CESSIONE CUBATURA e diritti edificatori: DETRAZIONI per ricostruzione fabbricato su terreno agricolo


È possibile usufruire delle detrazioni connesse al Sismabonus per la ricostruzione di un fabbricato da un terreno agricolo di una proprietà ad uno di un’altra? È consentita la ristrutturazione e lo spostamento con la cessione della cubatura o dei diritti edificatori?


PANORAMICA

Tutti parlano di ecobonus, superecobonus e 110%. Il povero Sismabonus però passa
sempre in secondo piano, anche se per alcuni fabbricati è la soluzione migliore. È il tipo di detrazione connessa alla tipologia di intervento più vantaggiosa.

Pochi ne hanno capito le reali potenzialità, sia in termini economici, che in termini di sicurezza, durante e dopo l’intervento.

Per tutti quegli edifici staticamente precari il vantaggio della demolizione ricostruzione sfruttando il sismabonus è indubbio. Non contando che puoi
contemporaneamente agevolare le spese con l’ecobonus.
E se le regole del 110% del nuovo Decreto dovessero rimanere tali, potranno essere cedute o scontate anche le detrazioni già in vigore.

PER APPROFONDIRE: “COME FUNZIONA IL SUPERBONUS 110%: quali interventi sono detraibili col nuovo Ecobonus

L’argomento di oggi riguarda il Sismabonus, ma applicato ad un caso particolare. Lo spunto ce lo da la risposta 194 del 2020 dell’Agenzia delle Entrate e riguarda la ricostruzione di un fabbricato in zona agricola, usando la cubatura di un’altra proprietà.

Non ti sto parlando di un’operazione illecita, ma della consapevole cessione dei diritti edificatori.

Costruire nuove abitazioni in campagna è sostanzialmente vietato, tranne in particolari casi. La soluzione è avere già un volume edificato e/o autorizzato, sul terreno.

Nel caso tu fossi in possesso o stessi per acquistare un terreno libero, la soluzione potrebbe essere quella di acquisire una cubatura di un’altra proprietà vicina.

Fatte salve tutte distanze minime da rispettare e gli eventuali vincoli che potrebbero pregiudicare la costruzione dell’edificio – quindi realizzabile dal punto di vista urbanistico – puoi acquisire i diritti edificatori di un edificio di un’altra proprietà, demolirlo e ricostruire la sagoma sul tuo terreno.

Dopo i reminders entriamo nei particolari, supportati dalla risposta
dell’Agenzia. Suddividerò il video nei seguenti capitoli:
1)in cosa consiste la cessione della cubatura;
2)il sismabonus per demolizione ricostruzione;
3)la risposta dell’Agenzia sulla detrazione.

L’ultimo punto è davvero interessante in relazione al caso particolare, alla tempistica di presentazione dell’asseverazione e di come vengono considerate più unità con o senza pertinenza. Farò inoltre alcune considerazioni personali.

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Infine ti ricordo che i contenuti che pubblico sono a scopo informativo. Valgono in via generale perché ogni caso andrebbe sempre valutato singolarmente.

1) IN COSA CONSISTE LA CESSIONE DELLA CUBATURA

Il quesito della risposta 194 è un esempio perfetto per capire cosa significa cedere o acquisire la cubatura.

Chi pone la domanda ha acquistato un terreno senza fabbricati sopra – un terreno agricolo. Inoltre ha anche acquistato i diritti edificatori derivanti dalla demolizione di due unità ubicate nel terreno confinante.

La volontà è quella di spostare il volume esistente per costruire un’abitazione
sul terreno appena acquistato.
La compravendita è avvenuta il 10 maggio 2018 con la quale ha acquisito il terreno e il volume di una rimessa C/6 e una porzione di abitazione A/3.
Il 13 luglio 2018 ha ottenuto rilascio del Permesso di Costruire per “ristrutturazione ricostruttiva di volume esistente da destinarsi ad abitazione”.
Intervento senza aumento di volume, ma con modifica di sagoma e ubicazione.

Successivamente al rilascio del permesso è stata integrata l’asseverazione del tecnico che attesta la riduzione di due classi di rischio sismico, e che consente (consentirebbe) l’accesso al Sismabonus.

L’intervento di demolizione e ricostruzione senza aumento di volume è tra quelli considerati “ristrutturazione edilizia”, che potenzialmente consentono l’accesso ai benefici delle agevolazioni fiscali del bonus casa.

All’Agenzia è stato chiesto:
1)chiarimenti sulla detrazione spettante e sui limiti di spesa massimi;
2)quali dati inserire nella dichiarazione dei redditi.

2) IL SISMABONUS PER DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

Due numeri per dare i riferimenti di legge per chi vuole approfondire.
L’articolo 16 bis comma 1 lettera i) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), regola la detrazione IRPEF per le opere di messa in sicurezza statica e misure antisismiche sulle parti strutturali degli edifici esistenti.

Con la Legge di conversione numero 90 del 3 agosto 2013 relativa al Decreto numero 63 è stato introdotto, integrato e modificato ciò che nel tempo è diventato poi il Sismabonus.

