SUPERBONUS 110 Sismabonus acquisti congruità spese e asseverazione


Congruità delle spese, asseverazione e fruizione del Sismabonus da parte dell’impresa. I due chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate


PANORAMICA

Due interpelli del 2021, il 190 ed il 192 di marzo, affrontano alcune questioni interessanti per quanto riguarda il Sismabonus 110 ed in particolare il Sismabonus acquisti.

La norma di cui ti sto parlando è l’articolo 16 comma 1-septies del Decreto Legge 63 del 2013 legato ora all’art. 119 del Decreto Rilancio 2020, il n. 34.

Il “Sismabonus acquisti” è l’agevolazione che spetta agli acquirenti di immobili ristrutturati con criteri antisismici.

La proprietà e l’intervento deve essere effettuato da un’impresa di costruzioni, deve trattarsi di demolizione e ricostruzione, gli immobili devono essere venduti entro 18 mesi dalla fine dei lavori ed è ininfluente se vengono ampliati i volumi (quando le norme lo consentono).

L’agevolazione si applica sul prezzo di compravendita, per un tetto massimo di 96.000 euro e il Superbonus ha innalzato la percentuale al 110%.

Il Decreto Rilancio ha inoltre esteso la possibilità di cedere il credito maturato a qualsiasi soggetto o di scontarlo in fattura.

Nel primo dei due interpelli, l’impresa demolisce un edificio unifamiliare e ricostruisce tre unità abitative.

L’iter procedurale di approvazione è stato avviato tra il 01 gennaio 2017 ed il 01 maggio 2019, il che in via eccezionale permette di presentare l’asseverazione del progettista strutturale anche successivamente.

Questo perché gli edifici in zona sismica 2 e 3 in quel periodo non erano compresi tra quelli agevolabili col Sismabonus vigente.

A tal proposito il titolare dell’impresa pone 3 quesiti interessanti:
1) l’acquirente può accedere alle agevolazioni e cedere il credito al venditore visto che l’asseverazione è stata presentata solo nel 2020?
2) È possibile agevolare al 110% gli acconti versati prima del 01 luglio 2020?
3) È necessario ripresentare l’asseverazione con il nuovo modello di agosto 2020 con l’attestazione della congruità delle spese?

L’altro interpello riguarda sempre un intervento Sismabonus con demolizione e ricostruzione di un edificio posseduto da una società che intende rivendere gli immobili, ma non si tratta del “Sismabonus acquisti”.

L’impresa che possiede l’immobile chiede se può usufruire direttamente del Sismabonus ordinario, anche tenendo conto dell’aumento volumetrico. Inoltre chiede se i 96.000 euro di tetto massimo si riferiscono a ciascuna unità pre-intervento.

Se mi segui da un pò, alcune di queste domande potranno sembrarti banali o scontate, ma è comunque utile ribadire alcuni concetti.

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QUALE MODELLO UTILIZZARE PER L’ASSEVERAZIONE

È importante precisare che il “Sismabonus acquisti” per gli immobili ubicati nelle zone sismiche 2 e 3, per i quali le procedure autorizzative sono iniziate tra il 01 gennaio 2017 ed il 01 maggio 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente al primo titolo autorizzativo (come prevedeva la norma) può essere fruito comunque a patto che l’asseverazione venga prodotta entro la data del rogito.

Il modello da utilizzare è ininfluente. Anche se è stato trasmesso quello antecedente al Superbonus non importa, perché l’agevolazione va applicata sul prezzo di compravendita e non va attestata la congruità delle spese contenuta nell’ultima versione.
Perciò è accettabile la versione già prodotta anche se gli acquirenti usufruiranno del 110%.

ACCONTI E DATA DI STIPULA

Gli immobili vanno ceduti entro 18 mesi dalla data di fine lavori, ma comunque l’atto va fatto entro la scadenza dell’agevolazione, che ad oggi è il 30 giugno 2022.

Anche gli acconti potranno essere agevolati col 110%, ma solo quelli pagati dopo il 01 luglio 2020.
Gli eventuali precedenti non sono agevolabili col Superbonus.

IL SISMABONUS PER L’IMPRESA

Passo ora al secondo interpello che riguarda la possibilità per l’impresa proprietaria di fruire direttamente del Sismabonus.

L’Agenzia delle Entrate ricorda che l’agevolazione per gli interventi antisismici, prevista dall’art. 16 del Decreto Legge 63 del 2013, può essere fruita anche dai titolari di reddito di impresa, a prescindere se si tratta di un bene strumentale o di altra natura.

L’agevolazione può essere pari al 70% o all’80%, rispettivamente se si consegue una riduzione di una o due classi di rischio sismico.
PER APPROFONDIRE: “SISMA BONUS Abitazioni e locali per Attività Produttive (2019)

In questo caso però la data di presentazione dell’asseverazione che attesta la riduzione delle classi di rischio, ha il suo peso.

Anche se l’iter procedurale è iniziato nel periodo ricompreso tra il 01 gennaio 2017 ed il 01 maggio 2019, a differenza dell’interpello precedente non c’è deroga. Perché non si tratta di “Sismabonus acquisti”.

La deroga è valida solo in caso di agevolazione per l’acquisto di case antisismiche, mentre qui stiamo parlando del Sismabonus ordinario.
Si tratta di un’impresa che possiede, ristruttura con demolizione e ricostruzione e rivende gli immobili, ma che intende usufruire direttamente dell’agevolazione. Al pari di un privato.

A quella data, la norma prevedeva che l’asseverazione del progettista fosse presentata contestualmente al titolo abilitativo (precisamente la SCIA). Non sono contemplate ed accettate integrazioni successive.

Perciò l’asseverazione risulta tardiva ed il titolare dell’impresa non può accedere al Sismabonus.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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