DETRAZIONI per RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DELLE PARTI COMUNI DEGLI EDIFICI: Ecobonus ed ENEA

Ultimo Aggiornamento:


Quali sono i requisiti necessari all’ENEA per l’Ecobonus e la riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici?

PANORAMICA

L’Ecobonus è (tra le agevolazioni fiscali) il più complesso, sia da comprendere, che per quanto riguarda la documentazione necessaria per accedere.

Uno dei modi per cercare di capire meglio è ritornarci sopra più volte, e spezzettare l’argomento molto ampio in sottocategorie.

Quello che voglio fare in questo articolo, con l’aiuto del vademecum dell’ENEA del 2019, è proprio questo.
Vedere cosa richiede l’ENEA e quali sono i requisiti per detrarre gli interventi per il miglioramento energetico dell’edificio.

In particolare oggi ti parlerò della riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Se non abiti in condominio o se non sei un amministratore non scappare subito, perché come ho già detto in un precedente articolo “Quando Ecobonus e Sismabonus sono CUMULABILI? Anche senza Condominio?”, l’Agenzia ha un’idea molto ampia quando si parla di parti comuni nei condomini.

In realtà con la risposta 293 del 2019 (che tratto nell’articolo che ti ho appena citato) chiarisce che ai fini delle detrazioni, è sufficiente che il fabbricato sia composto da più unità autonome.
A prescindere che ci siano più proprietari, o che ci sia un’effettiva costituzione di un condominio con codice fiscale e tutto il resto.

Se sei proprietario di un edificio con più unità, ad esempio un appartamento e un garage, o un appartamento e un deposito, o addirittura solo un deposito e un garage, (come nell’esempio dell’interpello che ti ho appena detto) sussiste già la situazione di presenza di parti comuni (fondazioni, tetto, facciate).
Quindi con la possibilità di accedere alle detrazioni maggiorate concesse dall’Ecobonus, e anche dal Sismabonus.

In attesa perciò delle linee guida e dei chiarimenti da parte dell’Agenzia per il 2020, ti consiglio di leggere gli articoli che ho pubblicato nel 2019.

In questo ti parlerò delle detrazioni per la riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici e strutturerò l’articolo suddividendolo nei seguenti capitoli:

1) gli interventi e le percentuali;
2) chi può accedere ai bonus (una vista molto veloce);
3) quali edifici sono riconosciuti;
4) i requisiti per gli interventi;
5) la documentazione necessaria, per l’ENEA e da conservare.

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1) GLI INTERVENTI E LE PERCENTUALI

Tornando a noi e all’argomento di oggi, la riqualificazione energetica sulle parti comuni sarà valida fino al 31 dicembre 2021, suddivisa in quattro percentuali in base al tipo di intervento, 70% 75% 80% 85% così suddivisi:

A) Gli interventi sugli involucri superiori al 25% della superficie disperdente lorda, in questo caso la percentuale di detrazione è il 70%;

B) gli stessi interventi del punto A, ma che migliorano la prestazione energetica, sia invernale che estiva, conseguendo almeno la “qualità media”.

Puoi trovare le info nelle tabelle dell’allegato 1 del DM del 26 giugno 2015.

Per questo tipo di interventi la percentuale sale al 75%;

C) se contestualmente a uno dei due interventi precedenti, esegui lavori che comportano il passaggio ad una classe di rischio inferiore dal punto di vista sismico, la percentuale è l’80%;

D) come nel punto precedente, ma conseguendo un passaggio a due classi di rischio inferiori, si passa alla percentuale dell’85%.

Tutte le percentuali vanno calcolate sulle spese sostenute, fino al raggiungimento di un tetto massimo:

per i punti A e B devono essere calcolate su un tetto massimo di 40.000 euro, da moltiplicare per il numero delle unità di cui è composto l’edificio;

per gli interventi dei punti C e D, le rispettive percentuali vanno invece calcolate su un tetto massimo di 136.000 euro, sempre da moltiplicare per il numero delle unità di cui è composto il fabbricato.

Le unità che fanno fede sono quelle esistenti prima dell’intervento.
Come tutti i bonus casa devono essere “recupero del patrimonio edilizio esistente” e non nuova costruzione.

