BONUS FACCIATE SOLO BALCONI, spese tecniche e interventi 2019 – SISMABONUS ACQUISTI e asseverazione

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Per il “bonus facciate” l’intervento sui soli balconi è riconosciuto? E per quanto riguarda i lavori iniziati nel 2019?


PANORAMICA

Oggi ti parlo di come sono considerate le spese accessorie del “bonus facciate”, se gli interventi sui soli balconi sono riconosciuti e se si possono detrarre le spese di lavori iniziati nel 2019.

Inoltre ti parlo del “sismabonus acquisti” e di un particolare caso di asseverazione tardiva.

Lo spunto ce lo da due risposte dell’Agenzia delle Entrate, la 191 e la 196 del 2020.

Dopo i Reminders suddividerò l’articolo in quattro parti:
1) panoramica sul “sismabonus acquisti”;
2) panoramica sul “bonus facciate”;
3) l’interpello del “sismabonus acquisti”;
4) l’interpello del “bonus facciate”.

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1) PANORAMICA SUL “SISMABONUS ACQUISTI”

Il “sismabonus acquisti” è quella particolare agevolazione che ti permette di detrarre fino all’85% sul prezzo di acquisto di un immobile, di un’abitazione.
Percentuale da calcolare su un tetto massimo di 96.000 euro per ogni unità.

È un’agevolazione che spetta all’acquirente e non a chi esegue i lavori.

L’immobile però deve risultare ristrutturato con precisi criteri antisismici.

L’intervento deve essere di demolizione e ricostruzione, anche con variazioni volumetriche.

L’immobile inoltre deve essere ubicato in una delle tre zone sismiche riconosciute: la 1 la 2 e la 3 e i lavori devono essere seguiti da un’impresa di costruzioni che dovrà poi vendere l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

I lavori devono comportare una riduzione della classe di rischio sismico –
almeno di una o due classi di rischio sismico – il che permette di accedere rispettivamente al 75% o all’85% su 96.000 euro da detrarre in cinque anni.

Il miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico è attestata dall’asseverazione fatta dal tecnico che ha progettato la struttura.

Se vuoi approfondire “SISMABONUS ACQUISTO CASA ANTISISMICA 2020: la detrazione sul prezzo dell’immobile ristrutturato

2) PANORAMICA SUL “BONUS FACCIATE”

Il “bonus facciate” è l’agevolazione fiscale che ti permette di detrarre il 90% in dieci anni delle spese sostenute per il recupero e restauro delle facciate esterne dell’edificio.

Non c’è un limite di spesa. Sono validi i lavori solo sulle pareti verticali esterne, del perimetro esterno, e solo per gli immobili ubicati nelle zone A e B o assimilabili.

Se vuoi approfondire “BONUS FACCIATE 2020: come funziona e quali requisiti per la detrazione

Le spese vanno pagate con bonifico parlante, con una delle due causali già
predisposte. O quella dell’ecobonus o quella dell’articolo 16-bis.

Qualora fosse possibile, è consigliabile indicare nella descrizione la Legge di
riferimento dei “bonus facciate”, la 160 del 2019.

Non tutti gli interventi sulla superficie della parete sono riconosciuti nel “bonus facciate”. Solo quelli relativi alle superfici opache, quindi no infissi, finestre, portoni e superfici vetrate. E solo sulle pareti verticali dell’involucro esterno, no tetti, no terazzi, no pavimentazione verso il suolo.

Sono escluse le facciate che danno verso luoghi chiusi, come ad esempio cortili interni non visibili dalla strada o da aree ad uso pubblico. A meno che questi siano visibili dall’esterno.

Sono invece compresi nel bonus: i balconi, cornicioni, le lattonerie, la sistemazione di tutti gli impianti che insistono sulle pareti esterne. Anche le spese correlate come i ponteggi, lo smaltimento del materiale di risulta, i bolli, l’IVA.

Se l’intervento interessa la sostituzione dell’intonaco per una superficie superiore al 10% dell’involucro disperdente lordo è necessario soddisfare anche i requisiti dell’ecobonus.

Se vuoi approfondire “ECOBONUS 2019 Le DETRAZIONI per il Risparmio Energetico sulla Casa (1 di 3)

3) L’INTERPELLO SUL “SISMABONUS ACQUISTI”

Vediamo per primo il caso sul “sismabonus acquisti” e l’asseverazione presentata in ritardo.

La risposta è la 196 del 2020. Una società di costruzioni ha acquistato un immobile nel 2019 (attenzione alle date) con l’intenzione di demolire e ricostruire per poi rivendere le abitazioni.

Nel 2017, dai proprietari precedenti era stato richiesto un “permesso di costruire” per demolizione ricostruzione che è stato approvato all’epoca, ma non rilasciato. Per il quale è stata effettuata la voltura a seguito della compravendita nel 2019 e ad oggi (2020) è in attesa delle integrazioni necessarie per il rilascio.

Il fabbricato è ubicato in zona sismica 3 e l’impresa vorrebbe usufruire del “sismabonus acquisti” visto che l’intervento è di demolizione e ricostruzione. Dando la possibilità ai futuri acquirenti di poter detrarre una buona cifra dal prezzo di acquisto.

Il dubbio però, lecito, sta nella regolarità del procedimento.

