SUPERBONUS 110% Quali Immobili? Unifamiliare appartamento condomini strumentali negozi magazzini


Quali sono gli immobili sui quali si può applicare il Superbonus 110%? Quali sono le caratteristiche delle unità immobiliari che possono accedere alle agevolazioni del Decreto Rilancio?

PANORAMICA

In questo articolo ti descriverò le caratteristiche degli immobili che possono accedere al super bonus 110% del Decreto Rilancio. Quali unità
immobiliari sono riconosciute e cosa cambia tra tipologia e tipologia.
Focus su una parte specifica del Superbonus del quale ti ho parlato nei due articoli principali.
SUPERBONUS 110%: Ecobonus Sismabonus Cappotto Caldaie APE – come funziona: aggiornamento luglio 2020” 
SUPERBONUS 110%: Fotovoltaico Asseverazioni Cessione del Credito Sconto in Fattura

Argomenti approfonditi dalla recente circolare 24/E del 8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate.

Nell’articolo precedente ho trattato la prima parte del documento andando a vedere chi ha diritto al bonus – i soggetti.

Oggi invece vedremo l’oggetto del Superbonus, gli immobili, i condomini, gli edifici unifamiliari e quelli funzionalmente indipendenti.
Ponendo particolare attenzione alle precisazioni fornite dall’Agenzia.

Suddividerò l’articolo in quattro parti:
1) la tipologia di intervento in base all’immobile;
2) l’edificio unifamiliare e unità “funzionalmente indipendente” che cosa si
intende;
3) i condomini con unità non residenziali;
4) cosa significa “solo per edifici esistenti”.

REMINDERS

Prima ti invito, se non l’hai già fatto, ad iscriverti al canale YouTube e ad attivare le notifiche, così riceverai l’avviso quando pubblicherò un nuovo video.

Iscriviti anche al secondo canale dove pubblico in maniera più informale approfondimenti sugli stessi argomenti.

Iscriviti al Podcast se preferisci ascoltare il solo audio dei video in maniera più comoda.

Iscriviti alla Newsletter del Sito così riceverai l’avviso quando pubblicherò un nuovo articolo e nell’email troverai i link per scaricare i modelli che ho messo a disposizione.

Infine iscriviti al canale Telegram e seguimi su Instagram, Facebook, Linkedin e TikTok.

1) LA TIPOLOGIA DI INTERVENTO IN BASE ALL’IMMOBILE

Il superbonus 110% spetta per alcuni interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici residenziali. Interventi che se realizzati permettono di portarne altri nella stessa percentuale.
Oramai è uso comune chiamarli trainanti e trainati.

Oltre a questi anche gli interventi antisismici possono essere
agevolati con il Superbonus.

Le agevolazioni che sono state introdotte per edifici residenziali variano in base alla tipologia di intervento e di fabbricato.
Le distinzioni riguardano in particolar modo gli interventi energetici e vengono distinti in:

a)interventi sulle parti comuni in condominio;
b)interventi sugli edifici unifamiliari e le pertinenze;
c)gli interventi sulle unità immobiliari “funzionalmente indipendenti” e le
relative pertinenze, inserite in contesti plurifamiliari;
d)gli interventi sulle singole unità residenziali e relative pertinenze nei condomini.

Per le prime tre sono riconosciuti, in modalità differente tra loro, sia gli interventi trainanti che quelli trainati.

Per la quarta valgono solo quelli trainati.

Per il Sismabonus invece bisogna fare un discorso a parte.
Innanzitutto l’edificio deve essere ubicato in una delle tre zone sismiche
riconosciute, la 1, la 2 o la 3. Va inoltre considerato l’intero edificio, al di la se condominio o unifamiliare.

Tra gli immobili residenziali ne vengono esclusi alcuni che hanno determinate categorie catastali:
-A/1, abitazioni di tipo signorile;
-A/8, le ville;
-A/9, i castelli e particolari palazzi storici.
Queste tre categorie sono escluse dal Superbonus, ma possono comunque rientrare nelle agevolazioni già vigenti.

2) EDIFICIO UNIFAMILIARE O UNITA’ “FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE”

Vediamo ora le caratteristiche di un edificio unifamiliare o di un’unità “funzionalmente indipendente”.

La circolare 24/E precisa che cos’è un edificio unifamiliare: è quell’unità immobiliare di proprietà esclusiva, indipendente, con uno o più accessi, destinata ad un singolo nucleo familiare.
In pratica una casa singola isolata.

