COME VENDERE CASA: quali documenti sono necessari per la compravendita

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Quali documenti devi avere quando vuoi vendere casa?

PANORAMICA

Stai decidendo di vendere un tuo immobile o la tua casa?
Devi trasferirti per lavoro o per altri motivi e hai necessità di vendere il tuo appartamento?
Hai ricevuto per eredità, per successione, degli immobili che non ti servono e vuoi metterli in vendita?

Puoi scegliere di muoverti da privato, magari con il passaparola o mettendo degli annunci sui portali online.
Oppure puoi decidere di affidarti ad un’agenzia immobiliare, fisica della tua zona, o magari una di quelle che trovi in rete.

Qualunque metodo di pubblicità tu scelga è quello giusto, ma sappi che alla fine la vendita vera e propria deve avvenire attraverso un atto notarile.
Quindi avrai bisogno di avvalerti di un Notaio.

Il notaio ti chiederà in quel momento dei documenti necessari, che può in parte reperire da solo, ma che comunque ti riguardano e ti competono.

Quello di cui ti parlo in questo articolo è proprio questo: i documenti necessari per poter vendere un immobile.

Come ripeto spesso all’interno dei miei articoli, ogni caso andrebbe valutato a sé. Nell’ambito della casa, quando si parla di casa di immobili, ogni casistica ha le sue particolarità.

Qualche documento potrebbe essere mancante, oppure incompleto.
Insomma prima di vendere potresti avere bisogno di aggiustare qualcosa burocraticamente, che sia una planimetria catastale da aggiornare o dei documenti da presentare in Comune.

Perciò il mio consiglio è, prima di trovare l’acquirente e di stringere l’accordo, chiedi consulenza al Notaio – un Notaio che conosci o uno della tua zona – e ad un tecnico per assisterti nella fase di prevendita e per verificare bene i documenti che ti andrò a descrivere tra poco.

Se decidi di avvalerti di un’agenzia immobiliare, dovrebbe essere essa stessa
a garantire da questo punto di vista, ma è bene comunque che tu conosca le
meccaniche che stanno dietro al processo di vendita.
Perché vendere o comprare un immobile non è mai cosa banale.

Tuttavia non mi soffermerò sui rischi in questo articolo, ma solo sui documenti necessari ed in particolare su quelli che più riguardano l’ambito tecnico, che mi competono.
Non tralascerò comunque gli altri che sono ugualmente o talvolta più importanti.

Li suddividerò in tre gruppi:
1)i documenti personali;
2)gli atti di provenienza dell’immobile;
3)i documenti tecnici.

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1) I DOCUMENTI PERSONALI

Torniamo all’argomento di oggi, i documenti necessari quando vuoi vendere la tua casa, o un immobile in generale.

Come primo gruppo ci sono ovviamente quelli personali:
-il documento d’identità;
-il codice fiscale;
-l’estratto di matrimonio;
-di stato libero;
-di unione civile.
Tuoi e degli altri eventuali comproprietari che parteciperanno alla vendita.

Oltre questi dovrai produrre, se ci sono, eventuali documenti sui mutui e ipoteche che gravano sull’immobile, quindi la visura ipotecaria, che tra le altre cose ne certifica la presenza o meno.
Spesso è direttamente lo studio notarile che si occupa di reperire questo documento, ma sappi comunque che come proprietario puoi accedere e richiedere gratuitamente la visura ipotecaria dal portale dell’Agenzia delle Entrate.

Se l’immobile si trova in condominio, sarà necessaria una copia del regolamento di condominio e una dichiarazione dell’amministratore che attesti gli avvenuti pagamenti delle quote che ti competono.

Se prima di effettuare l’atto sottoscrivi un preliminare di vendita, sarà necessario anche quello, più la copia degli eventuali pagamenti già avvenuti.

In caso di locazione o di particolari immobili come unità commerciali o terreni agricoli, sarà necessaria anche la documentazione su eventuali diritti di prelazione.
Per questa casistica ti consiglio di farti assistere da un professionista (che può essere lo stesso Notaio, o il tecnico, o un avvocato) esperto e che si occupi di questo argomento.

2) GLI ATTI DI PROVENIENZA

Tra i documenti fondamentali che devi avere, e se non li hai, da reperire, ci sono gli atti di provenienza.

In pratica quell’atto con il quale hai acquistato o acquisito l’immobile.
Potrebbe essere un rogito notarile di compravendita, o una donazione, o una permuta, oppure una dichiarazione di successione.

Dovresti essere già in possesso di almeno uno di questi documenti. Se invece li hai smarriti, puoi richiederli in diversi modi.

Per quanto riguarda la successione puoi recarti presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.
Per gli atti notarili invece puoi recarti direttamente dal Notaio che ha stipulato l’atto, o presso l’archivio notarile del distretto – della provincia – dove operava il Notaio.