Per gli interventi antisismici eseguiti dal 01 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, su edifici esistenti di tipo abitativo o per attività produttive ubicati nelle zone sismiche 1, 2 o 3, spetta una detrazione del 50% sul tetto massimo di 96.000 euro da fruire in 5 anni, per ogni unità immobiliare.

Se gli interventi comportano una riduzione del rischio sismico di una o due classi di rischio inferiori, allora la percentuale sale:
-al 70% – 75 in caso di parti comuni – quando la riduzione è di una classe.
-all’80% – 85 se si tratta di parti comuni – quando la riduzione è di due classi di rischio inferiori.

Se vuoi approfondire: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

Come ripete l’Agenzia nella risposta, il Sismabonus non riguarda una nuova categoria di interventi, si tratta sempre di recupero del patrimonio edilizio – che genericamente chiamiamo di ristrutturazione.

Quando le opere interessano determinati elementi dell’edificio (la parte strutturale) e si conseguono determinati indici (il passaggio alle classi di rischio inferiori) all’ora consentono percentuali di detrazioni maggiori (70%-75% 80%-85%).

La “ristrutturazione edilizia” per demolizione ricostruzione senza aumento volumetrico è tra gli interventi riconosciuti e più efficaci. Realizzi un nuovo edificio con tutte le caratteristiche di sicurezza antisismiche e di prestazione energetica attuali, pur mantenendo la tipologia di intervento “ristrutturazione edilizia”.

Non è consentito l’aumento volumetrico, tranne quello necessario dal punto di vista tecnico per l’adeguamento alla normativa. È però consentita la modifica della sagoma e dell’ubicazione.

Quindi puoi spostare il volume e vedremo più avanti se anche la cessione dei diritti di cubatura può rientrare nelle detrazioni.

PER APRROFONDIRE: “SISMA BONUS 2019 – SPOSTARE e AMPLIARE il Fabbricato, è possibile detrarre?

Per attestare il passaggio alle classi di rischio inferiori è necessaria un’asseverazione da parte del tecnico progettista strutturale, nella quale viene riportata la classe di rischio prima e quella conseguibile dopo gli interventi.

Asseverazione da produrre tempestivamente insieme al titolo edilizio. Quanto tempestivamente te lo dirò più avanti in base alla risposta dell’Agenzia delle Entrate.

I soggetti che possono detrarre sono coloro che sostengono la spesa e che possiedono o detengono l’immobile in base a un titolo idoneo – ad esempio proprietà o affitto.

3) LA RISPOSTA DELL’AGENZIA SULLA DETRAZIONE

Passiamo infine a vedere cosa ne pensa l’Agenzia delle Entrate a proposito di:
-cessione dei diritti edificatori e spostamento dell’immobile;
-asseverazione e tempistiche del sismabonus;
-più unità autonome e pertinenziali.
E facciamo alcune considerazioni.

Cessione dei diritti edificatori

La cessione di cubatura – nel nostro caso la cessione dei diritti di rilocalizzazione di un edificio tra privati – equivale e produce effetti analoghi al trasferimento di diritti reali, come la proprietà, la nuda proprietà o usufrutto.

È necessario che la cessione avvenga attraverso un atto notarile, dove il proprietario del fabbricato trasferisce all’acquirente tutta o parte della cubatura a disposizione.

Il soggetto che ha posto il quesito, avendo acquisito i diritti edificatori, ha diritto secondo la risposta, alla detrazione sulle spese per la ricostruzione dell’edificio sul proprio terreno.

Asseverazione e tempistiche del Sismabonus

Attenzione però alla precisazione che fa l’Agenzia a proposito del Sismabonus. Come ti ho accennato poco fa e come ho detto in diversi altri articoli che ho fatto sull’argomento, la tempistica di presentazione dell’asseverazione che attesta il passaggio alle classi di rischio inferiori è fondamentale.
Fondamentale per accedere ai maggiori benefici del Sismabonus.

Nella risposta l’Agenzia, probabilmente dopo uno studio della documentazione che gli è stata fornita, pone l’attenzione sulle date relative al Permesso di Costruire.
In data 26 luglio 2018 è stata presentata la comunicazione di inizio lavori relativa al Permesso di Costruire rilasciato il 13 luglio 2018.
Comunicazione di inizio lavori successivamente integrata il 26 aprile 2019 (nove mesi dopo) con un nuovo inizio lavori per le parti strutturali.
Solo in quest’ultima è stata allegata l’asseverazione.

Ora prova a seguirmi attentamente perché secondo me questo è un punto cruciale.

Il progettista strutturale deve asseverare la classe di rischio prima e dopo l’intervento.
L’asseverazione deve essere presentata – insieme al calcolo strutturale – contestualmente al titolo edilizio urbanistico (così risponde l’Agenzia nell’interpello di oggi).
Se presentata in ritardo pregiudica l’accesso alla detrazione.

Nel quesito di oggi l’Agenzia esclude la possibilità di accesso al Sismabonus, mentre consente di agevolare le spese per il 50% su un tetto massimo di 96.000 euro in 10 anni. Quindi ritiene che la prassi di presentazione non sia stata nelle tempistiche corrette.