Il “sismabonus” e di conseguenza il “sismabonus acquisti” è stato esteso solo nel 2019 anche alle zone sismiche 2 e 3.
Per gli interventi precedenti, ma successivi comunque al 01 gennaio 2017, l’unica zona riconosciuta era la 1.

Pertanto l’asseverazione necessaria per accedere al “sismabonus” non è stata presentata visto che nel 2017, all’epoca del permesso, la zona era esclusa del bonus.

Se vuoi approfondire “Asseverazione del Tecnico Tardiva – Cosa succede al Sisma Bonus?

Il parere della società è di poter accedere comunque al “sismabonus acquisti”
presentando l’asseverazione ora, prima del rilascio del permesso.

LA RISPOSTA

Ti dico subito che anche l’Agenzia ritiene che i benefici fiscali possano essere fruiti. Quindi gli acquirenti delle unità immobiliari ristrutturate – demolite e ricostruite – dall’impresa e cedute entro 18 mesi dalla fine lavori potranno detrarre il 75% o l’85% su un tetto massimo di 96.000 euro sul prezzo di acquisto.
Anche se la procedura è avvenuta in modo anomalo, con l’asseverazione che non è stata presentata all’inizio, quando è stato depositato il “permesso di costruire” allo “sportello unico”.

C’è però un “ma”.

A mio parere questo non significa che tutte le asseverazioni tardive siano accettabili e diano accesso al “sismabonus”.

Nella risposta l’Agenzia consente l’accesso sì, ma sottolineando: “per le unità
immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3 le cui procedure siano iniziate dopo il 01 gennaio 2017, ma prima del 01 maggio 2019″.

Cioè prima dell’estensione del “sismabonus” anche alle zone sismiche 2 e 3.
Anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente al titolo abilitativo.

Che significa questo?
Che non è una concessione flat valida per tutti, ma solo per particolari casi (come quello dell’interpello di oggi) dove c’è un progetto approvato tra il 2017 e maggio del 2019, su un edificio ubicato in una delle zone sismiche allora non riconosciute (la 2 e la 3) e dove non era quindi applicabile il “sismabonus”. Alle quali è stata estesa l’applicabilità solo da maggio 2019.

Un’applicazione retroattiva, ma in via eccezionale, tanto che viene concesso addirittura di poter presentare l’asseverazione entro la data del rogito di compravendita, quindi ben oltre la data di fine lavori.

Ne ho parlato in uno dei recenti articoli ed in particolare nella parte finale di CESSIONE CUBATURA e diritti edificatori: DETRAZIONI per ricostruzione fabbricato su terreno agricolo.

4) L’INTERPELLO SUL “BONUS FACCIATE”

Passiamo ora all’altro interpello, il 191 del 2020, riguardante il “bonus facciate”. Per capire sempre meglio cosa è compreso e cosa no.

Chi ha posto la domanda è un Geometra che amministra dei condomìni.
Chiede se anche le spese accessorie, come ad esempio la direzione lavori o la
coordinazione per la sicurezza, sono comprese nel “bonus facciate” e quindi
agevolabili al 90%.

Chiede inoltre se sono riconosciute le spese per gli interventi quando questi riguardano solo i balconi (quindi escluse le facciate) e se anche per i lavori iniziati nel 2019 sono riconosciute le spese sostenute nel 2020.

LA RISPOSTA

Intanto c’è da dire che il “bonus facciate”, per quanto riguarda le modalità applicative, si rifà all’articolo 16-bis del TUIR – del testo unico delle imposte sui redditi. Quindi alle “classiche” detrazioni per ristrutturazione del 36%, oramai prorogate da tempo al 50%.

Il fine del “bonus facciate” è il decoro urbano. Quindi migliorare esteticamente gli edifici che si trovano in zone edificate. E lo fa attraverso l’incentivazione degli interventi di recupero e restauro delle facciate esterne.

Se si supera una certa percentuale di superficie di intervento (il 10%) all’ora incentiva anche quegli interventi di tipo energetico che rientrano nell’ambito dell’ecobonus. Quindi di contenimento dei consumi energetici.
Obbligando di fatto alla realizzazione di un cappotto.

Le spese come: parcelle per la direzione lavori o la coordinazione per la sicurezza, possono rientrare tra quelle agevolabili al 90%.

L’intervento può essere limitato ai soli balconi, senza dover per forza intervenire anche sulla parete verticale.

Sono inoltre ammissibili anche le spese sostenute nel 2020 per interventi che sono iniziati nel 2019.
La norma non circoscrive l’applicazione del “bonus facciate” alla data di avvio, ma parla di spese documentate.
Paghi le fatture nel 2020, puoi detrarre col “bonus facciate” anche interventi precedenti.

Interessante è la precisazione per quanto riguarda i condomìni. Non conta la data di versamento della quota condominiale, purché versata prima della dichiarazione dei redditi relativi al 2020, conta la data di pagamento da parte del condominio.

Facciamo un esempio seguendo quello fatto nell’interpello: dei lavori pagati dall’amministratore nel 2020 le cui quote da parte dei condomini sono state versate nel 2019, 2020, 2021, sono tutte valide.

Viceversa, una spesa sostenuta dal condominio – quindi pagata dall’amministratore o dal condomino incaricato nel 2019 – con quote versate dai condomini nel 2020 e nel 2021 sono escluse.

A presto.

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Danilo Torresi

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