Con le recenti risposte 290 e 306 del 2022 l’Agenzia chiarisce come e quando va verificata la prevalenza residenziale per il Superbonus sui condomini e gli edifici di unico proprietario.
In questo video condenso le informazioni che ho approfondito nella live #86 del 28 maggio 2022, dove in quasi un’ora ho fatto il punto sulla prevalenza residenziale e su quando e come va verificata.
Si parla di Superbonus e di come si applica per gli edifici condominiali (quindi sulle parti comuni) e sugli edifici da 2 a 4 unità posseduti interamente da una o più persone fisiche.
Il Superbonus 110 per cento è per le abitazioni e relative pertinenze, o per ciò che diventerà tale a seguito di cambio destinazione d’uso. Sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo)
Per quanto riguarda i condomini, e dal 2021 anche per gli edifici unico proprietario costituiti da 2 a 4 unità immobiliari, gli interventi sulle parti comuni sono riconosciuti se l’edificio è residenziale nella sua interezza.
È necessario quindi verificare la prevalenza residenziale.
Se la somma delle superfici catastali è maggiore del 50% del totale, allora sono ammessi alle agevolazioni anche i possessori o detentori delle unità non abitative.
In caso contrario potranno agevolare le spese delle parti comuni solo i possessori o detentori delle unità abitative.
Per quanto riguarda le persone fisiche, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, la verifica della residenzialità è fondamentale perché determina per il soggetto l’accesso o meno al Superbonus (risposta 5/2022).
Nel tempo sono state pubblicate varie risposte dall’Agenzia delle Entrate che sono andate a confermare il concetto della prevalenza residenziale, andando a definire le modalità di calcolo delle superfici.
Chiarendo che va considerata la superficie catastale.
Specificando che le pertinenze non vanno considerate nel computo.
Il dubbio però riguardava gli edifici che pur non avendo prevalenza residenziale inizialmente, la avevano a fine lavori a seguito dei cambi di destinazione d’uso (cambi di destinazione d’uso ad abitazione consentiti e agevolabili).
Arrivano quindi le risposte 290/2022 e 306/2022 che vanno a definire ulteriormente come si verifica l’incidenza residenziale.
Va verificata considerando la superficie catastale delle unità presenti nell’edificio (escluse le pertinenze) ed in caso di cambio di destinazione d’uso, va considerata la situazione finale.
Quindi un edificio condominiale o di unica proprietà, che ad inizio lavori non aveva il requisito della prevalenza residenziale, ma che a seguito dell’intervento agevolato avrà una superficie residenziale maggiore del 50%, sarà considerato residenziale nella sua interezza, rilevando la situazione finale e non quella iniziale.
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