BONUS FACCIATE 2021: come funziona, cosa comprende e la cessione del credito


Come funziona e cosa comprende il “bonus facciate” 2021. Anche con le novità sulle asseverazioni e la cessione del credito.


PANORAMICA

Anche per il 2021 è possibile usufruire del “bonus facciate”, è il momento quindi di aggiornare la guida sull’agevolazione al 90% che risale oramai ad un anno fa.

Il contenuto per la maggior parte sarà identico al precedente. Tranne che per l’asseverazione in caso di interventi di efficienza energetica e per la cessione del credito o lo sconto in fattura, che tratterò più avanti.

Il “bonus facciate” è l’agevolazione che consente di recuperare il 90% delle spese sostenute, senza limiti massimi, per il recupero ed il restauro delle pareti verticali esterne degli edifici ubicati nelle zone A e B (come da Decreto Ministeriale 1444/1968).

Possono averne diritto sia i possessori (proprietari, nudi proprietari, usufruttuari…) che i detentori (locatari o comodatari) residenti e non residenti in Italia. Sia persone fisiche che imprese.

Gli interventi di recupero e restauro devono riguardare edifici esistenti di qualsiasi categoria catastale (anche strumentali), e devono interessare le parti opache delle facciate esterne. Solo le pareti verticali.

Possono essere lavori di consolidamento e rinnovamento, piuttosto che una semplice pulitura e tinteggiatura. Sono compresi anche i balconi, i fregi, gli ornamenti, le lattonerie, i parapetti, i cornicioni e la sistemazione delle parti impiantistiche insistenti sulle facciate.

Anche le spese correlate per le pratiche urbanistiche, spese professionali, ponteggi, IVA, bolli possono essere agevolate.

Se gli interventi influiscono dal punto di vista termico o riguardano una superficie dell’intonaco superiore al 10% di quella disperdente lorda complessiva dell’edificio, è necessario rispettare specifici valori di trasmittanza e gli adempimenti dell’ecobonus.

Suddividerò l’articolo in quattro parti:
1) quanto puoi detrarre
2) chi può usufruirne
3) gli interventi ammessi
4) gli adempimenti necessari

REMINDERS

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Per concludere i Reminders ricorda sempre che i miei contenuti sono consigli opinioni personali, che non sostituiscono lo studio specifico dei documenti e dello stato dei luoghi da parte di un professionista, sempre necessario in ogni caso.

1) QUANTO PUOI DETRARRE

Il “bonus facciate” è la detrazione dall’IRPEF e dall’IRES del credito maturato dalle spese inerenti agli interverventi di recupero e restauro delle facciate esterne degli edifici esistenti.

Come ti dicevo devono essere ubicati nelle zone A o B (o assimilabili) così come individuate nel Decreto Ministeriale 1444/1968.

La percentuale di detrazione è del 90% per le spese sostenute nel 2021 e il credito maturato va ripartito in 10 quote annuali. Non ha massimali né di spesa né di detrazione e grazie all’articolo 121 del Decreto Rilancio puoi usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Sconto in fattura che può essere applicato dai fornitori per una cifra non superiore al credito maturato sulle proprie prestazioni.
Significa che se il muratore ti fa lavori sulle facciate per 100.000 euro di spesa, ti può scontare al massimo 90.000 dalla propria fattura.

La cessione del credito invece può essere fatta anche verso soggetti diversi dai fornitori, comprese banche ed intermediari finanziari.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110% confronto offerte banche per la cessione del credito Ecobonus 2020 – 2021

Sia la cessione che lo sconto possono essere fatti anche in parte. Puoi decidere di cedere o scontare anche solo una quota e tenere la differenza da detrarre direttamente dalla tua capienza IRPEF.

2) CHI PUO’ USUFRUIRNE

I soggetti che possono accedere al “bonus facciate” sono sia le persone fisiche che i titolari di impresa. Residenti o non residenti in italia. Possessori o detentori.
Te li elenco:
– persone fisiche (privati, professionisti o titolari d’impresa);
– enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
– società semplici;
– associazioni tra professionisti;
– società di persone e capitali.

Anche i forfettari, o chi possiede l’immobile ma non ha reddito o IRPEF, può accedere all’agevolazione grazie alla possibilità di fruire dello sconto in fattura e della cessione del credito.

