFAMILIARE E LA PERTINENZA

Per primo vediamo l’ultimo dei tre punti che ti ho appena elencato; l’applicabilità del Superbonus sulla pertinenza.

Come ti ho detto, l’edificio è un unifamiliare che per essere considerata tale deve trattarsi di un immobile di proprietà esclusiva, indipendente e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Assimilato a questa tipologia, per quanto riguarda il Superbonus, c’è l’unità funzionalmente indipendente con uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Per queste due tipologie di immobili è consentito accedere al Superbonus, sia sull’unità residenziale che sulle pertinenze.

Il Superbonus, come afferma l’Agenzia nella sua guida, è per le abitazioni e le relative pertinenze che nelle unifamiliari vanno considerate in modo unitario, anche se accatastate separatamente.

QUANTI MASSIMALI

Vanno considerate in modo unitario per quanto riguarda i massimali e questo nel Superbonus ha una doppia valenza.

Uno perché il massimale è unico per ciascun bonus.
Due perché i tetti massimi dei trainanti energetici variano se l’immobile è unifamiliare o condominio.

Per approfondire ti rimando all’articolo che ho citato all’inizio.

Nel caso dell’interpello di oggi (abitazione+garage) i massimali sono:
50.000 euro per l’isolamento dell’involucro opaco riscaldato;
30.000 euro per la sostituzione dell’impianto termico;
60.000 euro di detrazione massima per sostituzione di infissi e schermature solari;
48.000 euro per il fotovoltaico.
Massimali tutti comulabili tra di loro.

L’AGIBILITA’

Passiamo infine al certificato di agibilità mancante, che è il nodo centrale dell’interpello e di questo articolo.

L’Agenzia delle Entrate cita l’art. 24 comma 1 del Testo Unico dell’Edilizia che prevede tra le altre cose l’attestazione di agibilità a determinate condizioni.

Attestazione che riguarda anche la conformità dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato.

Come accennavo all’inizio quindi, la presenza dell’agibilità è un buon segno a favore della conformità dell’edificio.

Però l’Agenzia rimanda la palla, giustamente, al Comune che vigila sul rispetto delle norme urbanistiche, perché le valutazioni di natura tecnica non le competono.

Ribadisce che gli interventi dovranno sempre essere eseguiti in conformità alla normativa urbanistica, e fa intendere tra le righe che la mancanza dell’agibilità non esclude l’accesso al Superbonus.

A presto

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grazie

Danilo Torresi

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