L’unità “funzionalmente indipendente” invece, si riferisce alle villette a schiera, ma anche a quegli appartamenti in edifici condominiali o plurifamiliari
con determinate caratteristiche.
L’immobile deve essere dotato di impianti tecnologici di proprietà esclusiva, ad esempio luce, acqua e gas.
Inoltre deve avere un accesso o più accessi autonomi dall’esterno.
Che cosa significa?
Significa che l’appartamento deve essere o accessibile direttamente dalla strada o da un cortile o da un giardino di proprietà esclusiva.

Purtroppo la circolare non chiarisce che cosa succede in caso di corte comune, al di la se c’è una recinzione o meno che la delimita.
Non specifica inoltre l’accesso attraverso una scala esclusiva che però parte sempre da una corte di proprietà comune.

Sono ancora dell’idea, ed è un mio parere personale, che anche l’ingresso o la scala esclusiva su corte comune identifichi l’immobile come “funzionalmente indipendente”.
Non necessariamente quindi da strada o corte privata.

Capisco anche che descrivere tutte le casistiche sarebbe stato impossibile. Ci verranno in aiuto gli interpelli.

La circolare si limita a dire che le unità immobiliari di questa tipologia (funzionalmente indipendenti) debbono avere i requisiti di “indipendenza funzionale” e di “accesso autonomo dall’esterno”, indipendentemente se in un contesto plurifamiliare costituito in condominio o meno.
Quindi anche un appartamento inserito in un contesto con più unità immobiliari, che abbia queste caratteristiche di indipendenza, può usufruire del Superbonus 110% autonomamente.
Sia per gli interventi trainanti che quelli trainati.

Attenzione però, stiamo parlando solo di quelli energetici.
Il Sismabonus deve sempre riguardare l’intero edificio visto che si andrà ad
intervenire sulle strutture.

3) CONDOMìNI CON UNITA’ NON RESIDENZIALI

Passiamo ora ai condomìni e vediamo come vengono considerate quelle unità non residenziali o riferite ad attività.

È ormai chiaro che la norma distingue nettamente gli interventi sulle parti
comuni da quelli sulle singole unità.
Singole unità residenziali che non possono essere riferibili ad attività di impresa, arti o professioni.
Pensiamo ai negozi, ad un magazzino di un’impresa, agli uffici di un’attività.
Tutti questi sono esempi di unità che non possono accedere al Superbonus 110%.
A meno che gli interventi non riguardino le parti comuni degli edifici in cui sono ubicati, ma con dei limiti.

Quando si interviene sulle parti comuni di un edificio, questo deve essere considerato residenziale nella sua interezza.
È differente se oltre alle abitazioni nel condominio ci sono immobili strumentali o legati ad attività.

La circolare individua una percentuale che fa da spartiacque tra:
a) dare la possibilità di detrarre le spese per gli interventi sulle parti comuni anche ai condòmini possessori o detentori di unità non residenziali;
b) limitare l’accesso al Superbonus alle sole unità abitative di persone fisiche.

Cerchiamo di capire meglio.

In un condominio dove la superficie complessiva delle unità residenziali è
superiore al 50% della totale, anche i condòmini di unità legate
ad attività o strumentali possono accedere alla detrazione 110% per le spese sulle parti comuni, purché sostengano la spesa.

Se la superficie abitativa invece è inferiore (o pari aggiungo io)
al 50% della totale, allora potranno essere ammessi alla detrazione 110% solo i condòmini di unità ad uso abitativo.
Quindi solo chi possiede o detiene un appartamento.
-Sopra il 50% detraggono tutti.
-sotto, solo gli immobili residenziali.

Inoltre anche se sei affittuario o proprietario di sole pertinenze, come ad esempio un box auto o un magazzino o un deposito, ti spetta comunque la detrazione sulle parti comuni, sempre che concorri al sostenimento della spesa.

Attenzione però, come ti ho già detto nell’articolo precedente, l’Agenzia ha introdotto una nuova interpretazione dei condomìni quando questi sono di un’unica proprietà.
Ne ho parlato anche in un video nel mio secondo canale YouTube.

4) COSA SIGNIFICA “SOLO PER EDIFICI ESISTENTI”?

Come tutte le agevolazioni – quelle per il recupero del patrimonio edilizio, il sismabonus, l’ecobonus, il bonus facciate – anche per il Superbonus gli immobili devono essere esistenti.
Cioè devono riguardare edifici completi, agibili, o che in qualche modo lo sono
stati.

Sono escluse le nuove costruzioni, comprese quelle in corso o sospese e mai completate.
Su cosa si intende per “esistenti”, se ne potrebbe parlare per ore. Come indicazione generale direi che l’immobile dovrebbe quantomeno avere l’agibilità.
Oppure se realizzato in epoca antecedente alla legislazione, che comunque sia stato utilizzato per il suo scopo, anche se al momento potrebbe essere solo
rudere.