Da qui faccio un ragionamento tutto mio perché ancora non mi è chiaro qualcosa.

Il recente DM 24 del 2020, che ha modificato il DM 58 del 2017, al comma 3 dell’articolo 3 in relazione all’asseverazione recita:

“conformemente alle disposizioni regionali il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività o alla richiesta di Permesso di Costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente – di cui all’articolo 5 del citato decreto del presidente della repubblica numero 380 del 2001, – per i
successivi adempimenti. Tempestivamente e comunque prima dell’inizio lavori”.

A differenza del Decreto del 2017 è stato inserito anche il Permesso di Costruire tra i titoli riconosciuti (nel precedente si parlava solo di SCIA), inoltre è stata inserita quella dicitura particolare “e comunque prima dell’inizio lavori”.
Quindi se l’asseverazione viene presentata dopo l’inizio lavori si perde il beneficio, mentre c’è la certezza che non farà perdere la detrazione trasmetterla insieme al calcolo strutturale al momento della presentazione allo
sportello unico della pratica urbanistica.

Le domande che mi sorgono a questo punto sono diverse:
-perché nella risposta l’Agenzia ha dato parere negativo?
-forse perché non è stata presentata all’inizio l’asseverazione?
-o magari perché è stata presentata al momento della comunicazione dell’inizio lavori?
-oppure perché formalmente era già stato dato inizio lavori nel 2018 e l’asseverazione è stata presentata solo con l’integrazione 2019?
-nella risposta l’Agenzia ha dimenticato di considerare le modifiche apportate un nuovo Decreto del 2020?
-conta o no se i lavori non sono realmente iniziati?
-vale quindi la data formalmente comunicata al Comune oltre la quale viene ritenuta “asseverazione tardiva”?

Forse quest’ultimo punto è il più plausibile visto l’iter di modifica che è avvenuto nel tempo. Inizialmente menzionata solo la SCIA, che equivale ad un inizio lavori. Di conseguenza il deposito del calcolo strutturale e dell’asseverazione non può che avvenire contestualmente alla presentazione del titolo allo sportello unico.
Con la recente modifica, con la quale è stato inserito il Permesso di Costruire tra i titoli riconosciuti, che ha un diverso iter di approvazione e necessita di una comunicazione ad hoc di inizio lavori, è stata aggiunta la dicitura “e comunque prima dell’inizio lavori”.

È una mia valutazione personale e fino a quando non avrò/troverò delle risposte certe da parte degli enti, il mio consiglio è di non rischiare e di presentare tutto all’inizio, per quanto possibile.

Più unità autonome o pertinenziali

Cambiando argomento, ma rimanendo sempre sulla risposta, come vengono considerate le due unità in relazione ai tetti massimi di spesa?

In uno dei recenti articoli che ho pubblicato “AGEVOLAZIONI RECUPERO RUDERE: detrazione per ristrutturazione fabbricato diruto unità collabente” ho parlato delle regole per accedere alle agevolazioni per la ricostruzione di un rudere. Ritengo sia molto affine all’argomento oggi.
Nel contenuto parlo anche della questione “più unità funzionalmente autonome”.

Più subalterni che equivalgono a più tetti massimi di spesa, oltre che ai maggiori benefici solitamente associati agli interventi sulle parti comuni.
Il numero di unità valide sono quelle esistenti prima dei lavori, non contano
accorpamenti o frazionamenti avvenuti dopo l’intervento.

Il caso dell’interpello di oggi riguarda l’accorpamento dei volumi di due unità,
un A/3 e un C/6, un’abitazione e una rimessa.
L’Agenzia suggerisce di porre attenzione all’eventuale pertinenzialità dell’una rispetto all’altra, del C/6 rispetto all’A/3.

Perché? Perché in caso di pertinenze, anche se accatastate separatamente, viene tutto considerato come un’unica unità dal punto di vista fiscale. Quindi con un solo tetto massimo di 96.000 euro e senza le parti comuni che determinerebbero detrazioni maggiori.

Quali sono le pertinenze? In genere sono C/2 C/6 e C7 – depositi, rimesse e tettoie.

Come valutare la pertinenzialità? Prima di tutto dai documenti.
Se risulta nei titoli abilitativi o negli atti di compravendita.

E se non risulta da nessuna parte? Prova a verificare come sono state pagate le imposte finora. È un’ottima prova a mio parere che determina se un annesso è e viene usato come una pertinenza.

Il succo della risposta dell’Agenzia a riguardo è: fai attenzione che gli annessi non siano pertinenze, altrimenti non si concretizza la situazione di più unita funzionalmente autonome, quindi niente più tetti massimi di spesa, niente parti comuni e niente detrazioni maggiori connesse a questo.

Cosa inserire nella dichiarazione dei redditi

Per quanto riguarda il quesito su cosa inserire nella dichiarazione dei redditi, visto che il fabbricato precedente insisteva su un’altra proprietà, vanno indicati i dati catastali degli immobili demoliti e i codici fiscali dei proprietari che hanno ceduto i diritti.

A presto.

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Danilo Torresi

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