SUPERBONUS 110% CHI NE HA DIRITTO? Condomini e Persone Fisiche – Circolare 24E Agenzia delle Entrate


Chi può usufruire del Superbonus 110%? Chi ne ha diritto? Focus sui condomìni e le persone fisiche con gli approfondimenti della circolare dell’Agenzia delle Entrate.


PANORAMICA

Sabato 8 agosto 2020 è stata pubblicata la circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate che chiarisce molti aspetti del Superbonus 110% del Decreto Rilancio.

Il tutto è avvenuto in tempi strettissimi, subito dopo la pubblicazione dei Decreti Attuativi da parte del Ministero dello Sviluppo Economico (MISE), anche essi pubblicati in tempi record visto che la conversione in legge è avvenuta il 17 luglio 2020.

Perciò complimenti per l’impegno, c’è stato, c’è e si vede.

Il Superbonus 110%, sia per gli interventi energetici, che per gli interventi antisismici, è un’opportunità mai vista prima.
Il patrimonio edilizio italiano, quello costruito negli anni bui dell’edilizia, gli anni ’60 e ’70, nei quali si costruiva praticamente senza regole, ha forte
necessità di essere rinnovato.

Inoltre ci sono tutti quei fabbricati ex rurali che meritano anch’essi di essere recuperati. Per non parlare poi dei centri storici.

In questo articolo ti descriverò chi può accedere al Superbonus – i soggetti – focalizzandomi sulle novità e i chiarimenti introdotti dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate.

In buona parte sono cose che avrai già letto nei miei articoli precedenti, che riguardano il Superbonus:
SUPERBONUS 110%: Ecobonus Sismabonus Cappotto Caldaie APE – come funziona: aggiornamento luglio 2020
SUPERBONUS 110%: Fotovoltaico Asseverazioni Cessione del Credito Sconto in Fattura

Oggi però sarò più specifico in alcuni punti. Come ti ho detto parlerò solo dei soggetti che possono accedere al bonus. Tratterò poi il resto successivamente.

Dividerò l’articolo nei seguenti capitoli:
1) riassunto sul Superbonus 110%;
2) l’elenco dei soggetti che possono accedere;
3) focus sui condomìni;
4) focus sulle persone fisiche.

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1) RIASSUNTO SUL SUPERBONUS 110%

Il Decreto Rilancio ha introdotto una nuova aliquota per determinati
interventi i quali potranno essere detratti al 110%.
Le spese valide sono quelle sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Gli interventi sono quelli di efficienza energetica, antisismici, pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Le nuove norme si affiancano a quelle già vigenti
– quelle per il recupero del patrimonio edilizio con l’articolo 16-bis del TUIR; – il sismabonus con l’articolo 16 del Decreto Legge 63 del 2013;
– l’ecobonus con l’articolo 14 del Decreto Legge 63 del 2013.

Inoltre è possibile cedere o scontare direttamente in fattura il credito
maturato invece di fruirne direttamente.

La circolare 24 e dell’08 agosto 2020 ci fornisce ulteriori chiarimenti su soggetti, interventi e adempimenti necessari per fruire correttamente del Superbonus 110%.

Oggi tratterò solo i primi.

2) L’ELENCO DEI SOGGETTI CHE POSSONO ACCEDERE

L’articolo 119 della Legge di conversione numero 77 del 17 luglio 2020 elenca in modo preciso quali sono i soggetti che possono fruire del Superbonus:

a) i condomìni.

b) le persone fisiche (fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti o professioni). Per le persone fisiche c’è inoltre il limite di due unità immobiliari sulle quali poter usufruire del 110% per gli interventi di tipo energetico.

c) gli Istituti Autonomi delle Case Popolari o enti simili. Per i quali il
termine è posticipato al 30 giugno 2022. Attenzione per questi soggetti c’è una precisazione all’interno della circolare dell’Agenzia delle Entrate e che riguarda quei condomìni dove ci sono delle unità di proprietà di questi istituti.
Quando la prevalenza delle proprietà, stabilita in base ai millesimi,
è di questi enti, allora la posticipazione al 30 giugno e valida anche per gli altri condòmini, anche se privati.

d) le cooperative a proprietà indivisa o le organizzazioni senza scopo di lucro.

e) le associazioni o le società sportive dilettantistiche. Limitatamente agli interventi sugli spogliatoi.

f) le comunità energetiche rinnovabili (enti non commerciali).