PER APPROFONDIRE “AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente

Per la parte energetica è necessario che l’immobile sia già fornito di un impianto di riscaldamento o produzione di acqua calda.
A tal proposito ti consiglio di andarti a leggere la nuova definizione di impianto termico pubblicata nel sito dell’ENEA, te la lascio in descrizione.

Prima di prendere qualsiasi decisione contrattuale o economica, è opportuno che
ti affidi e che incarichi il tuo tecnico, o più tecnici, per verificare lo stato
dell’immobile nella sua interezza, per verificare la situazione burocratica, autorizzativa e manutentiva, e solo poi decidere insieme la tipologia di interventi da effettuare.

A presto.

iscriviti per non perdere le nuove pubblicazioni
Loading

grazie

Danilo Torresi

8 pensieri su “SUPERBONUS 110% Quali Immobili? Unifamiliare appartamento condomini strumentali negozi magazzini”

  1. Ciao Danilo, vorrei recuperare a fine abitativo un terzo piano sottotetto/stenditoio (attualmente allo stato grezzo e non ancora accatastato) realizzato tra il 1997 ed il 2000 con regolare concessione edilizia insieme al secondo piano sottostante, ma per i quali non è mai stata richiesta l’agibilità (all’epoca abitabilità). Inoltre, considerato che il primo piano è stato realizzato alla fine degli anni settanta e regolarizzato con concessione in sanatoria (del quale sono in parte proprietario), quali detrazioni potrei richiedere e quale sarebbe il migliore percorso burocratico da seguire sempre per accedere alle stesse detrazioni?

    1. ciao Bruno. Come primo passo direi di verificare la legittimità e la conformità dei piani dove vuoi intervenire e sui quali mi sembra di capire ci sia qualche dubbio. Dopo di che valuta insieme ad un tecnico gli interventi più opportuni in base alle tue esigenze e ai tuoi scopi

  2. ciao Danilo,
    Io ho una casa indipendente su 2 livelli, piano terra garage e piano primo l appartamento, vorrei realizzare un cappotto per tutto il perimetro dell abitazione(pt +p1)
    Il cappotto del Pt garage rientrerebbe nel superbonus 110%?
    Grazie tante per la disponibilità, buona giornata

    1. ciao Maria. Essendo casa+pertinenza vale come uno. Si applicano le regole delle case unifamiliari (che di fatto è), perciò 50.000 euro di tetto massimo. Per forza di cose lo farai anche esternamente al garage, non è vietato

  3. Buonasera Danilo,
    sto acquistando un appartamento piano terra all’interno di un contesto condominiale. L’immobile dispone di un giardino ad uso esclusivo recintato (con una rete) che da sul parco condominiale. Attraversandolo si potrebbe entrare ed uscire dal contesto condominiale. Al momento la recinzione impedisce di passare dal contesto esclusivo a quello condominiale ma sono disposto anche a valutare di non recintarlo completamente o a chiedere all’assemblea dei condomini la possibilità di realizzare un cancello pagando tutti gli oneri del caso, se questo mi consente di accedere al bonus 110%. A tuo parere, pensi sia fattibile? (per il resto ha impianti autonomi)

    1. ciao Michael. Il problema a mio parere è che la corte esclusiva è accessibile da una parte comune. La norma parla di accesso su strada o corte privata. Prudentemente ad oggi non considererei queste situazioni come “funzionalmente indipendenti”

  4. Gent.mo Danilo, innanzitutto ti ringrazio per l’articolo. Purtroppo più di un professionista non è in grado di dirmi se l’immobile di mia mamma dove ho la residenza e il comodato gratuito può essere oggetto di riqualificazione con il 110%.
    Si tratta di una abitazione indipendente del 1965 con giardino ed un solo accesso alla strada comunale mediante cancello scorrevole. A sua volta l’abitazione è composta da due appartamenti cat. A/2 (uno sopra l’altro), entrambi di proprietà di mia mamma, fisicamente separati e con porta d’ingresso che dà sul giardino. La scala per l’appartamento superiore è esterna. Vi è un garage per una auto, una cantina ed un vano caldaia separati, un unico impianto di riscaldamento con due pompe, un solo contatore per le utenze a mio nome. Si tratta di capire se posso io o mia mamma beneficiare del superbonus in quanto mi dicono si tratta di un “condominio naturale”. Ti ringrazio in anticipo per l’aiuto.

    1. ciao Leonardo. Se ci sono due categorie A e tutti gli immobili sono della stessa proprietà, ad oggi queste situazioni sono escluse dal Superbonus. Totalmente. Domani pubblicherò un articolo in tal senso

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *