SUPERBONUS 110%: Unico Proprietario in condominio, a chi non spetta secondo l’Agenzia delle Entrate


A chi e in quali casi non spetta il Superbonus 110% quando c’è un condominio con un unico proprietario, o un unico gruppo di proprietari?

PANORAMICA

Sospendo un attimo la serie di articoli riguardanti la circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate, per parlarti di un argomento sentito nel Superbonus 110%.

Cioè un edificio costituito da più immobili, conformato come se fosse un condominio, ma di un unico proprietario o di un unico gruppo di proprietari, con quote indivise.

Nella circolare l’interpretazione dell’Agenzia è stata quella di escludere questa tipologia dal Superbonus.
In questi giorni è uscita la risposta ad un interpello, la 329 del 2020,
dove vengono chiesti chiarimenti proprio su questo argomento.

Il caso riguarda un edificio costituito da cinque unità, delle quali 3 sono abitazioni, tutto di proprietà indivisa tra moglie, marito e figli.

L’Agenzia in parte conferma la linea già espressa nella circolare 24/E ed in
parte integra e approfondisce ulteriori aspetti dei quali ne palerò nella parte finale dell’articolo.

Comunque sia suddividerò questo articolo nel seguente modo:
1) il quesito fatto all’Agenzia;
2) il Superbonus in breve;
3) la risposta al quesito.

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1) IL QUESITO FATTO ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Vediamo prima la domanda posta all’Agenzia delle Entrate per capire bene il contesto e per permetterti di fare i confronti con il tuo caso.

L’edificio di cui si sta parlando è composto da tre appartamenti, un magazzino ed un garage. Più la corte e una scala, comuni. Il tutto accatastato in modo distinto, ciascuno con i propri subalterni, corte e scala individuati come beni comuni non censibili.

L’edificio è in comproprietà indivisa tra moglie, marito e figli.
Il titolare, visto che ci sono le parti comuni, visto che la proprietà è riferita a persone fisiche, ritiene di poter applicare il superbonus 110%.
In allineamento alla prassi già consolidata per i bonus vigenti ed espressa
dall’Agenzia a pagina 221 della circolare 7/E del 2018. Ovvero che le parti comuni di un edificio vanno intese in senso oggettivo e non soggettivo. Quindi considerate in base agli immobili e non alla pluralità dei possessori.

Da tenere sempre a mente però che se l’edificio è composto esclusivamente da un’unità abitativa e le sue pertinenze (C2, C6 eccetera) le parti comuni non vengono considerate e i limiti di spesa dei bonus sono da moltiplicare per uno.

2) IL SUPERBONUS IN BREVE

Il Decreto Rilancio – il Decreto Legge 34 del 19 maggio 2020 – ha introdotto un nuovo livello di detrazione per alcuni interventi di efficientamento energetico e antisismici.

Chiamato comunemente “Superbonus”, da la possibilità di detrarre in 5 anni il 110% delle spese sostenute.

È una detrazione che non sostituisce, ma si affianca a quelle già vigenti come
l’ecobonus e il sismabonus. Il periodo di validità va dal 01 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. cioè le spese riconosciute sono quelle sostenute all’interno di quest’arco di tempo.

Il credito maturato può essere utilizzato direttamente o, come ti ho appena detto, ceduto o scontato direttamente in fattura. La cessione (insieme allo sconto), oltre ad essere stati estesi praticamente a quasi tutti i bonus, può essere effettuata anche verso banche o società finanziarie.
Le opzioni vanno attuate telematicamente con le modalità descritte nel provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

Tra i vari documenti e decreti attuativi, la circolare 24/E del 08 agosto 2020 ha fornito ulteriori chiarimenti sulle norme. Chiarimenti che l’Agenzia riprende per rispondere al quesito di oggi e che ti dirò ora.

3) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA

Proprio alla circolare 24/E la risposta a 329 fa riferimento, citando il paragrafo 1.1 dove si parla dei condomìni.

Paragrafo che secondo la risposta comprende sia gli interventi di efficientamento energetico che quelli antisismici.

A mio parere – come ho già detto in diversi video anche nel secondo canale – quel paragrafo parla solo ed esplicitamente degli interventi di isolamento termico e di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni. Solo gli energetici quindi.