I soggetti che ti ho elencato possono accedere al bonus se hanno un titolo idoneo al momento dell’avvio dei lavori o quando viene sostenuta la prima spesa (se questa è antecedente all’avvio).

Titolo idoneo che consiste nel possedere l’immobile come: proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie.
Oppure detenere l’immobile con un contratto di locazione o di comodato regolarmente registrato.

Se sostengono la spesa sono ammessi alla detrazione anche i familiari conviventi o i conviventi di fatto. Convivenza che deve sussistere quando avvii i lavori o sostieni la prima spesa. Agevolazione che non deve necessariamente riguardare l’abitazione principale, ma anche altri immobili purché siano disponibili per la convivenza (non dati in affitto o comodato e non riguardanti immobili strumentali).

Sia per i familiari conviventi che per i locatari o comodatari c’è una dichiarazione utile per certificare le date. Modelli che potrai scaricare se ti iscriverai al sito.

Anche in caso di compromesso è possibile accedere all’agevolazione, così anche se i lavori li effettuerai in economia.

Gli immobili sui quali è ammesso il bonus possono essere di qualsiasi categoria catastale. Senza fare distinzioni tra residenziali, non residenziali, pertinenze, attività ecc.

3) GLI INTERVENTI AMMESSI

Passiamo ora a vedere quali sono gli interventi ammessi al 90%.
Come ti ho detto sono quelli di recupero e restauro delle facciate esterne del perimetro. Visibili da strada o suolo pubblico.

Significa che puoi ripulirle, tinteggiarle, recuperare le finiture. Non sono valide le spese per gli edifici in costruzione o quelli ristrutturati mediante demolizione e ricostruzione, anche se mantengono la stessa volumetria, forma, ubicazione e quindi inquadrabili con la lettera d) “ristrutturazione edilizia”.

Ti elenco nel dettaglio quali sono gli interventi ammissibili:
– pulitura e tinteggiatura esterna delle superfici opache verticali;
– interventi su balconi, ornamenti, fregi. Compreso il rifacimento della pavimentazione e il rinnovo dei parapetti;
– interventi sulla facciata che interessano dal punto di vista termico o su una superficie di intonaco superiore al 10% della totale disperdente lorda. Quindi se realizzi il cappotto o ripristini una certa superficie di intonaco puoi accedere al 90%, ma rispettando determinati indici;
– interventi sulle lattonerie e sulle parti impiantistiche da sistemare per il decoro urbano (limitatamente a quelle insistenti sulle parti opache delle facciate).

Gli interventi possono riguardare sia la facciata principale, che le altre del perimetro esterno.

Le facciate interne o quelle che danno su cortili sono escluse a meno che non siano visibili da strada o suolo di uso pubblico.
Così come sono escluse le opere di sostituzione degli infissi, portoni, cancelli, vetrate.

Possono essere incluse nel bonus anche le spese per le parcelle dei professionisti, l’acquisto di materiali, ponteggi, occupazione suolo pubblico, smaltimento materiali di risulta, IVA, bolli, diritti.

La zona dove è ubicato il fabbricato conta. Devono essere zone edificate (zone A o B).
Le A sono i centri storici o gli agglomerati avente carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale.
Le B sono le zone edificate diverse dalle A. Anche parzialmente edificate, cioè con una superficie coperta non inferiore ad 1/8 della superficie fondiaria e con una densità territoriale superiore a 1,5 mc/mq.

Quindi l’agevolazione deve riguardare edifici nei centri abitati. Puoi verificare la tua zona direttamente presso l’ufficio tecnico del Comune.

Nuove zone edificabili residenziali, commerciali o produttive e le zone agricole sono escluse.