2) CHI PUO’ ACCEDERE AI BONUS?

Chi può accedere alle agevolazioni?
Tutti i contribuenti che sostengono la spesa o chiunque vanti un diritto reale sull’immobile, ad esempio i proprietari, nudi proprietari, usufruttuari eccetera.

Se vuoi approfondire i soggetti che possono usufruire leggi l’articolo “ECOBONUS 2019 Le DETRAZIONI per il Risparmio Energetico sulla Casa (1 di 3)

Ciò che conta è che le spese siano state pagate con bonifico parlante.

3) QUALI EDIFICI SONO RICONOSCIUTI?

Quali sono gli edifici sui quali possono essere applicati i vantaggi fiscali?

Il requisito base è che al momento della richiesta l’edificio sia “esistente”.

Cosa si intende per esistente?

Lo spiego bene nell’articolo sulle regole dell’Ecobonus “ECOBONUS 2019 le REGOLE e gli ADEMPIMENTI per il Risparmio Energetico sulla Casa (3 di 3), ma te lo riassumo anche qui.

Per “esistente” si intende, o meglio l’Agenzia intende, che deve essere accatastato (e aggiungo io, anche conforme dal punto di vista urbanistico) e deve essere in regola con il pagamento dei tributi.

Sono riconosciuti anche quei fabbricati, quelle unità, con categorie fittizie, accatastati come F2 (unità collabente), ma non gli F3 (unità in corso di costruzione) che si riferiscono, o meglio dovrebbero riferirsi, ad edifici di nuova costruzione.

Come parere personale e tecnico, aggiungerei anche le categorie mai citate F4 tra quelle autorizzabili, perché si riferiscono ad unità in corso di definizione (già esistenti).

Se vuoi approfondire: “Come riconoscere le DIFFERENZE tra le CATEGORIE Catastali F2 F3 F4

Secondo requisito, è che l’edificio deve essere già dotato di un impianto termico.
Sempre nell’ottica di incentivare gli interventi sul patrimonio esistente.

Perciò fai attenzione in caso di categoria F che ci sia effettivamente un vecchio impianto.

Ovviamente oltre a questi requisiti devi essere sicuro che ci siano delle parti comuni, cioè che l’edificio sia costituito almeno da due unità funzionalmente autonome.

Discorso che si riallaccia a quello che ti ho fatto nella panoramica iniziale e alla risposta 293 del 2019 dell’Agenzia delle Entrate.

4) I REQUISITI DEGLI INTERVENTI

Passiamo adesso a vedere i requisiti tecnici specifici, per poter rientrare nelle percentuali di detrazione maggiori che ti ho detto all’inizio.

-Gli interventi devono riguardare una superficie disperdente maggiore del 25% del totale.

-Devono essere una sostituzione o una modifica, non una nuova realizzazione o un ampliamento.

-I valori delle trasmittanze, dei vecchi e dei nuovi elementi della struttura, devono essere rispettivamente superiori e inferiori ai limiti riportati nella tabella 2 dell’allegato B del decreto del 26 gennaio 2010.

-Se contestuali ai lavori, sono compresi anche la sostituzione degli infissi e l’installazione delle schermature solari.

-Per gli interventi alla voce B, l’involucro dell’intero edificio deve avere una “qualità bassa” prima dell’intervento e conseguire almeno una “qualità media” dopo i lavori. In base alle tabelle 3 e 4 del Decreto del 26 giugno 2015.

-Per gli interventi C e D, cioè quelli che interessano anche la parte sismica dell’edificio, l’immobile deve essere ubicato in una delle tre zone sismiche riconosciute, la 1, la 2 e la 3. Deve esserci inoltre una riduzione di una o due classi di rischio, come riportato nel recente DM 24 del 09 gennaio 2020.

Se vuoi approfondire: “SISMABONUS con PERMESSO DI COSTRUIRE o SCIA: nuove regole e come funziona per la detrazione 2020

-Devono rispettare, in ultimo, le normative sia nazionali che quelle locali in materia di sicurezza ed energia.

