SUPERBONUS 110 edificio unico proprietario due unità immobiliari con quote diverse


Può essere agevolato col Superbonus 110 un edificio di due unità di unica proprietà con quote diverse tra le due abitazioni?


PANORAMICA

Gli edifici composti da più unità immobiliari di unica proprietà, cioè di proprietà di un unico soggetto o un gruppo di soggetti, erano totalmente esclusi dal Superbonus nel 2020.

La Legge di Bilancio 2021 ha invece modificato l’art. 119 e ammesso nel comma 9 anche questa tipologia, purché composta da 2 a 4 unità catastali.

Ho fatto diversi contenuti su questo argomento, sia negli articoli che nei video del Canale YouTube riservati agli abbonati. Ti lascio entrambe le playlist in descrizione.
PER APPROFONDIRE:
Articoli Superbonus
playlist video Superbonus per abbonati YouTube

Nel caso che porto come esempio, contenuto nell’interpello 247 del 14 aprile 2021 c’è una particolarità in più; le quote di comproprietà tra i soggetti sono diverse per i vari immobili.

Mi spiego meglio: l’edificio è costituito da due unità abitative con accesso comune, più un magazzino.
Un’abitazione ed il magazzino sono in comproprietà tra moglie e marito, sulla prima al 50% sul secondo ¼ del marito e ¾ della moglie.
La seconda abitazione invece è di proprietà esclusiva della moglie.

Ci sono quindi proprietà, comproprietà e quote diverse tra i due soggetti.

I lavori consisteranno principalmente nell’isolamento termico dell’involucro riscaldato (quindi il cappotto esterno), l’isolamento del soffitto interno alle abitazioni verso il sottotetto non riscaldato. Inoltre verranno sostituiti gli infissi e rifatta la copertura (quindi anche l’isolamento? non lo specifica nell’interpello) del tetto.

Si può applicare il Superbonus?
È un condominio o un edificio di unica proprietà?
Quando scade il 110%?
L’isolamento del tetto rientra?

tutte domande alle quale ti risponderò tra breve.

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IL SUPERBONUS

Il Superbonus è l’agevolazione del 110% sulle spese per gli interventi di efficientamento energetico e antisismici, effettuati su immobili residenziali e pertinenze.

Puoi detrarre il credito maturato in rate annuali, oppure puoi scontarlo in fattura o cederlo ad altri soggetti (comprese le banche).

PER APPROFONDIRE: SUPERBONUS 110 Guida 2021 con aggiornamenti e novità di agosto

L’EDIFICIO DI UNICA PROPRIETA’

Anche se con quote diverse, l’edificio oggetto dell’interpello di oggi, viene considerato dall’Agenzia come di unica proprietà, quindi non un condominio costituito.

Tipologia questa, ammessa al Superbonus nel 2021 con la Legge di Bilancio, per gli edifici composto da 2 a 4 unità distintamente accatastate, per il conteggio delle quali non vanno considerate le pertinenze.

Tre unità totali quindi nel caso esempio di oggi (due se il magazzino dovesse risultare una pertinenza) che permette ai due proprietari di accedere al 110%.

Dovranno essere rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti del Superbonus. In questo caso l’isolamento a cappotto sarà l’intervento trainante, mentre l’isolamento interno e la sostituzione degli infissi saranno trainati.

Insieme dovranno migliorare almeno due classi energetiche dell’intero edificio.
Per attestare il salto delle due classi saranno necessari due APE (attestati di prestazione energetica) in forma asseverata, uno pre ed uno post intervento.
Il tecnico dovrà anche produrre l’asseverazione con la comunicazione ENEA e la relativa attestazione della congruità delle spese sostenute.

I massimali possono essere sommati, purché le spese vengano agevolate con un solo bonus e vengano contabilizzate separatamente.

La detrazione andrà poi ripartita tra i soggetti in base alla quota con cui hanno partecipato alle spese. Ciascuno proporzionalmente a quanto ha pagato.

QUANDO SCADE?

L’edificio quindi è di unica proprietà, ma qual’è la scadenza del Superbonus per questa tipologia?

Ad oggi che sto scrivendo (agosto 2021) le nuove scadenze sono state fissate dal D.L. 59 del 2021 che modificando il comma 8-bis dell’art. 119 ha stabilito la scadenza al 30 giugno 2022 con la possibilità di arrivare fino al 31 dicembre 2022 se a giugno raggiungerai almeno il 60% dei lavori.

Queste le scadenze per gli edifici di unica proprietà. Per le unifamiliari la scadenza è il 30 giugno 2022 per i condomini il 31 dicembre 2022.

L’ISOLAMENTO DEL TETTO

Il rifacimento della copertura è un’opera che di per sé non rientrerebbe nel Superbonus, ma solo nel “classico” bonus ristrutturazione al 50%.

Se però il tetto viene anche isolato il discorso è diverso.
Sempre la Legge di Bilancio 2021 ha modificato il Superbonus permettendo di agevolare anche la coibentazione del tetto, indipendentemente se il sottotetto è riscaldato o meno.

Devi comunque rispettare tutti i requisiti:
-devi isolare almeno il 25% dell’involucro opaco disperdente (non considerando la superficie della copertura);
-devi migliorare le due classi energetiche.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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