Interventi che influiscono energeticamente

Come ho già accennato più volte nel corso dell’articolo, quando gli interventi non consistono nella sola pulitura e tinteggiatura esterna, ma influiscono dal punto di vista termico o riguardano il rifacimento dell’intonaco per una superficie superiore al 10% della superficie disperdente lorda, è necessario rispettare dei requisiti. Quelli del Decreto requisiti minimi del 26 giugno 2015 e i valori di trasmittanza iniziali e finali riportati nella tabella 1 dell’allegato E del recente Decreto requisiti 06 agosto 2020.
Cosa significa il 10% di intonaco della superficie disperdente lorda complessiva? Significa sommare tutte le superfici dell’involucro riscaldato disperdente – pareti esterne, verso terreni, verso locali non riscaldati, pavimenti, tetti, infissi. Facciamo ad esempio che il risultato sia 100mq, se la superficie di intonaco su cui si interviene è da 11 mq in su, allora vanno rispettate le regole che ti ho appena detto.

Inoltre devono essere rispettate le norme urbanistiche nazionali e locali, di efficienza energetica e di sicurezza degli impianti e nei luoghi di lavoro.
Significa che se ci sono delle difformità, o se non vengono presentate le pratiche necessarie o si violano le regole della sicurezza del decreto 81/2008 l’agevolazione salta.

4) GLI ADEMPIMENTI NECESSARI

Vediamo infine come vanno effettuati i pagamenti, quali adempimenti sono necessari e i documenti da conservare per il “bonus facciate”.

Le spese vanno pagate con bonifico parlante. Utilizzando le causali già predisposte per la ristrutturazione edilizia e per l’efficientamento energetico.

Va fatta la notifica preliminare alla ASL competente quando la normativa sulla sicurezza lo prevede.

PER APPROFONDIRE: “LA NOTIFICA PRELIMINARE per la Sicurezza nei Cantieri Edili: quando serve e cosa contiene

Devi conservare inoltre:
– le fatture e le ricevute dei bonifici;
– copia dei titoli abilitativi o, in mancanza, l’atto notorio che attesta la data di inizio lavori (modello che puoi scaricare se ti iscriverai al Sito);
– le ricevute dell’IMU (se dovuta);
– la delibera assembleare e la tabella millesimale in caso di interventi sulle parti comuni;
– sempre in caso di interventi sulle parti comuni l’amministratore rilascia una certificazione delle somme corrisposte e una dichiarazione di aver adempiuto a tutti gli obblighi di legge;
– la dichiarazione del proprietario che acconsente all’esecuzione delle opere nel caso che sia il detentore ad eseguire i lavori (anche questo puoi scaricarlo dal sito se ti iscriverai alla newsletter);

In caso di interventi che influiscono dal punto di vista energetico ci sono ulteriori adempimenti e documenti da conservare:
– è necessario trasmettere telematicamente all’ENEA la “scheda descrittiva dell’intervento”. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori o di collaudo. Va redatta da un tecnico abilitato.
– devi conservare l’originale della “scheda descrittiva” con il codice assegnato dall’ENEA al momento dell’invio.
– devi conservare la stampa dell’email inviata all’ENEA contenente il codice identificativo.
– è necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato. Asseverazione resa ai sensi del decreto requisiti del 06 agosto 2020 che attesta la rispondenza dei requisiti tecnici previsti e la congruità delle spese. Bisogna quindi allegare il computo metrico.
– devi conservare copia dell’APE (l’Attestato di Prestazione Energetica) per ogni singola unità.
– devi conservare la copia della relazione tecnica sul contenimento dei consumi energetici (ex legge 10).
– e le schede tecniche dei materiali e dei componenti impiegati.

A presto

 

grazie

Danilo Torresi

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39 pensieri su “BONUS FACCIATE 2021: come funziona, cosa comprende e la cessione del credito”

  1. Buonasera.
    Ho un quesito da porLe: sono unico proprietario di tre unità immobiliari funzionalmente indipendenti una delle quali e’ data in comodato d’uso gratuito, regolarmente formalizzato, a mia figlia.
    Tenendo conto che su due unità immobiliari eseguirò interventi di SB 110, sulla terza, in comodato d’uso, si possono fare i citati interventi agevolati di SB 110 a nome di mia figlia? In caso affermativo Lei potrà cedere il credito e/o farsi dare lo sconto in fattura o dovrà necessariamente pagare i lavori e portarsi in detrazione le spese in 5 anni…
    Grazie.

    1. Ciao Elio. L’agenzia permette di detrarre anche al comodatario come nel tuo caso. Può inoltre fruire della cessione e dello sconto.