In caso di locazione finanziaria, come un leasing, è l’utilizzatore che detrae le spese sostenute dalla società.

Questo è l’elenco completo dei soggetti che possono usufruire del Superbonus. Oggi ci concentreremo su due di essi, che sono probabilmente quelli che ti interessano di più:
– i condomìni;
-le persone fisiche.

Partiamo dai primi.

3) FOCUS SUI CONDOMìNI

Il Superbonus è applicabile anche agli interventi sui condomìni. Concentrandoci solo sugli interventi energetici, visto che il sismabonus è applicabile indipendentemente dalla tipologia di fabbricato, gli interventi sono:

-l’isolamento termico delle superfici opache dell’involucro;
-la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente sulle parti comuni, con un impianto centralizzato.

La circolare pone attenzione su un particolare: la Legge fa espressamente riferimento ai “condomìni” e non alle “parti comuni”, quindi ai fini dell’applicazione del 110% su di essi, è sufficiente (o necessario mettila come vuoi) che sia costituito dal punto di vista civile.

Che cosa significa?

Significa che un condominio per essere tale è sufficiente che abbia almeno due
proprietà divise, distinte, su unità immobiliari accatastate separatamente.
Ad esempio un fabbricato costituito da due appartamenti dove ognuno è intestato a soggetti diversi.

In conseguenza di ciò ci sarà una comproprietà sulle parti comuni ed è indifferente se il condominio si sviluppa in senso orizzontale o verticale.

Il condominio si determina automaticamente senza necessariamente una delibera.
Nel momento in cui due soggetti costruiscono su un suolo comune o quando l’unico proprietario cede una proprietà esclusiva di un immobile (o fraziona uno di essi) si crea un condominio.

Le norme che si applicano a queste tipologie che si chiamano “condomini minimi“, cioè quelle realtà con un numero pari o inferiore a 8 condòmini, sono le stesse di un condominio inteso nel senso tradizionale del termine.

Fanno eccezione la nomina dell’amministratore e la costituzione del regolamento condominiale. Quest’ultimo obbligatorio in caso di più di 10 condòmini.

Cosa comporta tutto ciò per il Superbonus?

Per gli interventi trainanti – o principali – sulle parti comuni, anche di edifici bifamiliari, devi rispettare le stesse regole dei condomìni, con alcune particolari differenze visto che non c’è né l’amministratore né un codice fiscale del condominio.

Al posto di quest’ultimo ad esempio può essere utilizzato il codice fiscale di uno dei condòmini, del condòmino che si occupa degli adempimenti.
Bisogna comunque poter dimostrare che gli interventi sono stati effettuati
sulle parti comuni.

I singoli condòmini poi usufruiscono delle detrazioni proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
Quindi anche nel caso di soli due condòmini è sempre consigliabile redarre
le tabelle millesimali.

Condominio con unica proprietà

Importante interpretazione della circolare: il Superbonus per le parti comuni
(l’impianto di riscaldamento centralizzato, tetti massimi diversi, eccetera) NON si applica per edifici con due o più unità immobiliari distintamente accatastate, ma possedute dallo stesso soggetto, o dallo stesso gruppo di soggetti.

Interpretazione in qualche modo contraria rispetto a quella che abbiamo trovato negli ultimi interpelli degli ultimi anni. Dove anche in caso di un’unica proprietà, ma più unità distinte accatastate separatamente e funzionalmente autonome, venivano applicate e veniva considerato l’edificio alla pari di un condominio.

Questa nuova interpretazione è dovuta al fatto che nell’articolo 119 del Decreto Rilancio si fa espressamente riferimento al “condominio” e non alle
“parti comuni”.

Quello che sto per dirti è una valutazione personale, prendila per quella che è: deduco che questa nuova interpretazione non influisca sugli interventi antisismici, il sismabonus ad esempio. Inoltre ritengo che l’interpretazione precedente – cioè unico proprietario con più unità=condominio – resti ancora valida per i bonus già vigenti.