5) LA DOCUMENTAZIONE NECESSARIA (per l’ENEA e da conservare)

Rispettati i requisiti vediamo quali sono i documenti necessari, oltre alle eventuali autorizzazioni comunali (i titoli abilitativi quali SCIA o “Permesso di Costruire”).

La trasmissione all’ENEA.

Entro 90 giorni dalla fine lavori, o dal momento del collaudo delle opere, deve essere trasmessa all’ENEA la “scheda descrittiva dell’intervento”.

Può essere fatto esclusivamente online, attraverso il portale dedicato specifico per ogni anno.

Inoltre deve essere redatta e sottoscritta da un tecnico abilitato.

La documentazione cartacea che devi conservare.

Fatta la comunicazione, tra la documentazione che devi conservare trova particolare rilievo l’asseverazione del tecnico.

Asseverazione che in alcuni casi può essere sostituita da una dichiarazione di conformità del Direttore Lavori, ma in tutti i restanti deve contenere:

-che l’intervento riguarda una superficie maggiore del 25% del totale di quella disperdente e che è stato effettuato effettivamente sulle parti comuni;

-i valori e le verifiche delle trasmittanze sia sulle nuove che sulle vecchie strutture, sulla base dei limiti nella tabella 2 del decreto del 26 gennaio 2010

-deve contenere inoltre i valori della prestazione totale delle schermature solari (se installate);

-solo per gli interventi B, la dichiarazione che l’involucro ha “qualità bassa” prima dell’intervento e raggiunga almeno “qualità media” dopo i lavori, sia invernale che estiva, riferendosi alle tabelle 3 e 4 del Decreto del 26 giugno 2015;

-per gli interventi C e D (dove si interviene anche dal punto di vista antisismico) si deve attestare che i lavori comporteranno il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori.

Tutto questo contenuto deve essere nella o nelle asseverazioni del tecnico.
Oltre questo devi conservare:

-la dichiarazione che gli interventi rispettano sia le normative nazionali e quelle locali in materia di sicurezza energia;

-per gli interventi B, copia degli attestati di prestazione energetica (APE) dell’intero edificio, redatti esclusivamente per le detrazioni, sia ante che post operam;

-copia degli APE delle singole unità immobiliari per le quali si richiede l’agevolazione;

-copia delle relazioni sul contenimento del consumo energetico (ex legge 10);

-originale della “scheda descrittiva dell’intervento”, quella che è stata trasmessa online all’ENEA, firmata in originale dal tecnico;

-le schede e i materiali dei componenti utilizzati e installati.

Inoltre devi conservare:

-le fatture;

-la delibera assembleare e la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali (questo solo se un condominio).
In caso di condominio minimo, o di un’abitazione con più unità senza condominio costituito, non saranno producibili;

-le ricevute dei bonifici parlanti, con le specifiche e i contenuti necessari. Se vuoi approfondire leggi: “CAUSALE BONIFICO RISTRUTTURAZIONE: come fare il bonifico parlante”;

-la ricevuta con il codice dell’invio telematico all’ENEA.

CONCLUSIONI

In conclusione e per riassumere, questo è quanto chiede la normativa per poter detrarre la riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici:

a) l’edificio e gli interventi devono rispettare dei requisiti specifici;
b) deve essere fatta la comunicazione all’ENEA;
c) devono essere prodotte e conservate le asseverazioni e le relazioni per degli interventi.

In questo modo potrai detrarre le spese dei lavori, comprensive anche di quelle strettamente funzionali e accessorie (come ad esempio i ponteggi metallici).

Potrai inoltre detrarre le parcelle professionali per le varie pratiche e la documentazione necessaria.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

8 pensieri su “DETRAZIONI per RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DELLE PARTI COMUNI DEGLI EDIFICI: Ecobonus ed ENEA”

  1. Descrizione completa e chiara. Ti richiedo un chiarimento sulle spese accessorie e funzionali relative alla parte di intervento relativa al miglioramento sismico.
    Nel mio caso su un condominio minimo per adeguare l’edificio e incrementare di 2 classi la risposta sismica dell’edificio la relazione tecnica depositata al genio civile riporta sull’ultimo piano dell’edificio in muratura portante in pietra in precedenza con un interpiano di circa 5 metri, di inserire un soppalco intermedio in legno che lavorando a piastra incateni i pannelli murari in precedenza eccessivamente alti e migliori la risposta scatolare di tutta la struttura. Questo comporta di fatto la completa demolizione interna delle divisioni che a questo punto vengono ricostruite in modo diverso dalla precedente disposizione interna. In questo caso ritengo che anche i lavori interni di ricostruzione e di rifinitura debbano essere considerati funzionali al miglioramento sismico. Quale è la tua opinione?