  2. Sono anche io un geometra, quindi, permettimi di darti del tu.- Spero quanto prima di riuscire, con il tuo aiuto, ad avere delle risposte chiare ed esaustive, circa una questione relativa alla applicabilità del bonus 90%.- Grazie.-

  3. Buongiorno gent.mo geom. Danilo,
    vorrei porle un paio di quesiti riguardo il “Bonus facciate” ……
    Vorrei usufruire del bunus al 90% per ritinteggiare la mia casa singola ubicata in zona B.
    Dopo essermi documentato, sarei orientato a ritinteggiarla con le nuove pitture termiche definite “nanotecnologia”.
    a) per fare ciò devo avviare una pratica enea?
    b) qualora non fosse necessario inviare la scheda descrittiva all’ENEA, serve comunque la congruità prezzi rilasciata da un tecnico abilitato?
    Ringraziandola anticipatamente Le porgo cordiali saluti

    1. Ciao Alberto. È una valutazione che deve fare il tuo tecnico. Gli interventi che influiscono dal punto di vista termico vanno trasmetti all’ENEA, ma nel tuo caso specifico non so darti una risposta certa

  4. gent.mo geom.
    Vorrei chiederle un chiarimento:
    sto per ristrutturare una palazzina indipendente in Sardegna, in un centro storico, di due piani (piano terra e primo piano), con le agevolazioni del superbonus 110% (faremo cappotto e sostituzione della caldaia).
    La facciata principale, aggettante su un belvedere pedonale, al primo piano verrà demolita e ricostruita nel rispetto degli abachi regionali e per darle un decoro estetico/architettonico, in quanto attualmente è asimmetrica su due livelli, e vi sporgono due balconcini irregolari e asimmetrici veramente brutti che nulla hanno a che vedere con quanto previsto dagli abachi regionali, verranno sostituiti da un unico balconcino posto al centro della facciata. Al piano terra il progetto approvato prevede un unica porta finestra in linea con il balconcino sovrastante. La ringhiera del balcone e le inferriate saranno in ferro forgiato da artigiano locale. Quali di questi lavori possono essere agevolati con il bonus facciate?
    Grazie

  5. Buongiorno,
    sono proprietario al 100% di un appartamento sito in un condominio in zona B della mia città e devo far eseguire il rifacimento di un balcone aggettante di proprietà esclusiva del mio appartamento.
    In particolare i lavori consistono nella rimozione, impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone nonché nella rimozione e riparazione delle parti ammalorate del sotto-balcone e dei frontalini con successiva tinteggiatura.
    Il dubbio interpretativo del bonus facciate riguarda la possibilità di poter usufruire della detrazione fiscale del 90% (prevista per l’esecuzione di questi lavori) solo per il mio appartamento anche se non ci sono altri interventi da effettuare sulla facciata, ne condominiali, ne privati.
    Grazie se potrà chiarirmi le idee su questo punto!

  6. Lo stato legittimo delle parti comuni di un condominio oggetto di bonus facciate 90% dove non si interviene da un punto di vista termico deve essere sempre appurato all’atto della presentazione della domanda in comune?

    1. Ciao Sara. Anche se non enfatizzato come nel Superbonus, anche per gli altri bonus (e non solo quando ci sono agevolazioni) lo stato legittimo e/o la conformità è un requisito fondamentale

  7. per il bonus facciate la cessione può essere fatta anche tra privati ? mia figlia che farà l’intervento su immobile in condominio può cedere il credito al fratello NON convivente e proprietario di altro immobile in altro condominio ?

  8. Buongiorno, è possibile usufruire del bonus facciate essendo proprietario di un’abitazione al primo piano di un edificio, mentre il locale al piano terra che ha un altro proprietario non sarà interessato dai lavori?
    Grazie

  9. Buongiorno
    Non mi è chiaro quali siano, per la semplice tinteggiatura pari al 100% della superficie unitamente alla riparazione di fregi ed altro presenti sulle facciate, i requisiti da rispettare per ottenere il bonus facciate

    1. Ciao Massimiliano. La semplice tinteggiatura non richiedere particolari adempimenti rispetto a quelli che ho indicato nell’articolo