4) FOCUS SULLE PERSONE FISICHE

Passiamo quindi alle persone fisiche. Possono usufruire del bonus solo se al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.

La detrazione con il Superbonus 110% riguarda i privati, residenti in Italia o all’estero, che sostengono la spesa. Non è applicabile su immobili riconducibili
all’impresa o strumentali.
Questo significa che se hai un’attività o una partita IVA puoi detrarre le spese solo se l’immobile riguarda la sfera privata.
Puoi detrarre solo come persona fisica.

Questo limite vale solo per le singole unità.

Quando le spese riguardano interventi sulle parti comuni di edifici condominiali – e qui ci riallacciamo a quello che ti ho detto poco fa – allora possono detrarre le spese anche i soggetti come imprese e professionisti, non importa se i singoli immobili sono intestati ad un’azienda.

Le persone fisiche possono beneficiare del Superbonus 110% su un massimo di 2 unità immobiliari (comprese quelle che fanno parte dei condomini).

Gli interventi sulle parti comuni invece possono essere detratti senza limiti.

Se non hai IRPEF

Se non hai IRPEF – come ad esempio chi è in regime forfettario – non puoi detrarre direttamente il credito. Puoi però cederlo o accedere allo sconto diretto in fattura.

Ho fatto un articolo in proposito: “DETRAZIONI SUPERBONUS 110% SENZA IRPEF: Regime forfettario senza capienza e senza reddito

Puoi cedere al fornitore o ad altri soggetti come ad esempio le banche. Sono
esclusi da questa pratica solo i soggetti non fiscalmente residenti in Italia, che detengono l’immobile in locazione o in comodato.

Avere un titolo idoneo

Per poter detrarre devi avere al momento dell’avvio dei lavori o nel momento in
cui sostieni la prima spesa (se antecedente all’inizio) un titolo idoneo.
Anche di questo te ne ho parlato diverse volte negli articoli che ho pubblicato.

Per determinare quale è la data di inizio lavori, la puoi trovare nel titolo – all’interno delle pratiche del titolo edilizio.
Se non c’è, devi fare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, dove tra le altre cose dichiari la data.

È uno di quei modelli che potrai scaricare se ti iscriverai al sito.

Devi quindi possedere l’immobile: proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, diritto di superficie.

Oppure devi detenere l’immobile: con un contratto di locazione, o di comodato, registrato. In questo caso devi essere anche in possesso della dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
Anche questo modello è tra quelli che puoi trovare scaricabili se ti iscriverai al sito.

In riferimento alla locazione o al comodato, voglio fare un’altra considerazione personale: nel caso di una singola unità di proprietà di un’azienda o di un soggetto con partita IVA, ma ad esempio affittata ad un privato, quest’ultimo può accedere al Superbonus 110% anche se la proprietà dell’immobile è riconducibile ad un’attività?
Ritengo di sì, ma come sempre aspetto di trovare ulteriori conferme dai documenti ufficiali.

Tornando al contratto di locazione o di comodato, questo deve essere registrato prima dell’inizio lavori.

Familiari conviventi

Oltre ai possessori e ai detentori, possono fruire delle detrazioni anche i familiari conviventi, purché sostengano la spesa.

Devono risultare conviventi del soggetto principale (del proprietario) alla data dell’inizio lavori o a quella del sostenimento della prima spesa se antecedente all’avvio.

Puoi detrarre come familiare convivente anche per un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, purché a disposizione. Cioè non deve
essere né affittato, né concesso in comodato.

Per detrarre in questo modo non sei obbligato a sottoscrivere nessun contratto. È sufficiente attestare con un atto notorio di essere “familiare convivente”.
Modello anche questo scaricabile dal sito se ti iscriverai.

Se stai acquistando l’immobile e hai un preliminare di vendita registrato, puoi detrarre le spese dei lavori anche se antecedenti all’effettivo atto di acquisto dal Notaio.

A presto.

