SUPERBONUS 110% bed and breakfast: Ecobonus su immobile ad uso promiscuo


Si possono agevolare le spese Ecobonus al 110% per interventi su un’abitazione ad uso promiscuo? In quale misura?


PANORAMICA

Il Superbonus 110% del Decreto Rilancio è dedicato principalmente alle abitazioni. Gli immobili riferiti ad attività, o ad uso strumentale sono esclusi, tranne in particolari casi e per specifici interventi.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110%: Guida 2021 completa – come funziona e le novità

Per gli immobili invece utilizzati parzialmente come abitazione ed in parte per un’attività c’è possibilità comunque di accedere all’agevolazione al 50%.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un interpello dove il titolare di un immobile occasionalmente utilizzato come “Bed and Breakfast” a conduzione familiare, intende fare dei lavori di riqualificazione energetica.

Interventi energetici trainanti e trainati atti a migliorare le prestazioni dell’edificio, dal punto di vista dell’isolamento termico e del riscaldamento.

Anche se nel quesito non vengono specificati i lavori è facile intuire quali possano essere visto che il Superbonus mette dei paletti per poter accedere all’agevolazione, ma te lo riassumerò tra poco.

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L’ECOBONUS 110% COS’E’

Il Superbonus è stato introdotto dal Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020 (il Decreto Rilancio) poi modificato durante la conversione in Legge, la n. 77 del 17 luglio 2020.  Successivamente modificato ed integrato altre due volte dal Decreto Agosto e dalla Legge di Bilancio 2021.

Gli articoli 119 e 121 hanno portato due importanti novità nell’ambito delle agevolazioni:
1) l’aliquota del 110% per alcuni interventi;
2) la possibilità di cedere o scontare il credito per tutti i bonus;

Gli interventi agevolabili sono quelli di efficientamento energetico e antisismici.
I lavori di efficientamento energetico sono suddivisi in trainanti e trainati.

interventi trainanti e trainati

I trainanti sono di isolamento termico delle superfici opache dell’involucro riscaldato e di sostituzione dell’impianto di riscaldamento.

I trainati sono gli interventi Ecobonus che se eseguiti congiuntamente ad almeno uno dei trainanti, possono essere agevolati anch’essi al 110%.
Trainati possono essere anche l’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica delle auto elettriche.

Tutti insieme debbono conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. Classi energetiche che vanno certificate attraverso due APE, uno pre ed uno post intervento.

Ciascun intervento ha dei massimali di spesa e di detrazione ben distinti per i quali ti consiglio di leggere l’articolo che ti ho citato prima e gli altri che ho pubblicato.

il periodo valido

Le spese riconosciute nell’agevolazione, sono quelle sostenute tra il 01 luglio 2020 ed il 30 giugno 2022. Termine posticipato al 31 dicembre 2022 per i condomini che alla scadenza abbiano raggiunto almeno il 60% di stato di avanzamento.

La detrazione può essere fruita in 5 anni per le spese fino al 31 dicembre 2021 ed in 4 per quelle sostenute nel 2022.

cessione e sconto

Al posto di usufruire direttamente del credito nel periodo previsto detraendolo dalla propria capienza IRPEF puoi decidere di avvalerti dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Sconto in fattura che può essere applicato ai fornitori, cessione del credito che può essere fatta anche verso altri soggetti, comprese le banche e gli intermediari finanziari.

PER APPROFONDIRE: “SUPERBONUS 110% confronto offerte banche per la cessione del credito Ecobonus 2020 – 2021
Modello CESSIONE del CREDITO e sconto in fattura come funziona: Superbonus Ecobonus Sismabonus 110 %

i soggetti

possono accedere all’agevolazione solo determinati soggetti dei quali due in particolare ti potrebbero interessare da vicino:
1) i condomini;
2) le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa arti o professioni.

Nei primi, con la Legge di Bilancio 2021, sono stati inclusi anche gli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità distintamente accatastate, posseduti da persone fisiche.

I secondi sottolineano che il Superbonus è destinato al solo ambito privato e nello specifico alle abitazioni, così come ribadito dall’Agenzia delle circolari 24/E e 30/E del 2020.

gli immobili riconosciuti

Per quanto riguarda gli immobili appunto, gli interventi riconosciuti sono quelli su:
a) parti comuni di edifici residenziali in condominio;
b) gli edifici residenziali unifamiliari e le pertinenze;
c) le unità, sempre residenziali, funzionalmente indipendenti con almeno un accesso autonomo esterno e le pertinenze;
d) gli appartamenti e le relative pertinenze in condominio.

Per i primi tre possono essere eseguiti e riconosciuti sia gli interventi trainanti che quelli trainati, mentre per il quarto solo gli interventi trainati.Significa che il cappotto interno e la sostituzione della caldaia autonoma in appartamento non sono trainanti, ma possono essere agevolati al 110% solo come trainati.

Ulteriore limite riguarda il numero di immobili sui quali poter agevolare le spese energetiche al 110%. Possono essere al massimo due, ad esclusione delle parti comuni in condominio per le quali non c’è limite.

gli immobili promiscui

Quindi riassumendo, immobili residenziali privati e non riferiti ad attività, così come le parti comuni di condomini residenziali possono accedere al 110%, mentre negozi, laboratori, uffici o anche abitazioni che però sono strumentali ad imprese sono esclusi.

Gli immobili ad uso promiscuo – lo dice anche il nome – sono nel mezzo e come tali vengono trattati dall’Agenzia.
Nel caso esempio di oggi l’unità è destinata ad abitazione privata, ma anche a bed and breakfast. Ma può comunque rientrare nel Superbonus, anche se solo parzialmente.

La detrazione è ridotta al 50%, quindi andrà calcolata sul 50% delle spese sostenute.

Principio che vale per il B&B, ma per estensione anche ad altre forme di uso promiscuo come un’attività commerciali o studi.

A presto

grazie

Danilo Torresi

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