Perché è importante questa precisazione?
Perché nel primo caso si escludono sia gli interventi energetici che quelli antisismici dal Superbonus 110%.
Nel secondo si salverebbe, diciamo così, almeno il sismabonus.

L’Agenzia ribadisce che il legislatore ha fatto espresso riferimento ai condomìni e non alle parti comuni. Tutto su questo si basa la leva della nuova interpretazione.

Quindi, sempre secondo l’Agenzia, per applicare il Superbonus su quegli
edifici con più unità abitative deve essere costituito il condominio. Cioè deve esserci la situazione di almeno due proprietà distinte, su almeno due unità distintamente accatastate.
Indipendentemente se il fabbricato si sviluppa in senso orizzontale o verticale.

In questo caso, con le due proprietà distinte, il condominio si determina automaticamente, senza necessità di delibere. Il classico condominio minimo, senza codice fiscale amministratore e tutto il resto.

Un esempio può essere una bifamiliare di proprietà di due fratelli, dove ciascuno ha un’abitazione – un subalterno – di proprietà esclusiva. Sovrapposti o affiancati a schiera non importa.

Se non c’è questa situazione di almeno due proprietà distinte l’Agenzia riafferma anche nella risposta all’interpello che il Superbonus non si applica.

Nel caso in questione fa un ulteriore specifica: non si applica né in riferimento alle spese sostenute per le parti comuni, né alle spese per le singole unità, perché non inserite in condominio.

Inoltre ti ricordo quanto ti ho detto poco fa, cioè che in questa risposta sono
stati esclusi anche gli interventi antisismici.

Quindi sulla tipologia condominio-unica proprietà, non si applica il Superbonus, punto.

Restano comunque fruibili i classici bonus (ecobonus, sismabonus) con le percentuali che vanno dal 50% al 90% del “bonus facciate”.
Ti ricordo che anche per questi adesso è optabile sia la cessione del credito che lo sconto diretto in fattura.

Considerazione personale

Mi resta comunque il dubbio dell’interpretazione della norma da parte dell’Agenzia.

Rileggendo il Decreto, nel testo si fa riferimento sempre alle parti comuni e solo quando si parla dei soggetti viene citato espressamente il condominio tra gli altri.

Non c’è nulla che può essere interpretato in modo diverso da come si è fatto finora, cioè considerare la presenza di parti comuni in maniera oggettiva, senza necessariamente che l’edificio sia costituito in condominio.

Perciò non riesco ancora a capire l’interpretazione dell’Agenzia riguardo al Superbonus che esclude una quantità notevole di edifici di unica proprietà.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

12 pensieri su “SUPERBONUS 110%: Unico Proprietario in condominio, a chi non spetta secondo l’Agenzia delle Entrate”

  1. Salve, vorrei rappresentarle il caso di edificio composto da: due unità immobiliari residenziali appartenenti ad una persona; un magazzino C6 appartenente ad un’altra persona. E’ un condominio minimo, in questo caso? Grazie

  2. Immobile in comproprietà figlio (precedente donazione) genitori. Unico mappale. Stabile di fatto che ha 3 appartamenti effettivi.
    Prima inizio lavori nuova identificazione catastale frazionando l’immobile in 3 unità facendo regolari atti notarili in nuova donazione arrivando a distinguere tre nuovi propietari ognuno per singolo appartamento (un genitore, figlio, figlia). Si arriva pertanto a un condominio. Chiedo: si può accedere al sisma bonus e al super bonus 110? Presumo di sì ma prima di muovermi con nuovi accatastamenti e identificazione nuove proprietà ante inizio lavori vorrei essere tranquillo di non trovarmi sorprese interpretative che mi metterebbero in grosse difficoltà. Grazie

    1. ciao Luciano. è una valutazione che devi fare tu insieme al tuo tecnico. Tieniti sempre aggiornato sulle novità, ma nessuno ti può dare la certezza assoluta se non l’Agenzia

  3. Buonasera Danilo,
    Io e la mia futura moglie vorremmo comprare un edificio da demolire e ricostruire. L’edificio è costituito attualmente da 4 unità autonome con entrata indipendente su strada pubblica. Al piano terra vi sono 3 negozi, al primo piano un’abitazione che supera in superficie la somma dei tre negozi. Tutte le unità sono dotate di riscaldamento con stufe. Vorremmo demolire per costruire 2 abitazioni con stessa sagoma e stesso volume dell’edificio. Se acquistiamo 2 unità immobiliari a testa, possiamo usufruire del 110% per sismabonus, ecobonus, infissi etc. su tutte le unità? Grazie in anticipo per la tua cortese risposta.