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Danilo Torresi

31 pensieri su “SUPERBONUS 110% CHI NE HA DIRITTO? Condomini e Persone Fisiche – Circolare 24E Agenzia delle Entrate”

  1. Grazie Danilo per l’interessante articolo..
    volevo chiedere il tuo parere sulla mia situazione:
    -due unità immobiliari indipendenti (impianto riscaldamento, luce Etc separati) sovrapposte (una sopra l’altra, come molti appartamenti famigliari costruiti negli anni 70-80).
    -vano scale, ingressi e pertinenze (giardino e cortile) in comune (quindi equiparabile ad un condominio)

    Quesito: se volessi cambiare la caldaia con una pompa di calore e metter impianto fotovoltaico solo per il mio appartamento indipendente a regola non potrei fruire del Superbonus perché non migliorerei la classe dell’edificio ma solo della mia unità abitativa che non è indipendente per via delle parti in comune? Giusto?

    Per poter usufruire del Superbonus dovremmo entrambi cambiare l’impianto di riscaldamento (cosa non fattibile nel mio caso perché l’altro appartamento ha sostituito caldaia lo scorso anno e sfrutta già detrazioni al 65%)
    Grazie per la risposta.

    1. ciao Maurizio. Da ciò che mi hai descritto le due unità non sono indipendenti, ma un condominio di fatto. Quindi per accedere al 110% devi fare il cappotto (isolamento termico) o la sostituzione di un impianto centralizzato.

  2. Abito in condominio, ultimo piano, su questo ultimo piano esiste solo il mio appartamento con il sottotetto di proprietà. L’accesso al mio appartamento avviene per mezzo di ascensore condominiale e scale condominiali. Vorrei coibentare il sottotetto e eventualmente ricavare spazio aggiuntivo nell’ambito del sottotetto. Il riscaldamento è condominiale. Si ha diritto al super bonus 110% ed eventualmente altre agevolazioni fiscali?

    1. Ciao Luigi. Dipende da un milione di fattori. Molto probabilmente non potrai accedere al 110% ma prendi le mie parole con le pinze, dovrei farti una decina di domande per poterti dare una risposta più sicura

      1. Se puoi farmi le domande ti sarei grato… Intanto ho fatto interpello alla Agenzia delle Entrate della Lombardia attraverso PEC. Chissà se mi rispondono….. Grazie per l’attenzione.

        1. era per dire che servirebbe un confronto ed uno studio della situazione che non posso fare in questo modo. Affidati ad un tecnico della tua zona che ti assisterà in maniera opportuna

  3. Grazie Danilo per l’articolo.
    Ti chiedo la tua interpretazione per il mio caso personale:
    -due appartamento uno sopra l’altro (come nelle tipiche case degli anni 70-80), con due unita abitative separate sia come nuclei famigliari sia come utenze (gas, luce, ognuno ha la sua caldaia e le utenze separate).
    -in comune abbiamo vano scale e pertinenze esterne (cortile, giardino) garage e tetto.

    Quindi noi rientriamo nel caso del condominio..

    qualora decidessi di sostituire la mia caldaia datata con una pompa di calore e relativo impianto fotovoltaico facendo il salto di due classi energetiche solo per il mio appartamento non avrei diritto al superbonus perché non migliorerei l’edificio complessivo ma solo la mia parte.

    Dovremmo cambiare entrambi la caldaia, cosa non possibile perché il mio vicino l’ha già cambiata lo scorso anno in detrazione (il cappotto l’abbiamo già fatto 3anni fa) quindi non ho possibilità di rientrare nel superbonus.

    Giusto?
    Grazie per la risposta..