Avrai comunque bisogno di alcuni estremi per la ricerca e il mio consiglio – se non hai nulla – è di partire da una semplice visura catastale.
Anche se il catasto non è probatorio, resta comunque un ottimo modo di ricercare gli estremi di provenienza e per avere una storia dell’immobile.
Oltretutto è anche di semplice accesso.

PER APPROFONDIRE: “Come Richiedere la VISURA CATASTALE – Consultazione Personale e Sister

Gli atti di provenienza sono fondamentali perché sono gli unici documenti che dimostrano che sei l’effettivo proprietario dell’immobile.

3) I DOCUMENTI TECNICI

Passiamo quindi documenti che più sono affini alla mia professione e agli argomenti che tratto in questo canale.
Quelli che riguardano più il lato tecnico dell’immobile.

Il primo, il più semplice da reperire, è la planimetria catastale.

PER APPROFONDIRE: “Come Fare la VISURA della PLANIMETRIA Catastale

La planimetria e importante, prima di tutto che ci sia, e poi che sia conforme allo stato dei luoghi dell’immobile. Perciò se sono intervenute nel tempo delle modifiche alla distribuzione interna, sarà necessario aggiornarla.

Attenzione: come ho ripetuto molte volte, la planimetria catastale non certifica la conformità dell’immobile.
Ne ho parlato in parte in un articolo “la PLANIMETRIA Catastale o Comunale NON è CONFORME. Cosa fare?
La conformità urbanistica di un immobile è data da principalmente tre elementi: -lo stato dei luoghi;
-il catasto;
-i titoli abilitativi.

Proprio questi ultimi fanno parte del secondo gruppo dei documenti necessari per poter vendere. I titoli autorizzativi sono quell’insieme di pratiche urbanistiche che hanno autorizzato la costruzione e ogni modifica dell’edificio e dell’immobile.

Probabilmente li avrai già sentiti dire: “permesso di costruire”, SCIA, CILA, o le vecchie DIA, concessioni e licenze edilizie, oltre che le varianti e i condoni.

Anche se sei in possesso di alcuni di questi documenti (magari di tutti) è opportuno comunque fare una ricerca approfondita presso l’ufficio tecnico comunale, che servirà per recuperare tutte le pratiche edilizie che sono intervenute nel tempo sull’immobile.

Un’ottima base di partenza per la ricerca, e se hai fortuna completa, è l’atto di acquisto o di provenienza dell’immobile, (quello che ti ha attribuito la proprietà) nel quale sono elencati tutti i provvedimenti edilizi legati al fabbricato.

Tutto al fine di poter certificare la conformità dell’immobile.
Non puoi vendere un fabbricato abusivo o difforme (totale o parziale).
Quello che esiste deve risultare tutto autorizzato.

Sempre presso il Comune poi reperire il terzo documento necessario per la vendita, il certificato di agibilità. Il certificato di agibilità è indispensabile e in mancanza di esso, ai fini dell’atto di compravendita è sufficiente la documentazione che ne attesti la richiesta.

Potrebbe cioè non essere stato rilasciato, l’importante è aver presentato la richiesta insieme a tutta la documentazione necessaria.

Il certificato di agibilità di solito è legato alla conclusione della pratica
edilizia, alla conclusione dei lavori. Perciò verifica bene in Comune se c’è ed
eventualmente, richiederlo.

Il quarto documento necessario, ma solo in casi particolari, è il “certificato di destinazione urbanistica”.
È necessario nel caso in cui la vendita comprenda un terreno o quando la pertinenza del fabbricato è superiore a 5.000 metri quadri.

Il “certificato di destinazione urbanistica” (CDU) è un documento quindi che va
richiesto a necessità e ha validità un anno.
Certifica quali utilizzi sono concessi su quel terreno dal punto di vista urbanistico. Quindi se solo agricolo o edificabile e con quale volumetria. Se per uso abitativo, artigianale, industriale.
Insomma cosa ci puoi fare sopra quel pezzo di terra.

PER APPROFONDIRE: “Perché richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica? (CDU)

Il quinto e ultimo documento necessario per poter vendere un immobile è l’attestato di prestazione energetica (APE).
È necessario già nella fase iniziale perché la classe energetica (che va da A+ a G) e l’indice di prestazione energetica, devono essere indicati nella pubblicità per la vendita.

L’attestato ha validità 10 anni e quindi potresti esserne già in possesso se
l’acquisto è stato recente.
L’APE non serve solo in caso di compravendita, ma anche in un eventuale affitto. Potrebbe (dovrebbe) essere tra i documenti nell’agibilità del fabbricato, se la costruzione è recente o se l’immobile è stato ristrutturato dal punto di vista energetico.
Perciò verifica bene prima di rifarlo.

Nel caso in cui non riuscissi a recuperarlo, o non esistesse, o quello che hai sia antecedente a delle modifiche che sono intervenute, dovrai incaricare un tecnico.

A presto.

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grazie

Danilo Torresi

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