ECOBONUS 110% Appartamento in Condominio: paga un condomino gli interventi – Risposta 499 del 2020


Come funziona l’Ecobonus 110% in condominio quando esegue i lavori e paga un solo condomino? I requisiti da rispettare si riferiscono all’appartamento o all’edificio?

PANORAMICA

Oggi vediamo un interpello interessante e corposo, il 499 del 27 ottobre 2020. Riguarda un intervento in condominio dove il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano decide di effettuare un intervento di isolamento del lastrico solare di copertura a sue spese e installare un impianto fotovoltaico.

I dubbi sollevati sono diversi e molto interessanti. Vanno dall’accesso al Superbonus a chi devono essere intestati i pagamenti. Dai requisiti da rispettare alla cessione del credito.
Insomma buona parte dei dubbi più frequenti che hanno i condòmini quando decidono di fare dei lavori sulle parti comuni o sulle singole unità.

Nel corso dell’articolo approfondirò gli argomenti che ti ho appena accennato suddividendo l’episodio in tre parti:
1) i quesiti posti;
2) panoramica della norma;
3) le risposte dell’Agenzia.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) I QUESITI POSTI

L’immobile è un appartamento situato all’ultimo piano di un edificio condominiale composto da 10 unità.

A copertura dell’appartamento e del condominio c’è un lastrico solare utilizzato come terrazzo esclusivo dall’abitazione sottostante. Dalla descrizione si intuisce che l’estensione di questa superficie è pari a quella dell’appartamento. E che catastalmente sono uniti – sono nella stessa planimetria.

I lavori che il proprietario intende fare sono:
-realizzare l’isolamento termico del lastrico solare, precisando che tale superficie sarà superiore al 25% dell’involucro disperdente;
-installare un impianto fotovoltaico connesso al GSE, da ubicare sul terrazzo.

Le opere a detta del condomino non causerebbero danni alle parti comuni, ne pregiudicherebbero la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio.
Verrà quindi chiesta all’assemblea dei condomini la delibera per l’esecuzione dei lavori. Spesa per i quali verrà interamente sostenuta dal proprietario dell’appartamento, che a tal proposito pone diversi quesiti:

a) l’intervento può rientrare nel Superbonus per l’isolamento delle superfici
opache?

b) L’incidenza superiore al 25% della superficie dell’involucro disperdente lordo e il miglioramento di almeno due classi energetiche vanno verificati per l’intero edificio o per la singola unità?

c) L’impianto fotovoltaico sarà considerato trainato e quindi agevolabile
al 110%?

d) Quali sono i tetti massimi dell’agevolazione?

e) Le fatture e pagamenti devono essere intestate al condominio o al proprietario?

f) È possibile optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura?

Insomma di carne al fuoco ce n’è parecchia.

2) LA NORMA COSA DICE

Il Decreto Rilancio, il numero 34 del 2020, convertito nella Legge numero 77 sempre del 2020, ha introdotto l’aliquota straordinaria per alcuni tipi di interventi di efficientamento energetico e antisismici.

Aliquota del 110% ripartita in 5 anni, per le spese sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (salvo proroghe).
È un’agevolazione che non sostituisce quelle già vigenti, ma si affianca ad esse.
Inoltre stabilisce – per quasi tutti i bonus – che per le spese sostenute negli anni 2020-2021 è possibile optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

PER APPROFONDIRE:
SUPERBONUS 110%: Cessione del credito e sconto in fattura come funziona
Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %

Con particolare riferimento agli interventi trattati nell’intervallo di oggi – ovvero quelli di efficientamento energetico – la norma individua e distingue gli stessi in trainanti e trainati.

Anche di questo se mi segui ne avrai sentito parlare molte volte, comunque se vuoi approfondire il Superbonus puoi leggere gli articoli che ho pubblicato.

Per gli interventi sulle parti comuni sono riconosciuti sia ai trainanti che
trainati. Mentre solo i trainati per gli interventi nelle singole unità residenziali in condominio.

Gli interventi trainanti sono di due tipi:
– L’isolamento delle superfici opache dell’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda. (l’isolamento della copertura concorre se è a delimitazione di un volume riscaldato).
– La sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, che in condominio per essere trainante deve essere necessariamente centralizzato.

Dei due, quello di cui trattiamo oggi è il primo.
L’isolamento (trainante) insieme ad eventuali altri interventi di efficientamento energetico – compreso il fotovoltaico e i sistemi di accumulo che ci interessano oggi – debbono portare ad un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Per le caratteristiche specifiche degli interventi puoi leggere i Decreti del MISE – del Ministero dello Sviluppo Economico.

I trainati, per essere tali, devono essere pagati tra la data di inizio e quella di fine degli interventi trainanti.

Per dimostrare invece il salto delle 2 classi sono necessari due APE -due attestati di prestazione energetica – uno pre e uno post intervento.

3) LE RISPOSTE DELL’AGENZIA

L’Agenzia infine risponde alle domande che ti ho elencato nella prima parte.