  4. Salve, grazie per la sua rubrica.
    Avrei una domanda da porle.
    la mia domanda è questa:
    Posso accedere al bonus 110% anche se sono proprietaria solo del 50 % dell’immobile dove risiedo gia’ da un anno e dove vorrei effettuare i lavori?
    Preciso di aver stipulato dal notaio una promessa di vendita il 24 sett 2019 con la quale mi impegno ad acquistare (salvo proroga di un ulteriore anno) per intero la ex-casa dei miei genitori, ora di proprieta’ mia e di mio fratello.
    Grazie
    Armanda

  5. Due appartamenti, uno sopra l’altro, funzionalmente indipendenti e accatastati autonomamente. Ingressi autonomi dall’esterno ma per il tramite di un giardino comune (i.e. si dovrebbe rientrare nell’ambito del mini-condominio). Io abito in uno dei due appartamenti (quello al piano di sopra) mentre al pian terreno, di proprietà di mio fratello, non ci abita nessuno essendo mio fratello residente all’estero. Volendo fare la coibentazione del tetto (trainante) con installazione fotovoltaico e schermatura solare sulla mia terrazza (trainati), ho diritto al Superbonus? Sostenendo interamente le spese (anche quelle trainanti sull’edificio essendo mio fratello non interessato vivendo all’estero), posso detrarre completamente le spese sostenute o vanno distribuite ai base ai millesimi? Grazie, saluti

    1. ciao Andrea. Magari ti rispondo con un video del secondo canale. Comunque direi che si puoi sostenere la spesa ma detrarrai quanto ti compete come quota condominiale. L’isolamento termico che andrebbe moltiplicato per due unità, tu usufruirai della tua quota proporzionale ai millesimi (ipotizziamo 50%). Per gli interventi sulle singole unità invece beneficierai dell’intero importo disponibile. In ultimo dovrai avere una sorta di consenso scritto da parte di tuo fratello per procedere da solo.

  6. ciao Danilo. caso di fabbricati rurali posseduti da due coniugi un A4 (con corte pertinenziale)+ staccati due SUB magazzini (C2) con rendita autonoma e n.3 C2 + n.3 C6 con propria particella e rendita autonoma. Vorremmo usufruire dell’eco+Sismabonus per casa A4 e per un Sub C2 che diverrà abitazione. È possibile? Gli altri C2 e C6 vorremmo adeguarli sismicamente. Per questi ultimi con quale percentuale di Simabonus possiamo adeguarli: 110 oppure 80%? grazie infinite. Stefania

    1. ciao Stefania. Situazione complessa da spiegare. Direi che l’ecobonus sul C2 da trasformare in abitazione è improbabile a meno che non vi sia già un impianto di riscaldamento. Per il resto il sismabonus è applicabile per ogni unità quindi non dovresti avere problemi. Attenzione solo che non vi sia pertinenzialità degli accessori con l’abitazione altrimenti il tutto conta come “uno”

  7. Ciao Danilo e grazie per l’articolo,
    Ti chiedo gentilmente un tuo parere riguardo un edificio bifamiliare su due piani composto da due appartamenti con accessi e impianti (idrici, riscaldamento, elettrici, etc) indipendenti.
    La particolarità è che l’appartamento al piano terra è totalmente di mia proprietà, mentre quello al primo piano è in usufrutto a vita ad un mio familiare e io risulto il nudo proprietario. Entrambi gli appartamenti risultano prima casa (mia e del mio familiare).
    Vorrei accedere al bonus per un cappotto termico su tutto il perimetro e su entrambi i piani, che cosa consigli?
    Grazie.

    1. ciao Michele. Il tuo è assimilabile ad un condominio minimo dove ci sono tutte le unità indipendenti. Secondo me puoi procedere alla realizzazione del cappotto considerando il limite non di 50.000 ma di 40.000×2. Fai valutare la fattibilità ad un tecnico.

  8. Buongiorno Danilo,
    chiedo un consiglio per un caso limite in cui il proprietario unico di un condominio di 6 unità intende venderne una per fare in modo che si costituisca automaticamente il “condominio” (con due proprietari diversi) e accedere così al superbonus 110% sulle parti comuni.
    Ciò che chiede è se basta il trasferimento della nuda proprietà dell’unità ad un altro soggetto mantenendone l’usufrutto oppure se è necessario vendere totalmente.
    Grazie in anticipo per la risposta

  9. Buongiorno
    Casa bifamigliare con due appartamenti, al primo e secondo piano, con ingressi separati e autonomi , spazi comuni al piano terra quali garage e accessori oltre che cortile.
    L’appartamento al secondo piano è intestato a marito, mentre quello al primo piano è intestato ad entrambi i coniugi in parti uguali al 50%.
    Entrambi gli appartamenti hanno impianti separati ed autonomi.
    L’intenzione è di realizzare cappotto esterno, sostituire serramenti e le caldaie di entrambi gli appartamenti in modo di migliorare la classe energetica.
    La domanda verte la possibilità di usufruire del superbonus 110%
    Grazie

