SUPERBONUS 110 demolizione e ricostruzione con ampliamento in condominio


Come si applica il Superbonus 110 in un condominio che verrà ristrutturato con demolizione e ricostruzione ampliandolo.


PANORAMICA

La demolizione e ricostruzione è uno degli interventi di ristrutturazione edilizia più efficaci. Realizzi una nuova casa usufruendo contemporaneamente dei bonus fiscali.

L’importante è che la pratica si configuri come “ristrutturazione edilizia” lettera d) comma 1 art. 3 del DPR 380/2001 e non come nuova costruzione.

Il caso dell’interpello di oggi, dal quale prendo spunto, il 175 del 16 marzo 2021, tratta di un edificio condominiale composto da 3 appartamenti e 4 pertinenze di categoria “C” non riscaldate, suddivisi tra due proprietà distinte. Un condominio minimo.

L’intervento consisterà nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, ampliandone la volumetria.
Saranno effettuati lavori antisismici e di efficientamento energetico, isolando termicamente l’involucro e sostituendo il vecchio impianto di riscaldamento e gli infissi.

L’intenzione è di agevolare le spese con il Superbonus introdotto dal D.L. 34 del 19 maggio 2020
PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità

Il lavoro sarà inquadrato come “ristrutturazione edilizia” con ampliamento volumetrico e alla luce delle modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni 2020 la domanda è: si può applicare il Superbonus anche sulla parte ampliata?

Questo è il quesito più interessante al quale l’Agenzia risponde e che ti andrò a dire tra poco.
Le altre risposte riguardano:
-gli A.P.E. convenzionali pre e post intervento;
-la moltiplicazioni dei massimali;
-l’assorbimento delle opere correlate al Sismabonus sia per le parti comuni che nelle singole unità;

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GLI A.P.E.

Per quanto riguarda i due A.P.E. necessari ad attestare il salto delle due classi energetiche , visto che con demolizione e ricostruzione il fabbricato verrà completamente trasformato è possibile confrontarli?

L’Agenzia risponde semplicemente che l’A.P.E. iniziale dovrà riferirsi allo stato prima dei lavori, l’A.P.E. finale invece considererà l’edificio nella sua conformazione al termine.

LIMITI DI SPESA E OPERE MINORI

L’altro quesito riguarda il calcolo dei limiti di spesa e di detrazione dei vari bonus e dell’assorbimento delle opere minori eseguite sia sulle parti comuni che nelle singole unità.

Trattandosi di un condominio la moltiplicazione dei massimali andrà fatta per il numero di tutte le unità di cui è composto l’edificio (comprese le pertinenze).

Nell’esempio di oggi i 96.000 euro del Sismabonus andranno moltiplicati per 7.

Per quanto riguarda invece le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per rifare le pareti esterne, interne, pavimenti, impianti idraulici ed elettrici, possono essere assorbite nel Sismabonus 110% perché necessarie a completare l’intervento nel suo complesso.

L’AGEVOLAZIONE SULLA PARTE AMPLIATA

Infine vediamo come considerare il nuovo volume.
Saprai già che un ampliamento aderente o in sopraelevazione viene considerato nuova costruzione e quindi non agevolabile.

Con demolizione e ricostruzione spesso è complesso individuare la porzione di volume “nuovo”.
Da luglio 2020 però con questa tipologia di intervento sono stati ampliati i casi in cui viene comunque considerata “ristrutturazione edilizia”.

Da qui il dubbio sulla possibilità ora di agevolare anche le spese per la parte ampliata, almeno limitatamente agli interventi di demolizione e ricostruzione.

L’Agenzia prima di tutto sottolinea che la classificazione dell’intervento spetta al Comune e che deve risultare dal titolo amministrativo che l’intervento rientra in “ristrutturazione edilizia”.

Detto questo, l’edificio condominiale costituito da 3 abitazioni e 4 pertinenze può accedere al Superbonus energetico e antisismico. Con una distinzione.

Gli interventi antisismici potranno essere agevolati anche per la parte in ampliamento, mentre gli interventi energetici no.

Gli interventi di efficientamento energetico potranno essere applicati alla sola parte esistente.

Per fare ciò sarà necessario distinguere le fatture o (a mio parere) meglio ancora nel computo metrico dove verranno contabilizzati in modo distinto e proporzionalmente alla parte preesistente e quella “nuova”.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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