L’isolamento

a) L’intervento di isolamento del terrazzo rientra tra quelli trainanti e quindi può dare accesso al Superbonus. A patto che siano rispettate tutte le condizioni e requisiti.

I requisiti

b) Requisiti – ovvero che di intervento interessi una superficie superiore
al 25% dell’involucro disperdente lordo e il salto di almeno 2 classi energetiche dimostrabile dai due APE – devono sussistere in riferimento all’intero edificio e non al singolo appartamento.

Quindi se sei nella condizione di voler fare degli interventi da solo in condominio, assicurati prima di poter conseguire i requisiti minimi previsti dalla Legge, altrimenti non potrai usufruire del Superbonus.

L’impianto fotovoltaico

c) Rispettati i requisiti dell’intervento trainante, anche per le spese dell’impianto fotovoltaico (considerato come trainato) sarà possibile usufruire del superbonus.

I limiti di spesa

d) Passando invece ai limiti di spesa, la norma fa delle distinzioni in base al numero delle unità di cui è composto l’edificio. Le prime 8 unità vanno moltiplicate per 40.000 euro. Le eccedenti (2) vanno moltiplicate invece per 30.000 euro.
In questo caso con un edificio di 10 unità totali si avrà un tetto massimo di 380.000 euro.
Questo è l’ammontare massimo di spesa riconosciuto per gli interventi di isolamento delle superfici opache, ammissibili al Superbonus.

Per le parti comuni in condominio si fa riferimento all’ammontare massimo di spesa e non alle singole quote delle unità. Quote che saranno suddivise in base
ai millesimi.

In via straordinaria in questo caso, dove il proprietario di un appartamento intende sostenere l’intera spesa, previa autorizzazione dell’assemblea all’esecuzione dei lavori e al sostenimento dell’intero importo, potrà fruire del Superbonus per una quota anche eccedente quella calcolabile su base millesimale.
Comunque sempre entro il limite dei 380.000 euro calcolati prima.

Quindi se un condomino sostiene tutta la spesa degli interventi sulle parti comuni, potrà detrarre l’intero importo che spetterebbe al condominio.

Per l’impianto fotovoltaico il complessivo totale di spesa è 48.000 euro, nei limiti di 2.400 euro per ogni Kw di potenza nominale.
Per l’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo invece, il limite è di 1.000 euro per ogni Kw. Per un totale sempre di 48.000 euro distinto dal precedente dei pannelli.

Intestazione fatture e bonifici

e) Per quanto riguarda le fatture e l’intestazione delle spese, trattandosi di un lastrico solare equivalente ad un intervento sulle parti comuni, dovranno essere intestate al condominio.

Saranno quindi necessari anche tutti gli adempimenti previsti per gli edifici condominiali. Adempimenti che sono effettuati di solito dall’amministratore o dal condomino delegato.

In questo caso l’amministratore deve rilasciare la certificazione delle somme corrisposte dai condòmini (uno nell’esempio di oggi) e deve conservare la documentazione originale.
Questo per l’intervento di isolamento termico.

Per quanto riguarda invece l’impianto fotovoltaico, considerato trainato per la singola unità immobiliare, al pari di ogni altro intervento sulla singola proprietà, fatture e bonifici vanno intestati a chi sostiene la spesa.

Cessione del credito e sconto in fattura

f) Infine arriviamo alla cessione del credito e lo sconto in fattura.

Rispettando tutti gli adempimenti relativi alle due opzioni il proprietario è libero di cedere o scontare in fattura il credito. Sia per gli interventi sulle parti comuni, che per quelli nella singola unità.

La comunicazione va fatta esclusivamente in via telematica, nelle modalità
che ti ho descritto nell’articolo “Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %”. E deve essere inviata:

-per gli interventi sulle singole unità, esclusivamente dal soggetto che rilascerà il “visto di conformità”;
-per gli interventi sulle parti comuni, o dal soggetto che rilascia il visto,
o dall’amministratore di condominio.

In questo caso probabilmente sarà più pratico incaricare di tutto il commercialista che rilascerà il visto.

Sono necessarie inoltre le asseverazioni dei tecnici, sul rispetto dei requisiti dell’Ecobonus e sulla congruità delle spese.
Il Decreto Asseverazioni è quello che da’ le linee guida.
Asseverazione che dovrà essere trasmessa all’ENEA, che rilascerà la ricevuta di avvenuta trasmissione.

Il condomino dovrà tempestivamente comunicare all’amministratore la cessione e l’accettazione del credito da parte del cessionario. Comunicazione che dovrà contenere il codice fiscale di chi cede, il codice fiscale di chi riceve il credito e l’ammontare massimo del credito ceduto per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni.

L’amministratore infine comunicherà al condomino il numero di protocollo telematico della trasmissione.

A presto.

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Danilo Torresi

2 pensieri su “ECOBONUS 110% Appartamento in Condominio: paga un condomino gli interventi – Risposta 499 del 2020”

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