    1. ciao Gerri. Dalla tua descrizione risulta chiaro che le demolizioni (e quindi il successivo rifacimento) interne sono necessarie per le opere, quindi inseribili nell’ammontare totale della detrazione.

  2. Buongiorno Danilo, forse sei l’unico professionista in Italia che conosce così bene il dominio della fiscalità applicata al settore edile. Complimenti. Vorrei venire di persona per una consulenza; provo tuttavia ad anticipare il quesito… Villetta bifamiliare; ho acquistato il piano superiore. Sotto, al piano terra, c’è un appartamento abbandonato da 23 anni, risultante tuttora intestato al proprietario deceduto nel 97 (dunque senza successioni; potrei usucapionarlo tra 20 anni, e intanto pagherò i tributi). Le parti comuni sono da rifare (cedimenti, infiltrazioni, eternit). Vorrei sostenere con urgenza tutti i lavori di risanamento, in ottica efficientamento energetico , ma come va a finire per le detrazioni? Attendo un cortese feedback, in attesa di un incontro.

    1. ciao Maurizio. La tua domanda può avere molteplici risposte in base a cosa andrai a fare e come. Cosa intendi con precisione “come va a finire per le detrazioni”?

  3. Buongiorno,
    sono proprietaria di due appartamenti dichiarati inagibili a causa di evento sismico, sia i due appartamenti che il condominio sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione con contributo statale. In particolare, nei due appartamenti sono stati effettuati lavori di consolidamento dei muri portanti, rifacimento solai e bagni. In questo caso, per usufruire del bonus mobili, può valere come data inizio lavori quella dei lavori eseguiti dall’impresa di costruzioni?Quale titolo abilitativo devo considerare e devo chiedere copia? Inoltre, dovrò cambiare le due caldaie installate nei due appartamenti, eventualmente è sufficiente la data di installazione delle due caldaie per usufruire del bonus mobili?Per usufruire del bonus mobili sugli elettrodomestici devo effettuare la registrazione sul sito dell’Enea degli elementi acquistati oppure basta il bonifico? Poiché si tratta di due sub adiacenti, nelle fatture devo chiedere di esplicitare a quale sub si riferiscono per poter usufruire di due bonus mobili? Saluti e grazie

    1. ciao Giusy. Come da riposta dell’Agenzia, anche il solo cambio delle caldaie è manutenzione straordinaria e quindi consente l’accesso al bonus mobili, deve però esserci un risparmio energetico rispetto alla precedente. Per quanto riguarda l’ENEA la risposta è si, per alcuni grandi elettrodomestici è necessario fare la comunicazione e sarebbe meglio specificare il maggior numero di info possibili nelle fatture.

  4. Buongiorno come tecnico dovrei effetturare un intervento di riqualificazione energetica e sconto in fattura su un condominio a l’aquila con circa 20 appartamenti e impianti autonomi.
    Da quanto ho capito dovrei effettuare una ristrutturazione importante di primo livello.
    Devo effettuare una verifica di legge 10 pre e post intervento sull’intero edificio o tante legge 10 per ogni appartamento?
    La comunicazione all’enea sarà una sola o una comunicazione per ogni appartamento?
    Grazie

    1. Ciao Angelo, la legge 10 allegata al titolo in Comune ritengo che se l’intervento è sulle parti comuni condominiali sarà sufficiente farne una, come ritengo unica debba essere anche la comunicazione ENEA. Prendi però la mia risposta con beneficio d’inventario, non mi occupo di Leggi 10 e APE e quindi non ho esperienza diretta.

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