    1. ciao Massimo. Acquistando due unità a testa superereste il “problema” dell’esclusione dal Superbonus. Di li a dire che ci rientrerete è più difficile da dire. Bisognerà far valutare ad un tecnico la situazione. Fatti assistere in fase di compravendita.

  4. Salve io ho un edificio composto da due unità immobiliari piano terra dove ci sono i miei genitori e hanno l essofrutto e io ho la nuda proprieta e poi il primo.o puano e di mia proprieta tutto su terreno denominato dal intaglio sul atto notarile corte del edificio ma e tutto di mia proprieta tranne il pianoterra che ho la nuda proprieta e i due immobili hanno entrate separate su lati oposti del edificio tutto con un solo acesso su strada comunale sempre mio e di mio papa posso usufruire del 110% ?

    1. ciao Diego. Da notizie recenti che ho acquisito il tuo caso ad oggi è fuori dal Superbonus. Uscirà un video in proposito domani sul secondo canale YouTube.

      1. Salve, la mia casa è cointestata con altri due proprietari ( padre e fratello). Il fabbricato però è iscritto al catasto come due unità distinte, perché a suo tempo non fu fatto la fusione catastale dei due edifici. Posso usufruire del superbonus 110%? In caso di risposta negativa, se si procederà a fusione catastale, risultando alla fine un unico fabbricato cointestato con tre proprietari, potrò usufruire del superbonus? Grazie.

        1. ciao. Gli edifici con più unità abitative di un’unica proprietà sono escluse. Per la fusione non so risponderti, prima c’è da vedere come viene fatta e poi come è fatto il fabbricato

  5. Gentilissimo Danilo buona sera mi presento sono Nicola e come te sono un tecnico che da tempo lavora nel mondo campo dei bonus legati all’edilizia e come tu ben saprai ogni giorno che passa ci sono novità che cambiano i cavilli del quadro normativo di riferimento e non sempre si riesce a chiarire in maniera certa le dovute questioni, mi consento di darti del tu perché e da tempo che seguo il tuo canale ed più volte hai precisato che preferisci un approccio non troppo formale e ti ringrazio. Innanzi tutto complimenti per il tuo lavoro e per la professionalità che ti distingue rispetto a molti colleghi che non riescono a chiarire le questioni tecniche nel modo chiaro e semplice come fai tu, come tuo consiglio mi sono iscritto a tutti i tuoi canali per rimanere aggiornato con l’evoluzione del quadro normativo in riferimento all’Eco-Sisma Bonus. Volevo porti una domanda di ordine tecnico a cui per ora non sono riuscito a dare una risposta semplice e spero che tu possa aiutarmi. La questione è la seguente:
    A seguito delle modificazioni del DPR.380 gli interventi di abbattimento è ricostruzione anche con eventuale ampliamento ove consentito dalle normative vigenti rientrano nei parametri di definizione della “riqualificazione edilizia” e non più nella precedente relativa alla “nuova costruzione”, tale modificazione rende possibile far accedere allo sconto in fattura anche interventi di questa natura, detto ciò volevo chiederti ipotizzando che una società immobiliare vada ad eseguire questo interventi su un proprio fabbricato attraverso la fruizione dello sconto in fattura eseguito da una ditta appaltatrice ottenendo cosi uno sconto sulla realizzazione dell’intervento, analizzando questa condizione ritieni sia fattibile che la stessa società immobiliare proprietaria delle unità attraverso questa operazione di subappalto con sconto in fattura, possa vendere le unità generate attraverso l’applicazione dello super bonus acquisti? Ti ringrazio per il tempo che dedichi al tuo lavoro ed al supporto che offri. Spero in una tua risposta. Cordiali saluti, Nicola.

    1. ciao Nicola. A monte non sono sicuro che la società proprietaria possa usufruire delle agevolazioni 110%, tranne in particolari casi sulle parti comuni. Ipotizzando possa a mio parere non credo sia possibile usufruire prima delle agevolazioni e poi rivendere usufruendo di nuovo di altre (sismabonus acquisti). Spero di aver compreso correttamente le domande

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