  10. Salve posseggo un rustico ristrutturato dove abito, dovrei rifare il tetto, e poi avrei bisogno di cambiare un portoncino d’ingresso, installare dei pannelli solari e pompe di calore.
    secondo lei potrei usufruire del superbonus 110%? Contando anche che ho già anche usufruito in quest’anno deli’ ecobonus 50% sugli infissi?
    Saluti, Valeria

  11. Gentile Danilo, io non riesco ancora a capire se nel caso di una abitazione di due piani, con accesso da strada comune, scala in comune, giardino etc, e ai due piani corrispondono due appartamenti distintamente accatastati, e intestati uno al 100% a me, e l’altro al 50% tra me e mia madre, ecco, in questa situazione si può accedere al 100%? Le parti comune sono 3/4 mie e 1/4 di mia madre. E’ questo un condominio?

    grazie mille per tutti i contributi

    1. ciao Diego. Non è proprio materia su cui sono preparato quella del diritto condominiale, ma ritengo che essendoci di fatto due proprietà distinte queste costituiscano un condominio. Però gradirei conferma da un legale o chi gestisce condomini

  12. Buongiorno,
    espongo un caso limite. Sono proprietaria di una casa singola ad un piano e vorrei sopraelevarla
    per altro appartamento che darò a mia figlia. Allo stato di fatto posso usufruire del superbonus sia per l’adeguamento sismico che per l’efficienza energetica. Il Comune rilascerà il permesso di costruire in funzione dell’adeguamento sismico. Ma gl’incentivi si applicheranno anche in questo caso oppure no perchè risulterei unico proprietario di due unità? E potrei invece intestare il secondo appartamento a mia figlia direttamente nel permesso di costruire e renderlo autonomo con accesso separato?

    1. ciao Marina. Difficile da dire così. Direi che prima c’è da studiare la situazione dell’immobile e del progetto. Di base ricorda che gli aumenti di volume non sono agevolabili (ancora) e che a mio parere il sismabonus è fuori da questa situazione “condominio unica proprietà”. Però ripeto è una domanda a cui non riesco a rispondere in modo adeguato

  13. Buongiorno Sig. Torresi,
    gradirei sapere se è possibile accedere al bonus 110% per lavori di isolamento (cappotto) delle pareti esterne …. di un condominio composto da 13 unità immobiliarie, i cui proprietari sono così suddivisi:
    – due privati, proprietari, singolarmente, di una unità immobiliare uso residenziale;
    – due società proprietarie delle restanti unità immobiliarie aventi diverse destinazioni d’uso: commerciale, ufficio, abitativo. Quasi tutte affittate.
    La ringrazio anticipatamente.
    P.S. Complimenti per la sua chiarezza di esposizione.

    1. ciao Riccardo. In questi casi (non superando il 50% di sup. residenziale) direi che potrà usufruire del bonus solo la proprietà dell’appartamento. Come spiego anche nell’articolo

  14. buonasera, vorrei esporre il mio caso. Sono in procinto di acquistare una abitazione formata da 2 unità abitative distinte con ingressi separati e giardino in comune. L’idea sarebbe quella di demolire e ricostruire facendone una unica unità. È possibile usufruire del 110% ? Posso intestatle entrambe a me o è preferibile intestare una a mia moglie? In quel caso si possono unificare ? Grazie

    1. ciao Angelo. Tieni conto che più unità-unica proprietà è una situazione esclusa dal Superbonus. Deve essere costituito il condominio. Il modo migliore te lo può consigliare meglio il Notaio

    2. ciao Angelo. Più unità di un’unica proprietà sono escluse dal Superbonus. Bisogna che il condominio sia costituito (ad oggi almeno è ancora così). Consigliati con il tuo tecnico e con il Notaio per le scelte tecniche e di compravendita, in modo da raggiungere il tuo obiettivo

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