SISMABONUS ACQUISTI 110% case antisismiche e garage: atto dopo il 31 dicembre 2021 come funziona


Cosa succede se l’atto di acquisto per il Sismabonus acquisti avviene dopo il 31 dicembre 2021? Come funziona l’agevolazione per gli acquirenti delle case antisismiche e relativi garage?


PANORAMICA

Il Sismabonus acquisti è l’agevolazione che ti spetta se acquisti un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato da un’impresa di costruzioni.

Le regole sono quelle del Sismabonus e l’impresa deve rispettare tutti gli adempimenti previsti. In aggiunta deve vendere l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori, altrimenti chi acquista non potrà fruire del bonus.

Le percentuali arrivano fino all’85% da calcolare sul prezzo di acquisto, fino a un tetto massimo di 96.000 euro.

Con il recente Decreto Rilancio l’aliquota è stata innalzata fino al 110%, con la possibilità anche di cedere o scontare il credito.
Il periodo della nuova detrazione, chiamata Superbonus, va dal 01 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, salvo proroghe.

Ora, l’impresa che pone il quesito nell’interpello 515 del 02 novembre 2020 solleva alcuni dubbi riguardanti le date di scadenza. Cioè se sono i lavori a dover essere terminati entro tale data o se anche l’atto dal Notaio dovrà essere stipulato entro il 2021.

Pone anche altri quesiti; uno interessante è quello relativo al garage e la moltiplicabilità del tetto massimo. Utile è anche quello sul bonus mobili e quello sulla possibilità di fruire dell’agevolazione anche per le società.

Ti descriverò nel dettaglio gli argomenti tra breve suddividendo il video in tre parti:

1) i quesiti posti;
2) panoramica della norma;
3) le risposte dell’Agenzia.

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) I QUESITI POSTI

Il soggetto che pone la domanda lo fa per conto di una società che ha acquistato un fabbricato in zona sismica 3.
Procederà poi a richiedere il Permesso di Costruire al Comune per demolire e ricostruire l’immobile e vendere le unità.

La ricostruzione avverrà con aumento di volume, rispettando tutti i criteri richiesti dal Sismabonus, così da dar modo agli acquirenti di beneficiare delle agevolazioni connesse all’acquisto di immobili antisismici.

La previsione del costruttore è di terminare i lavori entro il 31 dicembre 2021 – termine ultimo del Sismabonus, ma anche del Superbonus, salvo proroghe – e rivendere le unità immobiliari entro i 18 mesi successivi, quindi nel 2022.

Le domande sono quattro, le rielaboro appena.

a) è possibile usufruire del Sismabonus acquisti se le compravendite, che avverranno entro i 18 mesi dalla fine lavori, saranno dopo il 31 dicembre 2021?

b) è consentito l’aumento di volume?

c) l’agevolazione è applicabile anche al garage con un suo limite autonomo?

d) chi acquista può beneficiare anche del bonus mobili?

e) se l’acquirente è una società immobiliare, può beneficiare dell’agevolazione o vale solo per le persone fisiche?

2) PANORAMICA DELLA NORMA

Il Sismabonus acquisti è stato introdotto dal Decreto Legge 63 del 2013 [LINK], successivamente modificato negli anni. Si tratta di una detrazione spettante all’acquirente di un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente ristrutturato mediante demolizione ricostruzione.

Percentuale che può essere il 75% o l’85% del prezzo di compravendita – quello indicato nell’atto – e comunque calcolato su un tetto massimo di 96.000 euro.

La ristrutturazione deve avvenire con precisi criteri che riducono la classe di rischio sismico dell’edificio. Edificio che deve essere ubicato in una delle tre zone sismiche riconosciute, la 1 la 2 o la 3.

L’intervento può comportare anche un aumento volumetrico dove le norme urbanistiche lo consentono e gli immobili devono essere ceduti o venduti entro 18 mesi dalla fine lavori.

PER APPROFONDIRE:”SISMABONUS ACQUISTO CASA ANTISISMICA 2020: la detrazione sul prezzo dell’immobile ristrutturato

L’agevolazione è in sostanza il Sismabonus, dove però i beneficiari non sono i proprietari o chi esegue i lavori di ristrutturazione, ma gli acquirenti delle unità immobiliari.

Il periodo del Sismabonus (in questo caso il Sismabonus acquisti) vale per le spese sostenute tra il primo gennaio 2017 il 31 dicembre 2021.

il Super Sismabonus

il Decreto Rilancio, convertito nella Legge numero 77 del 17 luglio 2020, ha introdotto nuovi livelli di detrazione per alcuni specifici interventi.