  10. Salve, ho letto non so quanti articoli sul bonus facciate ma non mi è ancora chiaro se oltre alla tinteggiatura rientra anche ad esempio la stesura del velo (essendo la casa solo intonacata) e la rimozione dell’intonaco nella balza per riportare alla luce la pietra. I 2 interventi coprono il 100% della facciata. Grazie

    1. Ciao Simonetta. Sono interventi che potenzialmente possono rientrare, però devi verificare con un tecnico se sono influenti dal punto di vista energetico perché nel caso devi rispettare i requisiti ecobonus

  11. Salve, dovremmo rifare facciata del condominio ambo i lati di cui affaccia su strada pubblica ed altra su cortile e quindi potrebbe darsi che lo spicconamento di intonaco e ripristino sia maggiore del 10%- Per questi motivi chiedo: è possibile suddividere il bonus in 90% per la sola facciata lato strada pubblica (ritinteggiatura, ripristino balconi, etc) e al 50% per il rifacimento intonaco (senza cappotto termico) lato strada pubblica e della facciata completa e balconi lato cortile ? Gli adempimenti burocratici e stato legittimo valgono per entrambe le detrazioni ? Grazie.

    1. Ciao Umberto. È una valutazione che va fatta conoscendo lo stato di fatto e la documentazione. Può risponderti il tecnico a cui vi affiderete.

  12. Salve, oltre ad essere Direttore Tecnico di una società, spesso mi capita di redigere il computo metrico estimativo per l’esecuzione di lavori con bonus. Nel caso specifico si tratta di un condominio per il quale mi viene chiesto (in parte) il Bonus facciata al 90%. come limite mi viene chiesto di far rientrare al 10% (superficie disperdente), la parte di ripresa degli intonaci e qui sorge un dubbio?
    SI può ripristinare l’intera superficie con: applicazione di doppia mano di rasante cementizio con rete a norma ETAG e successiva finitura con intonaco decorativo ai silicati ?

  13. Buonasera Danilo, sono un collega e volevo chiedere se per il bonus facciate con sconto del 90% relativo a tinteggiatura, ripristino balconi e ringhiere è obbligatorio rientrare nei prezziari Regionali e o DEI. Grazie

    1. Ciao Giovanni. Non c’è l’attestazione dei prezzi come per il Superbonus, ma è comunque buona norma rimanere nei prezzi di mercato

  14. Buongiorno
    Vorrei sapere se la zona d’intervento in cui è posto il fabbricato (A o B o zona ad esse assimilata) va asseverata e se si da chi?
    Grazie

  15. Sono progettista e DL per lavori di rifacimento facciate molto degradate di un condominio a Cagliari. In Sardegna si deve istruire una pratica tramite il portale SUAPE, ma nonostante varie richieste di pareri ed interpello ai tecnici, nessuno è stato in grado di dirmi dove trovo istruzioni in merito se …. Per accedere al Bonus facciate si deve fare una CILA per manutenzione Straordinaria o Ordinaria.
    (sembra che per lavori al 50% basti una comunicazione Inizio lavori in edilizia libera senza alcun titolo abilitativo… mentre per Bonus facciate serva CILA per manutenzione Straordinaria…)
    Saprebbe darmi indicazioni in merito.?
    Grazie mille…

    1. Ciao Marcello. Non posso darti una risposta precisa. Dipende dalle normative locali. A livello nazionale se si tratta di un intervento di manutenzione ordinaria potrebbe non servire, se invece si tratta di manutenzione straordinaria allora probabilmente servirà. Entrambi possono interessare il bonus facciate

  16. Buonasera Danilo. Una società è locataria di un immobile di proprietà del Comune. L’immobile è destinato a bene strumentale dell’attività e nel contratto la società si è impegnata a fare lavori di recupero edilizio. Nel peogetto sono previsti anche lavori che interesseranno la facciata. Tuttavia alcuni dipendenti del comune si hanno sollevato dubbi sulla possibilità di usufruire del bonus in quanto l’immobile sarebbe di proprietà pubblica. A mio modesto avviso la normativa non pone in proposito alcuna discriminante (diverso sarebbe se fosse il comune stesso ad effettuare i lavori). Lei cosa ne pensa?

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