Per le spese sostenute tra il 01 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, per interventi di efficientamento energetico e antisismici, puoi detrarre il 110% in 5 anni.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110% CHI NE HA DIRITTO? Condomini e Persone Fisiche – Circolare 24E Agenzia delle Entrate

Ulteriore novità introdotta dal Decreto di quest’estate riguarda la modalità di fruizione del credito maturato. Oltre che direttamente, detraendolo dalle tasse, puoi optare anche per lo sconto in fattura e la cessione del credito, anche alle banche.

Le opzioni di cessione e sconto sono il motore del Superbonus, ma anche delle precedenti agevolazioni visto che sono state estese praticamente a tutte.

Le modalità attuative sono indicate nei provvedimenti del 8 agosto 2020 e del successivo del 12 ottobre 2020 che ne ha modificato un po’ i contenuti.
PER APPROFONDIRE: “Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %”.

Il Superbonus 110% con la cessione e lo sconto sono applicabili anche alle spese per l’acquisto di case antisismiche – il Sismabonus acquisti di cui parliamo oggi.
Quindi se compri una casa antisismica, ristrutturata da un’impresa che l’ha demolita e ricostruita, puoi usufruire del 110% su 96.000 euro in 5 anni, oppure cedere il credito.

Adempimenti del Superbonus

Oltre agli adempimenti già previsti, per il Superbonus sono necessari ulteriori documenti.
– il “visto di conformità” rilasciato da un commercialista o da uno dei professionisti abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni. Visto che attesta l’accessibilità al Superbonus e necessario per le opzioni di cessione e sconto.
– l’altro documento sono le asseverazioni dei tecnici sul rispetto dei requisiti e la congruità delle spese, sia per gli interventi di efficientamento energetico che antisismici.

3) LE RISPOSTE DELL’AGENZIA

Riassunta la normativa che regola il Sismabonus e il recente Superbonus, andiamo a vedere punto per punto cosa risponde l’Agenzia delle Entrate.

a) per quanto riguarda la data dell’atto di stipula deve avvenire si entro 18 mesi dalla fine dei lavori, ma comunque entro il 31 dicembre 2021 – entro la data di scadenza del periodo dell’agevolazione. Perché il bonus si riferisce alle spese sostenute in quell’arco di tempo. Tutti i pagamenti effettuati dopo sono esclusi, almeno ad oggi fine novembre 2020 è ancora così.

b) sulla questione volumetrica l’Agenzia ammette gli aumenti per il Sismabonus acquisti. Nella risposta l’Agenzia precisa un ulteriore punto che ritengo importante: la qualificazione dell’opera (cioè se si tratta di ristrutturazione, restauro e risanamento o manutenzione straordinaria eccetera) spetta al Comune e deve poi risultare chiaro nel titolo abilitativo rilasciato. Questo perché ti ricordo che le nuove costruzioni sono escluse dai bonus casa. Gli interventi ammessi sono quelli per il recupero del patrimonio edilizio esistente.

c) passando al garage, si applica la stessa prassi di tutte le altre agevolazioni. Essendo una pertinenza dell’abitazione può godere dei bonus, ma sempre entro il limite unico di 96.000 euro, anche se è accatastato separatamente. Le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio si riferiscono alle abitazioni e alle loro pertinenze, unitariamente. Perciò se acquisti un’abitazione più il garage, devi considerare il tetto massimo nel costo totale di entrambi.

d) la quarta risposta riguarda il bonus mobili. Se acquisti con l’agevolazione Sismabonus acquisti hai diritto ad accedere anche al bonus mobili ed elettrodomestici, al pari degli altri interventi di ristrutturazione. Se vuoi approfondire puoi leggere l’articolo “BONUS MOBILI 2020: cosa comprende e come ottenere la detrazione

e) quinto e ultimo punto riguarda la possibilità o meno di accedere alle agevolazioni per acquisto di case antisismiche anche alle società. Per quanto riguarda il Sismabonus – e quindi anche il Sismabonus acquisti – può essere fruito anche dai titolari di reddito d’impresa oltre che dalle persone fisiche. Questo però vale per il Sismabonus già in vigore, quello al 75% e all’85%. Quando invece si parla di Superbonus 110% la situazione cambia, perché quest’ultimo vale solo per le persone fisiche e gli immobili residenziali.

A presto.

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Danilo Torresi

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